前注：2013-8-27下午2:30，恒裕集团在南山威尼斯酒店隆重举行了《深圳湾白皮书》的发布会。活动吸引了超200位专业人士和媒体亲临现场。我受邀请为《深圳湾白皮书》写了序言，并在发布会上也进行了演讲。

时隔六年，湾区的房价走势也验证了当时的预判，呈现出全体性和整体性的证实，这就是前几。现刊出我演讲的速记稿、仅供参考，未经严格审核，请阅读者自行鉴别。开始之前提醒你：

全球出现“既逼空、又逼多”的楼市并发症，第20回《迎新世’密件：楼市首患并发症，多空皆败剩此途》专享，披露华人社会严租改，如果推行将导致：

楼市质变出现20字诀，小玩家将因此瞬间平庸化、出路只有资产种子化。而强氏极限决定44%的价值分配，空间换时间、房产老龄化存在风险与机遇，对待体制化的6大招……等。

专享活动进入结束倒计时，索件找13106543540杨小姐。文归正传。演讲速记如下：

女主持：

谢谢沙画师以艺术的角度，将深圳湾视觉化地呈现给大家。事实上，深圳湾的前景与价值，远比各位看到的更具想象力。为此，我们非常荣幸地邀请到了一位重量级嘉宾：他，就是纵横地产界、营销界，洞悉深圳地产发展趋势的行业专家尹香武，下面让我们以热烈的掌声欢迎尹先生，掌声有请。

尹香武：

特别荣幸有机会给大家做汇报，也非常不好意思，刚才给了我这么多虚名，我是一名很平凡的房地产从业者。

尊敬的恒裕集团领导，尊敬的来宾，我现在利用一段时间把自己对于深圳湾的一些思考进行单方面的汇报，供大家思考。

一、湾区现象的优势

实际上湾区并不是深圳的独有现象，湾区实际上是一种世界性的现象，不单深圳是这个样子，但凡一个比较正常的经济体，在它的沿海湾区这一带都会出现这样的一种现象，就是它更多的从事高附加值的产业，它的创新力比较强，他软财富的创造力和硬财富的创造力比较强，所以成为了全球一种规律，叫做湾区现象。

湾区现象是怎么形成的？我们为何有幸的在中国的湾区现象中去经历和体验这样一轮大潮呢？这是为什么呢？我们曾经做过什么样的贡献？我觉得这是一个比较有意思的话题。假设说，我们把目光放大一点你就会发现，深圳也好、香港也好，它的地理位置并不太好，比如说他处于这个国家的交通网络末端，他去任何地方都不方便，他去运一个东西要到东北卖，路费太高了、时间太久了。

在这种情况下，它的辐射不方便，它对内辐射的时间太长、效率太低，为什么深圳、香港所在的湾区为何又会成为一种规律和现象呢？因为这样的一种地方，他要么就死掉、不要出现，要么必须活得很好他才能熬下去。比如说，这种地方依赖于不能做低附加值的产业生存。举个例子，比如说河南省有一个漯河市，漯河做香肠做成了全球No.1，香肠价格很低，附加值比较低，但它位于铁路中心，他做内需辐射很方便，他能活下来。

二、湾区城市必须做高附加值产业

中国第一瓶人造水在深圳诞生，叫怡宝，但做了这么多年，现在怡宝还是很小。它干不过杭州、武汉、河南的水厂，因为水的附加值太低，你辐射成本这么高，做不大。你没有低质量生存的权利，你必须要好好的活着，否则你活不下去。

因为你成本太高，深圳没有太多的退路、香港也是一样的。把你很多权利剥夺了，你不能做低附加值的内需，你要做高附加值的产业。比如说高科技产业、总部经济、旅游业，软财富你也得做。这个时候深圳没有退路，反而出现了这样一种现象，他的附加值很高，所以他反而能活得很好。

你再反观美国的纽约这一代，原来是针对欧洲发展，他也要做高附加值的产业，所以他活得很好。要么死掉，要么活得特别好，这就是全球范围类形成的一种所谓的“湾区”现象，“湾区现象”有一个专业的名词叫做“端基现象”，就是位于国家路网末端的城市，要么死、要么活得很好。

三、深圳湾的湾区优势

我们再看深圳湾这个地方，我们这些人特别有幸到这个地方，我们中国的沿海从北部有港口的城市算起，一直延续到湛江、北海这一代，你就会发现，只有一条岸线的条件好，比如说从大连运货经过东海、南海，在经马六甲到地中海，他比从深圳出发多花很多时间，四天到七天。四天到七天对航运和商业来讲是有劣势的。深圳和香港辐射美洲和中国其它城市是一样的时间，但辐射欧洲、非洲近了四到七天。

所以，经济研究界才有一个说法，珠江岸线是中国贵重的岸线。以后，我们看新闻要有一个条件反射，但凡一个大公司要在深圳设总部，你不要想别的，他就是要国际化，为什么？辐射国际更方便，对国际的物流在这个地方，对国际的信息流在这个地方，科技的交汇在这个地方。只要他在深圳设一个分布、总部，他就是国际化考虑。

前年的时候，大众汽车决定要在广东的南海还是佛山设一个汽车制造基地，你可以想想，你在南海、佛山造辆汽车运到内地卖特别不划算，在武汉比较合适。他为什么要设在这个地方来？你只能想，他想把中国做为出口加工基地，不是仅仅造车给中国人用。

端基效应下出现这样的情况，这条岸线、这个湾区成为中国具条件做外需的，做外需有一个定律，你要出口必须要出口价格高的东西，否则路费都付不起。在这种情况下，深圳辐射内部没有退路，外部决定你要出口价格高的东西，这个时候深圳、香港这样的城市迎来了一个比较好的时候，它的附加值必须高。

