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投资分析
房价暴涨已是过去时,当前及未来这些地方还有机会

作者:室介屋脊 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-07-24 17:44:29点击602


导读:
■房价暴涨过去时,这三种地方还有机会
■都市圈城市群成大趋势,加速资源优化配置
■为何要聚焦这五个价值性版图?
■当前及未来购房的角度,应更开阔视野更广
正文:

■房价暴涨过去时,这三种地方还有机会

日前黄奇帆先生的最新演讲再度引起了大家的关注,对于其在演讲中表达的核心内容,尤其是房价暴涨成为历史的大时代下,哪些地方还有机会,更为值得聚焦。

以黄奇帆先生所言:在中国未来值得关注的建设量、生产量重点区域在于三个热点地方:

一个是中心城市。

所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外,也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个是大都市圈。

超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市,50万-100万的叫中型城市,100万-500万的是大型城市,500万-1000万人口的特大型城市,1000万人口以上的叫超级大城市。

在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。

有些省会城市现在是500、600万人口,以后可能往1000万人口的方向走。

■都市圈城市群成大趋势,加速资源优化配置

黄奇帆认为:大都市、超级大城市,1000万-2000万中间有一批城市还会扩张,过了2000万的,可能上面要封顶,但是在1000万-2000万之间不会封顶,会形成它的趋势。

如果已经是2000万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈。

大都市圈不是一个行政范围,而是它的经济辐射范围,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。

大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但是,一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。

以超级大城市为中心的城市群,一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群,比如上海和天津没有城市群的关系,但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。

■为何要聚焦这五个价值性版图?

其实纵观目前中国城市发展格局所形成的都市圈,@房地内参 认为都市圈的聚集效应具体还是从价格中体现出来,价格在市场中的波动主要受竞争的约束,当市场充分竞争时,价格将会最大程度地受到约束,但市场有寡头或形成垄断时,价格受到市场的约束就会少很多,甚至具备市场定价的话语权,在这时,聚集效应将充分体现出来。

目前形成“聚集效应”的都市圈有:以上海为中心点的华东都市圈,以北京为核心的华北都市圈,以广深港为核心的华南都市圈,以武汉、郑州为核心的华中都市圈,以重庆和成都为核心的华西都市圈。这五大都市圈也将成为中国主要的价值版图。

也就是说,中国未来的发展将主要围绕上述都市圈版图进行核心发展,而且各个版图也将围绕核心城市由内而外地扩散。

值得注意的是,都市圈之间的竞争,实际上就是城际竞争、投资竞争。城市圈之间的竞争越激烈,个体投资者更能占到便宜。政府为了加强各自城市的竞争力,就会不断投入的资源,这系列动作将会利好投资者。在一定程度上,百姓也会成为受益者。

■当前及未来购房的角度,应更开阔视野更广

这对购房者而言,就要把原来单个城市的角度转换成都市圈、城市群,视野更开阔、角度更广。

正如此,对投资者而言,在选择投资标的时,把目光放大到都市圈主要城市的核心地段之上的稀缺产品,其实价值更大。譬如以深圳、香港、广州为中心的粤港澳大湾区,周边的东莞、佛山等城市,正在成为投资者的目标。再如以武汉、郑州为核心的华中都市圈,其中武汉所处的得天独厚位置,更是得到了全国性投资者的偏爱,成为投资热点城市。

基于此,在中国经济大背景下,平稳发展已是大趋势,提醒目前正在寻找投资标的的资产者们,如能获得进入都市圈核心城市核心地段稀缺资产的机会当然不可错过,如果实在没有名额或者资金有限,择优选择都市圈热点城市的核心物业,也将可以给到资产更多保障。


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