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行业观察
突围平庸浪潮,治楼市并发症:资产种子化

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-08-08 16:04:55点击191


讲讲地地地王,地地地王其实2014年我们内部研讨就说了,经保密期后2015年对外发布。6月24号出现的这些地王,符合2014年我们做出的判断,可分析的并不多,但这里头我觉得有几点值得我们深圳人的关注。今天就聊这个,开聊前提醒你:

本文后所附的《你该当“地之骄子”:超升波’资产密件召集》的广告价值,等同甚至多于你10年奋斗的身价,这是三十年两遇的机会。如错过极可惜,所剩席位已经极少了,有资金的会员机不可失,应该尽快抢!文归正传。

1)深圳进入并发症:即逼多,又逼空

原来保险资金参与楼市是在后方的,保险公司把钱给房企,房企用保险资金做开发,保险资金没有冲到前线来,那这次保险资金怎么样?冲到前线了,平安直接拿了一块地。而且大家还要知道,平安已经事实上控制了一家房产企业,叫华夏幸福。华夏幸福的联席董事长叫吴向东,原来是华润的。吴向东是联席董事长在深圳成立第二总部,他就直接听命于平安的马明哲,也就是说平安要自个干。

还有就是新的央资进入,原来深圳的央企资金就是华侨城、招商。现在电建也来了。电建来了,葛洲坝说不定以后也来了,大家不要瞧不起这些公司,这些公司反而现金流更强大。葛洲坝天天发电,现在经常报道房企说账上有200亿现金觉得好了不起,那葛洲坝账上多少现金?何止200亿。而且他现金流不断,水不断现金就不断,他是用水换钱,水又不要钱。所以有些央企现金流很丰厚。深圳市场是土地越来越少,进入的资金和各种力量越来越多。所以在这个里头地价替换房价的速率会改变,就是他的速度会改变。这个方向会不会改变?方向不会改变。因为这个方向极大概率不会改变的。

还有什么?有些别的城市级的国企,越秀也进入深圳了,越秀拍地也这么大方,为什么越秀这么大方,其实越秀是地产股,中海是房地产打工股,建个房子就卖掉了,他又收不了租金,但是越秀收很多租金的。广州的西塔就是越秀的,广州友谊商场就是他的,他一年收租很多,所以他现金流多,拿地底子厚的。

所以地地地王里头,这个地价替换房价速率会改变,时间会滞后,但是方向是不会变的,是一个极大概率,地价替换房价,然后月租替换月供,然后首付替换全款,然后租房替换购房,该买不起就买不起了,但是时间被延长了。地地地王符合以前的判断,而各种资金蜂拥进入深圳,但深圳的量又很小,所以深圳的开发竞争会加剧。

这个导致的结局,就是深圳现在出现很诡异的情况,就是逼空和逼多同时发生。你没买房逼死你,你买多了弄死你,而且没有操作性、成交流动性与租赁现金流都受到了控制。前所未有,原来就是多买使劲买,现在不是了,现在必须要买好,而不是买多。

逼空,通过地价替换房价来实现。逼多,通过价值再凝聚来实现。所以这是深圳有史以来出现这个怪异的情况,逼空逼多并发症就来了,原来要不就逼空,要不就逼多,多方不行,那就空方嘛,现在是空方多方都不行,只有一方,是哪一方就行了?优方才行。“逼空、逼多、利优”就是新的市场形势。

要买好房子,买不上不下的中等房子不行,因为这会被政府房产的海拔与总量迅速覆盖,你说买个房子,跟政府的廉租房一个水位,你别买,那不叫投资,那叫储蓄,所以这时你要买好房子、或者最便宜的房子,我用了个词叫均价厌恶症,租赁新意见进一步加强了均价厌恶症,均价的房子不能买,一定要超过均价或者远低于均价这两种。

“逼空、逼多、利优(地段品质优或者价格优)”同时出现,尤其是逼空、逼多同时出现,是原来没有出现过的,现在还不买好房子、买最差房子的人,再过五年以后彻底买不起了。我们深圳好的豪宅最早的时候多少?6万块钱,然后7万5,然后8万多,9万,10万,12万,政府控价一直到控现在,现在卖到12万,这个房价很多人受不了。

再过个五年以后,深圳真正的好房子翻一翻不出奇,最便宜的房子也一样。所以这个逼空逼多,最后是什么便宜了买好房子、最便宜房子的人,因为政府还在帮你,现在不买,五年以后的彻底买不起了。简单盘点了一下,刚才说到有很多房企要进入深圳市,这次参与本次土地拍卖有80多家,但大家可知道没有参加土地拍卖、目前在深圳也没有开发业务,却在深圳派驻了工作组有多少级啊吗?竟然有300多个拿地的工作组。

