去年下半年以来，基于节省营销成本的考虑，武汉有些房地产甲方开始启动自销。作为代理公司，大家顾问对自销的基本判断是什么？
首先，我们感谢甲方对我们的帮助和信任，祝福所有实行自销改革的甲方都能够圆满顺利，我们也愿意提供尽可能的人力和技战术的协助，促使自销改革的顺利达成。
我们也认为，如果销售不遇到波折、品种受到欢迎，表面上看甲方启动自销确实能节省些许的经济成本。但一但遇到波折、或者说品种不受欢迎，自销绝则不能降低营销成本。也就是说自销节省营销成本的思考，是要有非常严格的条件才能实现。
第二，实行自销的甲方需要注意的是，一旦队伍越来越大，异质成员加入，尤其是经纪人员的极高流动性，管理难度、内部能量耗散也将快速增加，这必将导致管理难度提升和时间、精力损失，模糊管理队伍和决策者的视觉焦点，甚至会影响其他工作的动作。
也就是说，这部分的隐性成本将迅猛提升，带来重度的新增问题，从而中和甚至掩盖帐目上表面的成本下降。这就是为什么房地产市场发展几十年来，甚至于全球发达的房地产市场——香港——自销改革也流于没落的原因。
第三，越是正规的企业，越是会重视代理，随着金融化程度的加深，对企业正规化的监管越来越严格。企业一定会面对越来越重的规避风险的需求。旦凡涉及销售就会更容易产生纠纷，上市公司、受监管较严的公司就会特别谨慎。社会分工会越来越细，这样下去甲方自销是不划算的，甚至于在几年后，自销队伍还会被代理收编的。所以很明显，现在为短期利益投奔自销的专业代理人士，其实稍放长一点点年限，就是极度不划算的选择。
企业之间的专业分工，才说能够带来综合成本下降的王道，这已经经历了几十几百年的验证了。所以我们判断，原来实行自销的一些甲方，将由于销售时间成本和内部管理成本的提升，逐渐对外开放自己的营销业务，吸纳代理商。而新进入自销阶段的房企，应该在1年到1.5半后就将遭受上述的问题、重新认可代理的好处。
但是在甲方实行自销+乙方的时间里，让我们有和更强者同场竞技的机会，对我们内部销售力的提升是极好的，我们的一线进入到了高维战场，去磨练心智和技战术水平，能在这一轮里迅速提升我们的战斗力。
其实所有的竞争都是好的，竞争的双方都会获利，而损失大的是逃避竞争者。我们要以更善意更积极的眼光看待自销。站在有利位置或是比对手更优的条件获得的所谓“赢”其实不是真赢，我们更看重的是本质：限制性投入、限制性条件下的赢，才是真实而可靠的。
【超升波’资产：华润悦府后，三年再一倍？】
2016我判断深圳房价整体平稳但将“价值再凝聚”，慢涨的豪宅会有战略机会。当时说的华润深圳湾·悦府，两年多前12万/㎡入市，北区现二手23~25万/㎡、3年1倍。而南区同限价，2018开盘、2019收楼，1年1倍。属历史佳。而8年来表现优房企也是华润，在产品、物管与价值…上都创了纪录与新价值。如今华润又有核心综合体都市豪宅在某超大化城市面世：
3地铁汇聚、居金融大道正段、名校学位、楼下公园湖泊、各功能空间1:1:1:1搭配。在“天”的自然稀缺资源上、在“人”的民生稀缺资源与产品品质上，达到“天人合①”的浓缩，提供了悦府后的好选择。我们获住宅15%份额，并已有合F突破限购的途径、将定向售于实力受众，总价700~1300万即可享该城的价值再凝聚行情。且限价保证了诱惑力足，大好机会！
控制超大化城市的都市豪宅、跻身当地食物链是牛的！因此8-3周六举办小范围推介会，届时被誉“楼市投资家”的@尹香武 还会发表《“价值再凝聚”超升波的机理与推断》的主题演讲。活动现开始召集，如此绝好机会限实力派，以35名为限，须提供300万验资材料(存款凭据)，报名找13266798623李小姐。