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行业观察
你能否再夺“3年1倍”业绩的纯理推论?

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-08-06 10:07:12点击357


前注:本文4800字,纯文字、无图片,是为投资者、领袖、操盘手度身定做的,值得深看。但没耐心、眼睛在后脑勺的人,在这里就可以打住了!

■历史最佳投资战绩,与表现最优的房企

2016年,我判断说深圳房价将进入整体平稳期,也就是整体房价将不温不火,但是却将出现“价值再凝聚”的天价疯行情,总是慢涨一拍的豪宅将迎来战略性的机会。

当时说的华润深圳湾·悦府,在两年多前以12万/㎡入市,北区现在在二手市场已经实现了23~25万/㎡的成交,这是“3年1倍”的业绩,这还不算最好的,且看看悦府的南区。

而南区同样限价,2018年开盘、2019年收楼,这就是“1年1倍”。其实无论是3年1倍、还是1年1倍,都是属于历史最佳水平的。更何况是在三年来深圳房价几乎未动的情况下取得的!其相对收益就更是令人惊叹。

为了便于大家理解,我举个例子。在深圳某最热点片区,有一个Y项目2017年卖到了6万/平米,但现在二手成交5.5万左右,下跌了-8.4%。而悦府保守上涨了100%,其实相对于Y来说上涨的就是129%了!这是巨大的差别。

而深圳8年来表现最优房企也是华润,在产品、物管与价值…上都创了纪录与新价值,可以说在对综合体、叠加价值的理解上,没有任何企业能够与之相提并论。如今华润又有核心超级综合体都市豪宅在武汉面世。

■同于悦府又高于悦府:3年1倍能再现吗?

华润的这个武汉综合体,依托于超大化的城市最成熟最核心的汉口的最核心,拥有三条地铁、体育运动场馆、湖泊和公园、位于金融街、自身拥有住宅商业写字楼酒店与巨大车库,与深圳的华润深圳湾·悦府一模一样,区别在于武汉这个项目综合性更紧致、集约,时间价值更高、效率更高。

都是城市最核心的项目,都是住宅商业写字楼和酒店以及地库呈现出1:1:1:1的黄金结构的品种,在“天”的自然稀缺资源、“人”的民生稀缺资源与产品品质,都达到了“天人合一”的浓缩,这是一种极值的结构。

我们有幸获得住宅总量的15%份额,并已有合F突破限购的途径,180/220/330㎡三种精装户型仅总价700~1300万。由于有一些当地特殊的关键要角型人物,也想买华润的这个项目,故首批单位批准的预售价格极低,比二手市场价低了接近50%、比理论都市豪宅价格低了8万/平米,3年1倍的价值再凝聚有极高的确定性!

这次通过特殊途径,特批绕过限购只有几十套。所以就强烈推荐给我们的会员与粉丝。华润的综合体项目在任何的城市都成为了当地的目的地,武汉的这个项目也必将成为武汉的目的地。让你的资产成为别人的旗帜,让你的资产成为目的地资产。

目的地资产,凝聚了空间和时间。是最佳的时间资产,时间就是命啊,命的价值是最高的。投资资产的最高境界是投资生命。接下来,本文就用数理、规律的方式,来探讨本项目“3年1倍”的价值再凝聚的“天价疯行情”的概率与可能性。

3年1倍,能够再现吗?

■迈进资本深化期、人力内化期

经年以来,根据我对楼市的长期跟踪研究后发现,一线城市的都市超级豪宅的理论价格的表现具有相当的规律性。通过对北京、上海、广州、深圳、香港这5大城市进行对比,并寻找出其规律,并以这个规律反观二线中心城市、最大新房市场---武汉,会得出前瞻性的观点。

“北上深广”这4座一线城市,及武汉、杭州、成都、天津这些二线中心城市,从人均GDP来看都已经开始进入金融化阶段。机械化,是更多地依赖机器解决问题;工业化,是更多地依赖工业解决发展;信息化,是更多地依赖网络解决传播问题;金融化,是更多地依赖钱解决问题,此阶段房产会更贵而非更便宜。

当人均GDP达到并超过人民币10万/人,房地产业就兑变成金融业,金融化加速。也就是说,一线城市、二线中心城市已经进入到了房地产的金融化阶段,意味着地贱钱贵的资本紧缺期、房价与GDP涨幅同步的资本广化期已经过去,而资本回报比人多的资本深化期、房价租金通涨的人力内化期已经到来。而资本深化期、人力内化期,在楼市都指向同一个标的:都市豪宅!

■最应关注的二线城市

武汉2018年GDP达到1.4847万亿。武汉是中国流量经济、空间经济的重要支点。不但物流,且在客流、信息流上武汉也有大优势,如物流、客流、信息流上来了,那资金流也会有大改善。

这方面武汉比广州、深圳、成都等众对手都更有优势,即使以较慢的5%增速,预计只需5~6年,武汉就将进入2万亿俱乐部,巩固全国第八、争取第六的趋势明显。而且总人口正在向2000万级进军、城区距离突破1000万人也是最近的强二线城市,超大化近在眼前!

