讲讲地地地王，地地地王其实2014年我们内部研讨就说了，经保密期后2015年对外发布。6月24号出现的这些地王，符合2014年我们做出的判断，可分析的并不多，但这里头我觉得有几点值得我们深圳人的关注。今天就聊这个，开聊前提醒你：

本文后所附的《你该当“地之骄子”：超升波’资产密件召集》的广告价值，等同甚至多于你10年奋斗的身价，这是三十年两遇的机会。如错过极可惜，所剩席位已经极少了，有资金的会员机不可失，应该尽快抢！文归正传。

1）深圳进入并发症：即逼多，又逼空

原来保险资金参与楼市是在后方的，保险公司把钱给房企，房企用保险资金做开发，保险资金没有冲到前线来，那这次保险资金怎么样？冲到前线了，平安直接拿了一块地。而且大家还要知道，平安已经事实上控制了一家房产企业，叫华夏幸福。华夏幸福的联席董事长叫吴向东，原来是华润的。吴向东是联席董事长在深圳成立第二总部，他就直接听命于平安的马明哲，也就是说平安要自个干。

还有就是新的央资进入，原来深圳的央企资金就是华侨城、招商。现在电建也来了。电建来了，葛洲坝说不定以后也来了，大家不要瞧不起这些公司，这些公司反而现金流更强大。葛洲坝天天发电，现在经常报道房企说账上有200亿现金觉得好了不起，那葛洲坝账上多少现金？何止200亿。而且他现金流不断，水不断现金就不断，他是用水换钱，水又不要钱。所以有些央企现金流很丰厚。深圳市场是土地越来越少，进入的资金和各种力量越来越多。所以在这个里头地价替换房价的速率会改变，就是他的速度会改变。这个方向会不会改变？方向不会改变。因为这个方向极大概率不会改变的。

还有什么？有些别的城市级的国企，越秀也进入深圳了，越秀拍地也这么大方，为什么越秀这么大方，其实越秀是地产股，中海是房地产打工股，建个房子就卖掉了，他又收不了租金，但是越秀收很多租金的。广州的西塔就是越秀的，广州友谊商场就是他的，他一年收租很多，所以他现金流多，拿地底子厚的。

所以地地地王里头，这个地价替换房价速率会改变，时间会滞后，但是方向是不会变的，是一个极大概率，地价替换房价，然后月租替换月供，然后首付替换全款，然后租房替换购房，该买不起就买不起了，但是时间被延长了。地地地王符合以前的判断，而各种资金蜂拥进入深圳，但深圳的量又很小，所以深圳的开发竞争会加剧。

这个导致的结局，就是深圳现在出现很诡异的情况，就是逼空和逼多同时发生。你没买房逼死你，你买多了弄死你，而且没有操作性、成交流动性与租赁现金流都受到了控制。从未有过，原来就是多买使劲买，现在不是了，现在必须要买好，而不是买多。

逼空，通过地价替换房价来实现。逼多，通过价值再凝聚来实现。所以这是深圳有史以来出现这个怪异的情况，逼空逼多并发症就来了，原来要不就逼空，要不就逼多，多方不行，那就空方嘛，现在是空方多方都不行，只有一方，是哪一方就行了？优方才行。“逼空、逼多、利优”就是新的市场形势。

要买好房子，买不上不下的中等房子不行，因为这会被政府房产的海拔与总量迅速覆盖，你说买个房子，跟政府的廉租房一个水位，你别买，那不叫投资，那叫储蓄，所以这时你要买好房子、或者便宜的房子，我用了个词叫均价厌恶症，租赁新意见进一步加强了均价厌恶症，均价的房子不能买，一定要超过均价或者远低于均价这两种。

“逼空、逼多、利优（地段品质优或者价格优）”同时出现，尤其是逼空、逼多同时出现，是原来没有出现过的，现在还不买好房子、买差房子的人，再过五年以后彻底买不起了。我们深圳好的豪宅早的时候多少？6万块钱，然后7万5，然后8万多，9万，10万，12万，政府控价一直到控现在，现在卖到12万，这个房价很多人受不了。