四、人，才是决定地段价值重要的因素

附加值越高会吸引一堆价值更高的现象或是人，或是一种活动过来，这个时候有一个正向的激励，深圳的这项激励就出现了。甚至在这个湾区的旁边出现了什么样的情况呢？中国民营经济的总部大城，中国上市公司聚集的大城，南山区是中国上市公司聚集的大区，如果我们愿意把南山独立的话，南山GDP是中国上市公司总量的第16大城市。

南山人均GDP超过香港，人口比例不是按常住人口比例，是按总人口。很多人说这个没有说服力，你把有户口的人算上，不对。是按总人口算的。为什么深圳湾的房价超过了对面香港的天水围、元朗的房价？

带来一个思考，什么样的因素决定我们的房价？原来有一个说法叫做“地段、地段还是地段”，对不对？对。错不错？我觉得也错。根本的我觉得应该改成“人、人还是人”，只有人才是决定地段价值的，也是重要的因素。

深圳湾集中了中国密度高的就业博士，不是在读博士，这些去找武汉、北京、上海，他们多。就业博士多的是南山。倒推十年前，都是贪小便宜的小白领来买南山区的房子，假以时日这些人从奴隶变成将军，他创新力很强，他要买好房子了。

五、买豪宅不离开南山

我以前说过一句话，买豪宅不要离开南山，为什么？买豪宅的人在南山，只有人才决定城市的价值，这是重要的一个因素。在这种情况下，我们可以想到，当城市的科教中心在这个地方，创新中心在这个地方，上市聚集大区在这个地方，中国真正意义上的超过香港人均GDP的行政区在这个地方，所以大家去想一想，一百家的上市企业，现在南山区痛苦到什么地步？

产业很发达，我们总是担心南山区的产业会受出口的影响，南山区的出口逆势增长。出口下滑，他出口的不是鞋子和袜子，他出口的是交换机、手机、软件，他出口的是这个。他出口的是硬财富高的产品。出口价值反而提升了，使得就业机会多，南山区的地不够住了，就对外出口人口，连宝安的沙井都开始出现南山区的购房者了！

在这种情况下，南山区土地上承载的人决定了这个城市的价值，而这种价值我个人觉得，深圳人或是中国人被人欺负了这么多年，我们有一个心态，我们不行，我们是小渔村，但是大家没有亲口问一问，如果深圳现在还不是国际化大都市的话，那么还有什么城市是地球级城市呢？

全球大的IPO城市、全球排名可以进入前十的科技创新的城市-----这个城市已经拥有了众多的地球No.1，这种情况下，我们来比一比，全俄罗斯500强是几家呢？7家。印度和巴西是几家呢？各自8家。深圳是几家？深圳是4家，一个城市相当于别人半个国家。它是不是世界城市？所以深圳人习惯于自小不是自大，他太自小了。

六、深圳湾将上演湾区奇迹的绝唱

原来卖卓越维港的时候卖27000，很多人说这个地方必跌无疑，为什么？你已经超过香港对岸那边，那边天水围住的是香港贫下中农，而深圳这边住的是有创新力的人。这种情况下，我们看待深圳的视角要变，我们看待深圳的思维要变，否则的话就看不懂。在这种情况下，这样的湾区现象，世界上你列十个湾区，所有湾区的奇迹都已经演完了。

而深圳这个湾区相当于演了一半，上半场是香港演、而下半场要靠深圳演。而波澜壮阔的下半场即将开始，这个湾区奇迹就是原来叫做后海湾的，现在被我们霸占和改为深圳湾的地方。

我为了今天的讲座打了一张图给大家看，大家好好看看我手上的这张图，这张图是我来深圳那年的图，1992年6月份。

大家看看，找一找恒裕滨城的地点在哪里？恒裕滨城是一个海上的房子，原来是海，我们现在所立的地方（华侨城威尼斯酒店）已经是海滩了，当年是偷渡香港而失败的人白骨皑皑的地方，这里就是一个坟场。但现在它已经是地球级的岸线和地球级的传奇，我们这一代、我们下一代还能见到，我们下一代的下一代他经历不了只能享受了。

我们这一代人和下一代的人还在建设，我们跨越到建国一百年的时候，再回头来看目前的情况，也许我们又不太相信，演完上半场以后又在演下半场，是不是中国超过美国，人民币是不是能国际化，深圳是不是能成为中国的中心城市之一？我们一概不知。我们已经经过这么多波澜壮阔的事情，也许我们还没有到头，我们还要看这出大戏，这出大戏也许是全球湾区奇迹中的一轮。

我提醒大家注意，我也借此机会向所有生活在弯曲这一代的兄弟姐妹们表示敬意和祝贺。也像做出了紫园这样的精品以及运用铝膜施工的恒裕滨城的发展商致敬，谢谢大家。

百位楼市玩家参与的、楼市演讲品牌“资智通见”总第722场《迎接房地产新世》，7月6日在深圳华侨城落幕。@尹香武 近2小时连讲，分析楼市患上世所仅见、具全民影响的并发症。现把讲座进行补充、完善，形成《迎新世’密件：楼市首患并发症，多空皆败剩此路》http://t.cn/AiOs2Hoc，结束倒计时，索件找13106543540杨小姐。

密件核心内容包括但不限于：①“既逼空、又逼多”并发症。②全球华人社会严租改，楼市质变20字诀。③租改令小玩家瞬间平庸化，出路只有：资产种子化。④体制化下，新区效应、雄鹰姿态、800米视野，都需转变对策。⑤强氏极限理论决定44%的价值分配。⑥空间换时间、房产老龄化的风险与机遇。⑦对待体制化的6大招。