我们市面上流通的地块可能就30块,10家一块地,有300个工作组在深圳待着。300个意味着你能想见的中国的销售额在500亿及以上的房企,都在深圳都派了工作组,比如派两个人待着跟深圳见面,深圳十个地耗子只有一个是真的,他们干吗呀?跟各种所谓的各路神仙吃饭喝酒,看看能不能在十个里头发现一个是真的,就干这个事。所以我们深圳的这个土地市场已经不需要分析,地价已经失真了。我写过一个东西《上游为最:为何我担心地价失真》weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404387332798193598&mod=zwenzhang,你可看看。

所以地地地王的第一个影响就是深圳首次得上了并发症,“逼空、逼多、利优”,所以如果你还没买好房子,要尽快考虑买好房子,或者买最便宜但又具备质变潜质的房子。但不要去买别的房子,买多了没好下场,不买好房子、也不买最便宜(价格有优势)的房子也没有好下场。

2)中美等大国9月前可能降息,两极房子成本继续增加

在去年上半年,我当时说,明年9月份以后美国会降息。现在可能该降息的还不止是美国,中国等主要经济体应该也要降息,因为这半年下来很明显,经济需要缓口气了。

昨天我到小榄、古镇、厚街看了看,就是跟房地产关系最密切的广东三镇,做家具、做灯具这些地方去逛了一圈,逛的感觉就是房地产的情况一变,那边的反应最快速,所以应该会降息了。也就是9月份,美国一降息,中国一降息,这两大经济体一降息,其他国家大概率都会跟随。

这一跟随全球又注水,但是注水的情况深圳又很怪异的,逼空逼多一起。所以现在利用7月初到9月还有两个月,我觉得这两个月的时间里头,你回去检讨一下你的资产菜单里到底有没有真正的好房子、有没有素质好但价格又最低的房子,如果都是普通房子,要考虑调一调了,这需要反复的提醒。

如果要降息,我们国家一定会先控制房企的发债。因为他在发债,这边一降息,这个供需双方军火都增多了,房地产市场就又失控了,现在政府已经明摆着不想让房价上涨,也不想让房价下降,一定会严控的。所以从这个意义上来讲,降息以后一定会控制所有的发债,房企想发债赶紧发,到了9月以后没得发了,9月一降息,我估计10月到年底,真正的好房子、最便宜的好房子会有一波。

因为到那个时候,但凡参与过市场两次及以上的人都明白了,要最好房子、最便宜的房子,不要普通的房子,就是一步步紧逼,成本还是要房地产来支付,但政府又让租赁房的比例越来越多,租赁房付不起,最后这个成本谁来付?好房子付、最便宜的好房子付,也就是说好房子的成本要进一步增加。

3)迎接800米视野,告别新区效应与雄鹰姿态

地地地王分两类城市,你一定要记住,深圳这样的城市,再也没有新区效应,就是地地地王反而没有新区效应,为什么?我们已经到了超级豪宅大发展的阶段,超级豪宅反而发展得比较好的,均价的有厌恶症,大概是这个意思。只要到了超级豪宅发展阶段的这些城市,一旦进入到地地地王的阶段,新区效益归零。

而只有还在处于旧新比例3:1之前的城市,尤其是处于1:3~3:1之间的强二线城市、二线前列城市,还存在新区效应。这个不同城市之间是存在差异的。所以一线城市以后不要去关注新区,这里搞个新区,那里搞个新区,不关心,你应该只盯着好地段的好房子,有豪宅效应没有新区效应,新区效应终于告终了。所以这个时候要少研究大规划了,现在要研究什么?我们说研究800米,什么意思呢?800米的步行半径之内能不能搞定你所需要的东西,能搞定、房子又好,那就是好房子,重点就是都市豪宅。

而且都市豪宅分两类,一类叫超级都市豪宅,民生稀缺资源多,自然稀缺资源也多,这个叫超级都市豪宅。另外一种叫民生都市豪宅,民生都市豪宅就是我只有民生稀缺资源,也不跟你讲啥景观,你也不要小看这种豪宅,这种豪宅也是好豪宅。告别新区效应,迎接800米视野。接下来我们要做小了,现在很多购房者动不动干嘛?有段时间我们的一个粉丝给我发了一个长条的文章,是在某个群里的讨论,他们讨论什么你知道吗?他们讨论唐朝的什么玄武门事变,发生了什么段子,由此想到了房地产的投资。

