内参会会员、@尹香武 的微博V+会员请注意：

会员先享文章《平庸化大潮下的突围之路：逼空又逼多，资产种子化》今日（7月30日）内将发送到各位的邮箱，请注意查收。如未收到请及时联系我们的工作人员。

而以下正文结合先享文章阅读，将更为完整。先享文章可能在滞后相当的时间后才会对外公开。开始今天的微信文章之前提醒你：

本文后附的广告价值，等同于甚至多于你的10年奋斗的身价，一次操作或许让你可以少奋斗十年，这是三十年两遇的机会。限35位，报名已过半，会员粉丝们别错过。文归正传。

希望能够唤醒你！

本文正文如下：

一）租务改革，影响远甚地王！

第一个我们讲租务之变，这次值得看的，比土地拍卖更重要的，是深圳7月4日公布的《关于规范住房租赁市场、稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》（下称《意见》）》的影响，当然前提条件是真的推行，我的预判可能有30%是做不成的，做成的70%。

但是如果完全干成，可以这样讲，这个影响比土地拍卖要重要得大得多得多，我们所有的人都牵扯进去了。当然有的人会说我不租房会不会不受影响？都受影响的。要记住：但凡涉及房地产的改革，一定是全民的。因为土地市场、房产市场是根本性、枢纽性、平台型的。

所以新的租赁条例出台比土地拍卖影响更甚，我放在第一个讲。租赁条例里头我们值得关注的新规定大概有这么几个：

第一个叫资格许可，进入这个行业做生意，你必须要拿到牌照的，原来是没有牌照，原来你也可以做租赁的经纪人。我朋友有个房子租赁，我帮他租就完了，以后不可以了，这是一个。

既然有租赁许可，行业的效率是上升还是下降啊？下降了，租赁许可就是门槛，就是歧视，效率就会下降，效率下降成本是提高的，这是其一。

其二，管理部门变了，原来管房地产的是谁？是国土房产系统。这一次管房地产租赁的是谁呀？变成了住建局。住建局原来一直是搞工程的，用工程的思路转过来管住房市场的时候，他对市场没有太多的敬畏感。

所以这次条例里的用词完全是对待工程、工程队、包工头的方式，工程一是一、二是二、零是零，没有大变数的，对待工程队与包工头是可以恐吓的。但是租房市场是一个个交易个体组成的一个极度混沌的市场，但是他用工程的方式来管理，我感觉会出问题的。但是无论他干不干的成，都会产生巨大的干扰作用。这个干扰我觉得对我们都有影响，管理部门换了，需要一段时间磨合。

第三个就很狠了。他没有说你必须要到政府的住房租赁服务平台上去办理，他出来一个网站，大家回去以后赶紧去看一看，他没有说你一定要到我这办，但实际上他就这么做的。

他说啊，如果在我这平台办，你是个人或者企业在我这里办，办了以后就有好处，什么好处呢？历史上的税收我就减免了。原来有避税的嫌疑，租赁市场都是漏税的。

但凡做过市场的人，100个有99个人是漏过税的，怎么整呢？他就用这个平台说你在我这里进行信息备案，办理合同，我就可以不追缴你历史的税款，不追缴就免责了。

如果你不在我这里办，你历史上的税款全部要缴上来，他要查你的历史税款很简单的，你出租了房子，我按市场租金记你的税款。我们深圳市成立40多年了，我们投资圈子里头租房子多的人快30年了，30年的税务搞下来是一笔大数字，所以这是特别狠的一招。

第五个是什么呢？鼓励民间互相之间进行监督，我投诉你你投诉我，我投诉你避税了，民间互相之间争斗，互相撕咬，来达到制衡的目的。这个在我们房地产市场是第一次出现，从未出现过。

原来是规划国土系统管，他们管的时候，因为他们经过市场的波动，也知道管的是市场不是工程，所以原来的管理更为市场化，这次的管理我用20个字来形容他会达到什么效果？叫做：

“租房体制化，租金指导化，租诉民间化，房产计划化”。

你的房子本来就是个人私有的财产，以后要进入体制内来管理调节了。而且他会制定指导租金，租金不是你叫多少是多少，进行指导租金。如果超过指导租金还有一个方法来治理，比如说高额的税款或者怎么样。你超过了那个租客也有可能会去告你，就是租赁的诉讼民间化，你们自己搞自己。