在此,先列出2018年武汉与中国5大城市的GDP、资金总量、总人口、资金密度如下,以备研究:

①北京GDP3.032万亿、存款15.75万亿、2173万人、资金密度072.48亿/万人

②香港GDP2.400万亿、存款08.90万亿、0730万人、资金密度121.91亿/万人

③上海GDP3.268万亿、存款12.11万亿、2420万人、资金密度050.04亿/万人

④深圳GDP2.469万亿、存款07.26万亿、1190万人、资金密度061.01亿/万人

⑤广州GDP2.300万亿、存款05.48万亿、1759万人、资金密度031.15亿/万人

⑥武汉GDP1.485万亿、存款02.63万亿、1121万人、资金密度023.46亿/万人

也即:这6大城市合计资金总量为52.13万亿、总人口9393万人、平均资金密度55.5亿/万人。

■理论估算武汉房价

这里有必要对房价判断的一些简要方法进行罗列,这些判断方法经过N多年很多城市的验证,证实是可行的。并根据这些方法估算武汉的相应房价,其中最主要的是估算武汉的都市超级豪宅(以下简称“都豪”)的价格。

一)房价总逻辑法:武汉整体理论价18375元/㎡、都豪理论价12.86万/㎡

房价的总逻辑是:

①正常经济环境下:年增房地产总值=(GDP-再扩大生产投资总额)*30%。中国一线城市、二线中心城市的房价前些年是收获的这一部分。   

②货币超发时:年增房地产总值=[(GDP-再扩大生产投资总额)*30%]+[(货币超发量-GDP*1.5)*20%]。这几年收获的是这个数值。  

目前属于货币超发时,因此年增房地产总值=[(GDP-再扩大生产投资总额)*30%]+[(货币超发量-GDP*1.5)*20%]。武汉GDP为14847亿,投资9900亿,以全国M2平均两倍于GDP、且每年全国平均增长13%(城市更高),则城市更高因此估算武汉为239%,即:

武汉2018年新增房地产总值=[(14847-9900)*30%]+[(14847*2.39-14847*1.5)*20%]=4947*30%+13213*20%=1484.1+2642.6=4127亿。

年新增房地产总值,就是当年的新房销售额。而2018年武汉楼市实现的新房销售仅有2246亿元、2245.97万㎡、24.9966万套,这就说明还有4127-2246=1881亿的资金没有得到体现,可能性只有:整体均价过低、豪宅价格体现不完整。

而如果完全体现4127亿,则2245.97万㎡的整体均价应该是18375元/㎡。根据都豪5~9倍(取其中值7)于整体均价的规律来推算,武汉都豪理论均价应该是12.86万/㎡。

二)GDP房价关系法:武汉理论宅价1.48万/㎡、都豪理论价14.8万/㎡

以亿元为单位的城市GDP数值,与以元为单位的当地商品房均价间是相等关系,而都市顶豪的理论估价为GDP数的10倍。如:1万亿GDP的城市商品房均价应约为1万/㎡、都市顶豪理论估价应约10万/㎡;而5000亿GDP的城市商品房均价应约5000元/㎡、都市顶豪的理论估价应约为5万/㎡。

武汉GDP1.4847万亿,则武汉城市商品房均价应约为。1.4847万/㎡、都市顶豪理论估价应约14.87万/㎡。

三)资金密度法:武汉都豪理论最高价23万/㎡

最具有比较价值的经济指标,不是GDP、GNP,现在分析界在比较城市实力时,发现最能够说明问题的,其实是城市能够留存的资金总量,也就是“金融机构本外币各项存款余额”。因为,资金是经济运行的源动力,也是经济发展的结果、更是城市价值的附着。

能汇聚的资金总量,可以真实地反应城市的综合实力、发展潜力。另外,这个与政绩无关,仅由各地人民银行统计,而且必须钱与账相符,因此更为准确,不存在作假的嫌疑。所以,比较资金总量来衡量城市地位、划分城市级别是最科学的。

资金总量的绝对值决定了城市的资金集聚能力、更能够反应企业与企业家的真实实力;而单位人口资金密度,则决定了其真正的上中产富裕程度,是中产阶级实力以及内需(服务业)产业的最典型反应,对应于次级富裕群体的支付能力。以上两个指标对于“超级都市豪宅”(以企业领袖为客户)、“豪宅”(以中产精英为客户)的影响较大。

资金密度,就是资金总量与总人口的比值。当地的都市超级豪宅理论最高价,与资金密度的数值是等同的。你要是仔细对比,就会发现,各地的最顶级豪宅的理论价格(万/㎡)=资金密度的数值(亿/万人)。比如香港资金密度是121.91、其顶级豪宅最高的价格就是大约120万/㎡。

