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投资分析
深圳中心城区争夺战:十个区有九个想上位,只是ta同意了吗?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-07-30 15:37:53点击1667


常言道,皇帝轮流做,明年到我家。

深圳6个行政区、4个功能区,不敢说每个区都有成为中心区的命,但是想着有朝一日扬眉吐气,甚至超越现有最好城区的野心,大抵都差不多。

■福田区整体城市设计中期成果出炉

碍于其他各区对中心区“宝座”的虎视眈眈,7月26日,福田区出台了继1986年之后的第2次城市规划——福田区整体城市设计中期成果,目标是打造“不一样的世界一流中心城区”。

 

图源:深圳卫视深视新闻

从官方发布的“福田区整体城市设计中期成果”来看,整体内容非常丰富,涉及了交通、生态、人文等诸多方面,不过最让笔者感兴趣的还是这几个句子。

专家们对福田进行一系列研究后发现,福田区有成为世界一流的成熟中心区的潜力,有望与东京涩谷、纽约曼哈顿并驾齐驱。

福田还将建设缆车,直达未来深圳的中心区山顶观光点,打造类似香港“太平山顶”的标志景观平台。

图源:新华网

■最优城区组合,打造“不一样的世界一流中心城区”

我们都知道,一线城市很多核心城区在规划设计的时候,都会对标纽约曼哈顿、东京新宿、香港中环,但是这次福田只提到了曼哈顿,却出现了涩谷、太平山顶等很多人可能不是特别熟悉的字眼。这是为什么呢?

根据搜索引擎提供的资料,涩谷是与银座、新宿齐名的东京商业最发达的行政区,也是 JR山手线、埼京线、东急东横线、田园都市线、京王井之头线、地铁银座线、半藏门线集中的交通枢纽;太平山则是香港的最高峰,也是香港最著名的游览胜地之一,可以俯瞰维多利亚港和中环,太平山夜景是世界三大夜景之一。

图源:网络

也就是说,福田的商业、交通对标的是东京涩谷,经济、金融看齐纽约曼哈顿,人文生态建设则是以香港太平山为蓝本……这相当于是世界上最好的商业、交通、金融、人文、生态等的一次组合,如果打造成功的话,确实是“不一样的世界一流中心城区”,深圳其他区想要挑战福田中心城区地位的难度也大幅度提升了。

■各区发展“你追我赶”,福田地位屡受“威胁”

作为深圳CBD,福田建区至今已经有大概三十年时间, 前二十年,福田取代了罗湖的中心城区地位,风光无限,但是最近十年,福田的城区定位、房价、GDP等也都受到了来自深圳其他区的挑战甚至超越。

1、前海打造东方曼哈顿,定位超福田

2010年,前海深港现代服务业合作区成立,喊出了打造“东方曼哈顿”的口号,可以说是对福田中心区地位的一次间接挑衅。

图源:工人日报

如果近十年过去了,前海高楼不断生长,虽然各项配套都还不是十分完善,但是深港合作、一带一路、自贸区等战略,使得前海的前景受到了市场的普遍看好,成为深圳的区域龙头也是迟早的事情。

2、房价被曾经的“后花园”龙华追平

2011年~2016年,深圳北站通车、龙华区成立,曾经的“福田后花园”进入了房价上涨周期,福田反倒成为了很多人眼中的房价洼地。

有人贴出了1994年龙华、福田楼盘的价格对比:

1994年龙华锦绣花园的单价是1900元/㎡,福田彩虹新都6000元/㎡,两者存在大约2.1倍的价差;2019年7月份龙华锦绣花园二手房的价格是3.77万元/㎡,福田彩虹新都的价格是3.98万元/㎡,价差只有5%,近乎持平。

图源:网络

3、GDP被龙岗超越,沦为全市第三

和房价一起被追赶的,还有福田的GDP。2018年龙岗GDP上升至4200亿元,超过了福田的4150亿元,成为仅次于南山的深圳GDP第二大区。要知道福田曾经可是长期“霸占”深圳各区GDP之首的,如今被“小透明”龙岗超越,难道福田不要面子的吗?

图源:龙岗政府在线

不过经济密度方面,福田依旧遥遥领先,经过计算,2018年龙岗区每平方公里土地产出GDP约为10亿元,而福田区每平方公里土地产出GDP则约为53亿元,是龙岗的五倍多,总算找回一局。

4、和南山的新一轮较量已经开始

至于南山,已经基本没有把福田放在眼里了,因为深圳最好的企业大多出自南山,最多的总部基地在南山,最强的科创力量在南山,当然,最高的房价也在南山。

在中美贸易战升级的特殊时期,中国派出的优秀选手华为、中兴、大疆都是在南山起家、或者总部在南山,特别是华为的科创实力得到了川普的大力“宣传”,让南山区和粤海街道办都大大的威风了一把。

 

但是在金融领域,南山想要赶超福田还需要比较长的时间。资料显示,福田区金融业增加值占深圳全市43.6%,汇聚全市67%以上持牌金融机构总部与70%的物流企业总部,专业服务机构占据深圳半壁江山。

未来金融科技将成为国际大趋势,深圳在这方面也已经做了规划,要将金融科技纳入未来发展的方向。而南山和福田作为深圳的科技最强区、金融最强区,也将因此展开新一轮的较量。

5、其他新区和老区,也在寻找更好机会

除了上述几个热点城区之间的“明争暗斗”以外,深圳的几个新区也没闲着。

从龙岗区分出的坪山区,已经实现了和龙岗平起平坐的“小目标”,下一步是要成为深圳名副其实的“东部中心”;

光明也不满足于深圳城市副中心的定位,计划全力打造世界一流科学城和深圳北部中心;

 

近几年受益于深圳城市发展一路向西利好的宝安区,借前海、大空港的发展,也给自己镀了一层金;

至于老大哥罗湖,看上去好像已经佛系了,但是作为盛产“深圳第一高楼”的城区,谁知道他哪天又会给你放一个大招呢?

■草根城市不设限,谁都可以是下一个中心!

深圳的城区发展,和这个城市的人一样,是草根精神的代表。草根,就是不惧权威,恣意生长,只要有一点阳光雨露的滋润,就能够开出令人惊艳的花朵。

放眼全球国际大都会,在纽约,几乎没有城区敢于或者说可以挑战曼哈顿的中心权威;中环在香港的心脏地位也是不可撼动的;在北京,不管朝阳、海淀如何高调,东西城依旧是绝对的中心。

而深圳因为年轻和草根,板块轮动力量强劲,几乎每一个城区都相信自己具备成为下一个城市中心的实力或者潜力。这种敢于打破现有格局,充分竞争的氛围,也是深圳能够在经济上超越香港,成为大湾区经济龙头、全国民营企业的大本营,吸引越来越多高层次人才涌入的原因所在!


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