这个土地拍卖有这么大的影响吗？没有的，房价、地价的影响，那就是钱的问题，钱的问题好解决，上面这20个字怎么解决？不好解决，所以租赁条例的影响是非常大的，但是很奇怪，大家还在关注土地判断，因为那个的兴奋点很单纯，创新高，地王啊。但是新高地王你在2014年就应该知道，不用到今天才知道。

这就说明我们深圳房地产市场的专业界和受众的敏感性还是弱一点，这个租赁管理改革的影响才是真正的大，但面对这个意见稿还没有太多的人去提意见，这个不提意见以后怎么办？

所以现在在座各位都应该去提意见，比如说不能鼓励民间互诉，这绝不可以。指导租金可以，但应该变成基准租金，用这个租金来当做计税标准是可以的，如果当作处罚标准、实际租金标准，那这个市场就会全乱套，而且租房供应会大幅下降的。

所以我觉得土地拍卖产生的影响，远不如租赁管理的改革，这个改革带来的影响是大多了，如果做成了，那就比新加坡还新加坡，新加坡也没有指导租金，没有这一说，那深圳就会成为华人社会管制严苛的城市。

我们中国大陆没有任何一个城市是这样管理的。深圳如果这样管理，请听清楚这个前提条件，是全球华人社会所有城市里管制严格，所以这个影响是比较大的。影响具体可以这么看：

1）快速降低租赁的供应

第一个影响就是会快速降低租赁的供应。只要有实力的人，都会过了这个风头再说，先不租了，大租客会像，我租干啥呀？我也不知道怎么办，也不知道怎么录入系统，也不知道录入系统以后怎么办，万一掀起仇富分产浪潮呢！

深圳拥有房子上百套以上的人那么多，那这些人就会被重点监测。也就是说一旦登记，租房阶层的普查就实现了，而且是你自己登记，他也没强迫你，接受普查者就是为了避税、历史免责啊。那也就是说有实力的房东一定不会去登记。

我简单了解一下圈子里，先不登记、先观望的想法是主流，而且让租客赶紧走、不租了，这就导致租赁供应严重下降。

2）小玩家瞬间平庸化，乖乖进入体制

第二个影响是小玩家乖乖的进入体制。一个小玩家如果进入了政府住房租赁服务平台这个系统，就意味着他的房产供应实现了体制化，租金实现了指导化，他自愿的，他不自愿也没办法。

也就是说小的租客、小的玩家肯定会尽快的进入，但是只要进入这个体制，当然前提条件是改革想法干成了，所有的小玩家跟小房东的人会有一个结果，这个结果是平庸，就是迅速变平庸，你说想通过方法提高租金行不行？不行，他有指导租金，管理又那么严格。所以小玩家的平庸化瞬间就到了。

政府现在希望五五开，政府类房产（人才房、廉租房等等）要占总量的一半！2017年我说那个来了以后，政府重仓的地方那些物业失去了什么呀？失去了投资价值，你赶紧要拔高自己的资产海拔，进行价值再凝聚。

所以那个时候如果勇敢拔高海拔的人这几年过得就好一点，如果从2016年3月份开始没有进行资产海拔的提高，但政府又开始大量的供应人才房、安居房、廉租房，这些人其实2016年3月份他的房价严格意义上来讲是下跌了。

下跌的幅度是16%。跌16%相当于上涨多少才能填平呀？30%了。所以这里边影响比较大，小玩家这个影响几乎是瞬间到来，小玩家再做一个房东，日子没有以前好过了。

3）资产的种子化：多套差房子应置换成好房子

第三个是什么呢？我们说资产的种子化。资产的种子化，比如说你原来有五套房子，有六套房子、十套房子，原来的正确做法就是租，这个是世界通行的一个路子。现在指导租金如果做成了，政府为了降低生活成本和营商成本，去年下半年政府突然之间大量停止旧区的改造，是因为监测到一个很不祥的信号。

这个信号是什么呢？农民工不见了，不知道租给谁，你搞美丽乡村建设，农村扶贫，内地的城市越来越好，原来回流的人，比如从深圳回流到内地心里有障碍，别人会说他深圳待不下去了，才回来的。

但是你有没有发现这几年有变化？这几年从深圳回流到长沙、南昌、武汉、南京的人他心里有障碍吗？硬件是一样的，都是高铁，都是用电，都是用手机，都是用网购，一模一样，硬件也一样，他还更宽松了。

所以这几年。从深圳回流的人，心里已经没有障碍，所以大量的回流，甚至深圳政府监测到了，人不见了，租赁市场普遍下降，总量下降的厉害的，大家想都没想到，是平稳发展了40年的农民房，农民突然之间大量的空置，你把这个农民房改建的很好，没人住怎么办？