①北京GDP3.032万亿、存款15.75万亿、2173万人、资金密度072.48亿/万人

②香港GDP2.400万亿、存款08.90万亿、0730万人、资金密度121.91亿/万人

③上海GDP3.268万亿、存款12.11万亿、2420万人、资金密度050.04亿/万人

④深圳GDP2.469万亿、存款07.26万亿、1190万人、资金密度061.01亿/万人

⑤广州GDP2.300万亿、存款05.48万亿、1759万人、资金密度031.15亿/万人

⑥武汉GDP1.485万亿、存款02.63万亿、1121万人、资金密度023.46亿/万人

“超豪”理论最高房价排名:香港120万/㎡夺冠、而北京72万/㎡、深圳61万/㎡、上海50万/㎡、广州31万/㎡位居其后,看到了吧,无比准确呢。而武汉资金密度23.46亿/万人,也即意味着武汉的超级豪宅最高价格理论上应该是23万/㎡。

■武汉理论房价比标后:整体1.66、都豪11.83万/㎡

一)武汉整体理论增值空间:6611元/㎡、66%

根据以上推算,武汉目前的商品房整体均价的理论值有两个数字:1.8375万/㎡、1.4847万/㎡,取其平均值为1.6611万/㎡。而2018年实现的新房实际均价为1万/㎡,意味着与理论价之间存在6611元/㎡的理论增值空间、理论增值空间的幅度为66%。

二)比标后的武汉都豪理论价格:8.68万/㎡

而以上推算,武汉都豪也有3个理论价格:12.86万/㎡、14.85万/㎡、23万/㎡,取其平均值为16.9万/㎡。但是与港北上深广这5座城市不同的是,武汉在金融、总部经济领域表现要弱一些,因此予以0.7的系数折算,则武汉都豪理论价格为11.83万/㎡。

三)武汉都豪理论空间:+8.33万/㎡、238%,这是典型的价值再凝聚

对比可知,香港超级豪宅的价格体现已经基本到位。而北京、深圳、上海、广州也通过其别墅或者超级都市豪宅得以体现。唯独武汉的表现欠缺、尚有的空间较大。

目前武汉的都市超级豪宅整体市场价格,由于审批的原因徘徊在3.5万、别墅也少于超过5万/㎡的,二手市场表现则因为新房原因压制在了5.5万元/平米左右,距离11.83万/㎡的理论价格的空间较大,新房审批预售价存在8.33万/㎡、238%的提升空间,二手市场价格存在6.33万/平米、115%的提升空间。

■均价8万/㎡都市豪宅:在武汉只需3年

劳动收入占GDP的比重,世界平均超50%,发达国超70%,俄罗斯也70%;而中国2006年降到约10%,还通过财税反向转移,把穷人的钱集中起来转移给富人---在实际负利率情况下,对穷人征利息税,而洋人免税、富人退税。这就导致都豪更有做头。

因此可以审慎判断,武汉房地产市场未来机会最明确、表现最耀眼、增值空间最大的品种是都市豪宅的价值再凝聚行情。而武汉出现均价8万/㎡都市豪宅、最高价11.83万/平米的都市豪宅,理论上可能只需3年。

在华润深圳湾悦府取得“3年1倍”~“1年1倍”的价值再凝聚的天价疯行情之后,再次扑捉到类似的行情,可能就在武汉的华润项目!

全球都市豪宅的中心与重心已经转向中国大陆,北京、上海、深圳已经出现了世界级的豪宅。武汉并不缺富人、也不缺需求,同时,武汉的富人也开始走遍全球、走遍世界,武汉的富人需要世界级的都市豪宅来满足其人居需求。

而另外,武汉要实现良好的营商环境,必须要考虑到这个首要问题:掌控资本的人应该住在哪里?住什么样的小区?留不住掌控资本的人,还谈什么招商引资呢?答案应该很明确了。大声提醒:武汉超级都市豪宅是时候动手了!


则是综合敏感。
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【超升波’资产密件:地之骄子四维决胜,超极东家目的地者】

史上最佳战绩是华润深圳湾悦府的北区“3年1倍”/南区“1年1倍”,我们把握到了这个“价值再凝聚”天价疯行情。而8年来表现最优的房企也是华润。如今华润又有核心超级综合体都市豪宅在某超大化城市面世,本盘与悦府条件指标配套几乎一样,是如今的绝佳选择。8-3已为此举办了经300万验资的50位投资家参与的《超升波’资产首发活动》,@尹香武 发表了2小时的演讲。

而且已有合F突破限G的途径,180/220/330㎡几种精装户型仅总价750~1400万。因当地想买此项目的要人多,故批准的开盘价极低,价值再凝聚有确定性,预留升值空间大。控制最顶端资源、成为食物链最顶端的席位,之前活动中已被抢走绝大多数,目前所剩不多,就在《超升波’资产密件专享》http://t.cn/R6tMdz0

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