别,你不要被这种小聪明所诱惑了,以后干嘛呀?骑着摩拜车就到处画圈,你要买这个房子,那就其中的800米,800米兜一个圈,逛一圈,你看行不行,行就买,不行的就不买。所以我们要变成目光狭窄的人,再也不要像雄鹰似的到处翱翔,没用,你也没那么大天地了,就变成800米视野。所以这个是需要提醒大家的,因为这个一说网上这么写,可能又得招人家骂,但事实上这个变化也比较大,所以也希望大家要调整心态。今天听完课以后华侨城里兜一兜,很多人可能都没有仔细兜过,兜一圈再说。

4)资产种子化:多套没有价格优势的差房应置换成好房

第四个是什么呢?我们说资产的种子化。资产的种子化,比如说你原来有五套房子,有六套房子、十套房子,原来的正确做法就是租,这个是世界通行的一个路子。现在指导租金如果做成了,政府为了降低生活成本和营商成本,去年下半年政府突然之间大量停止旧区的改造,是因为监测到一个很不祥的信号。

这个信号是什么呢?农民工不见了,不知道租给谁,你搞美丽乡村建设,农村扶贫,内地的城市越来越好,原来回流的人,比如从深圳回流到内地心里有障碍,别人会说他深圳待不下去了,才回来的。但是你有没有发现这几年有变化?这几年从深圳回流到长沙、南昌、武汉、南京的人他心里有障碍吗?硬件是一样的,都是高铁,都是用电,都是用手机,都是用网购,一模一样,硬件也一样,他还更宽松了。

所以这几年。从深圳回流的人,心里已经没有障碍,所以大量的回流,甚至深圳政府监测到了,人不见了,租赁市场普遍下降,总量下降的最厉害的,大家想都没想到,是平稳发展了40年的农民房,农民突然之间大量的空置,你把这个农民房改建的很好,没人住怎么办?  

为什么现在大量的进入城中村收房子的企业在撤?之前我写了个微博说很多企业在撤,有家大企业还发了个公告,说我还持续在收。结果好了,才过了一个半月,新闻出来了,就是这家企业在大量撤退,对,万科!所以现在造成这样的一个影响:租金又开始指导,小房东拥有房子出租会变得很平庸,除非你是个大玩家,大玩家还是不平庸的,小玩家迅速就平庸了。这个时候大玩家会选择什么呢?理智上可能会出现这种情况,比如这个小玩家有4套房子,四套房子都一般,其中有一套自己住,原来的三套是出租的,租金指导化逼迫他的房产进入体制以后,他就变得平庸了,那当这个房东的价值就下降了。

当房东价值下降时,他应该会突然有这个变化,把三套卖掉,把钱收回来,原来租房子只要做个房东的人对自己会小气的,怎么小气?自己也住很小,因为他知道住套大房子,其实也是付了租金的。接下来就把几套房换成一套,自己享受算了。因为还是不能保留现金,保留现金还是很危险,但一个人买多套一般的房子的话,实施租管后那还不如干脆就只买套大的,所以把几套一般的房子变成一套好房子,这个动力迅速就出现了。

这就叫种子资产,资产种子化了,等你放松了以后再说。好了,比如说把原来的小房子凑成了一套以后,城市按新意见这个搞法成本必然越来越高,成本要谁付?成本是土地里挖出来的,任何成本都是土地挖出来的,你现在搞的成本越来越高,成本就要土地支付,土地就要我们这些老百姓付。最终的结果是什么呀?就是拥有种子资产的人没有多套房产,避免了那个体制化和指导化的影响,等你一放松以后,就拿种子找银行去要钱,未来能要来更多钱,再裂变成那几套房子。这个操作立刻就具备了现实意义。

当然前提条件是这条例真的实行了,万一条例不做了,那结论就要调整。我还问了住建局的人,他说这个租赁服务网络平台开通了很久的,开通了很久很少人来。他说需要争取流量,要用起来,否则请了那么多技术员,办事员,网站又建好了,这个要追责的。

所以干脆搞了这个方案,逼着大家去用这个平台。但他没想到这个条例的影响是如此深远,也就是说,进行多套合一来免责,因为三四套的小玩家必须要去登记,如果浓缩成一套就不用登记了、不用被政府老盯着了,就一套好房子当然就躲开了这个。资产的种子化说来就来。


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【超升波’资产密件:地之骄子四维决胜,超极东家目的地者】

史上最佳战绩是华润深圳湾悦府的北区“3年1倍”/南区“1年1倍”,我们把握到了这个“价值再凝聚”天价疯行情。而8年来表现最优的房企也是华润。如今华润又有核心超级综合体都市豪宅在某超大化城市面世,本盘与悦府条件指标配套几乎一样,是如今的绝佳选择。8-3已为此举办了经300万验资的50位投资家参与的《超升波’资产首发活动》,@尹香武 发表了2小时的演讲。

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