为什么现在大量的进入城中村收房子的企业在撤？之前我写了个微博说很多企业在撤，有家大企业还发了个公告，说我还持续在收。结果好了，才过了一个半月，新闻出来了，就是这家企业在大量撤退，对，万科！

所以现在造成这样的一个影响：租金又开始指导，小房东拥有房子出租会变得很平庸，除非你是个大玩家，大玩家还是不平庸的，小玩家迅速就平庸了。这个时候大玩家会选择什么呢？

理智上可能会出现这种情况，比如这个小玩家有4套房子，四套房子都一般，其中有一套自己住，原来的三套是出租的，租金指导化逼迫他的房产进入体制以后，他就变得平庸了，那当这个房东的价值就下降了。

当房东价值下降的时候，他应该会突然有这个变化，把三套卖掉，把钱收回来，原来租房子只要做个房东的人对自己会小气的，怎么小气？自己也住的很小，因为他知道住一套大房子，其实也是付出了的租金的。接下来就把几套房子换成一套，自己享受算了。

这是个很强烈的动机，因为还是不能保留现金，保留现金还是很危险，但是一个人买多套一般的房子的话，实施租赁管制之后那还不如干脆就只买一套大的好的房子，所以把几套一般的房子变成一套好房子，这个动力迅速就出现了。

这就叫种子资产，资产种子化了，我就要个种子，等你放松了以后再说。好了，比如说把原来的小房子凑成了一套以后，城市按新意见这个搞法成本必然越来越高，成本要谁付？成本是土地里挖出来的，任何成本都是土地挖出来的，你现在搞的成本越来越高，成本就要土地支付，土地就要我们这些老百姓付。

结果是什么呀？结果就是拥有种子资产的人没有多套房产，避免了那个体制化和指导化的影响，等你一放松以后，就拿种子找银行去要钱，未来能要来更多钱，再裂变成那几套房子。这个操作立刻就具备了现实意义。

当然前提条件是这个条例真的实行了，万一分析了半天，他就说这个条例不干了，不做了，那结论就需要调整了。今天不知道有没有政府的人在场，我还问了一下住建局内部的人，他说我们这个租赁服务网络平台开通了很久的，开通了很久很少人来。

他说需要争取流量，要用起来，否则请了那么多技术员，办事员，网站又建好了，这个要追责的。所以干脆搞了这个方案，逼着大家去用这个平台。但他没想到这个条例的影响是如此深远，也就是说，进行多套合一来免责。

因为三四套的小玩家必须要去登记，如果浓缩成一套就不用登记了、不用被政府老盯着了，就一套好房子当然就躲开了这个。资产的种子化说来就来。

4）政府兴奋感转移到了超过3亿平米的租赁市场

我们一定要知道政府的眼睛在看哪里。政府对这次拍卖也没有什么兴奋感，政府的兴奋感在租赁市场，为什么呀？土地拍一次少一次，慢慢就没得拍了。

但是租赁市场的面积那么大，农民房1.4亿平米，商品房大概也是1.7亿平米，那加起来好大的一笔数了，把这个管住比你去管那个土地来得快得多了。所以政府就从原来的增量转向了存量。

【超升波’资产：华润悦府后，三年再一倍？】

2016尹香武判断深圳房价整体平稳但将“价值再凝聚”，慢涨的豪宅会有战略机会。当时说的华润深圳湾·悦府，两年多前12万/㎡入市，北区现二手23~25万/㎡、3年1倍。而南区同限价，2018开盘、2019收楼，1年1倍。属历史好。而8年来表现优房企也是华润，在产品、物管与价值…上都创了纪录与新价值。如今华润又有核心综合体都市豪宅在某超大化城市面世：

3地铁汇聚、居金融大道正段、名校学位、楼下公园湖泊、各功能空间1:1:1:1搭配。在“天”的自然稀缺资源上、在“人”的民生稀缺资源与产品品质上，达到“天人合①”的浓缩，提供了悦府后的好选择。我们获住宅15%份额，并已有合F突破限购的途径、将定向售于实力受众，总价700~1300万即可享该城的价值再凝聚行情。且限价保证了诱惑力足，大好机会！

控制超大化城市的都市豪宅、跻身当地食物链是牛的！因此8-3周六举办小范围推介会，届时被誉“楼市投资家”的@尹香武 还会发表《“价值再凝聚”超升波的机理与推断》的主题演讲。活动现开始召集，如此绝好机会限实力派，以35名为限，须提供300万验资材料(存款凭据)，报名找13266798623李小姐。