再过个五年以后，深圳真正的好房子翻一翻不出奇，便宜的房子也一样。所以这个逼空逼多，是什么便宜了买好房子、便宜房子的人，因为政府还在帮你，现在不买，五年以后的彻底买不起了。简单盘点了一下，刚才说到有很多房企要进入深圳市，这次参与本次土地拍卖有80多家，但大家可知道没有参加土地拍卖、目前在深圳也没有开发业务，却在深圳派驻了工作组有多少级啊吗？竟然有300多个拿地的工作组。

我们市面上流通的地块可能就30块，10家一块地，有300个工作组在深圳待着。300个意味着你能想见的中国的销售额在500亿及以上的房企，都在深圳都派了工作组，比如派两个人待着跟深圳见面，深圳十个地耗子只有一个是真的，他们干吗呀？跟各种所谓的各路神仙吃饭喝酒，看看能不能在十个里头发现一个是真的，就干这个事。所以我们深圳的这个土地市场已经不需要分析，地价已经失真了。我写过一个东西《上游为高：为何我担心地价失真》weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404387332798193598&mod=zwenzhang，你可看看。

所以地地地王的第一个影响就是深圳得上了并发症，“逼空、逼多、利优”，所以如果你还没买好房子，要尽快考虑买好房子，或者买便宜但又具备质变潜质的房子。但不要去买别的房子，买多了没好下场，不买好房子、也不买便宜（价格有优势）的房子也没有好下场。

2）中美等大国9月前可能降息，两极房子成本继续增加

在去年上半年，我当时说，明年9月份以后美国会降息。现在可能该降息的还不止是美国，中国等主要经济体应该也要降息，因为这半年下来很明显，经济需要缓口气了。

昨天我到小榄、古镇、厚街看了看，就是跟房地产关系密切的广东三镇，做家具、做灯具这些地方去逛了一圈，逛的感觉就是房地产的情况一变，那边的反应快速，所以应该会降息了。也就是9月份，美国一降息，中国一降息，这两大经济体一降息，其他国家大概率都会跟随。

这一跟随全球又注水，但是注水的情况深圳又很怪异的，逼空逼多一起。所以现在利用7月初到9月还有两个月，我觉得这两个月的时间里头，你回去检讨一下你的资产菜单里到底有没有真正的好房子、有没有素质好但价格又低的房子，如果都是普通房子，要考虑调一调了，这需要反复的提醒。

如果要降息，我们国家一定会先控制房企的发债。因为他在发债，这边一降息，这个供需双方军火都增多了，房地产市场就又失控了，现在政府已经明摆着不想让房价上涨，也不想让房价下降，一定会严控的。所以从这个意义上来讲，降息以后一定会控制所有的发债，房企想发债赶紧发，到了9月以后没得发了，9月一降息，我估计10月到年底，真正的好房子、便宜的好房子会有一波。

因为到那个时候，但凡参与过市场两次及以上的人都明白了，要好房子、便宜的房子，不要普通的房子，就是一步步紧逼，成本还是要房地产来支付，但政府又让租赁房的比例越来越多，租赁房付不起，这个成本谁来付？好房子付、便宜的好房子付，也就是说好房子的成本要进一步增加。

3）迎接800米视野，告别新区效应与雄鹰姿态

地地地王分两类城市，你一定要记住，深圳这样的城市，再也没有新区效应，就是地地地王反而没有新区效应，为什么？我们已经到了豪宅大发展的阶段，豪宅反而发展得比较好的，均价的有厌恶症，大概是这个意思。只要到了豪宅发展阶段的这些城市，一旦进入到地地地王的阶段，新区效益归零。

而只有还在处于旧新比例3:1之前的城市，尤其是处于1:3~3:1之间的强二线城市、二线前列城市，还存在新区效应。这个不同城市之间是存在差异的。所以一线城市以后不要去关注新区，这里搞个新区，那里搞个新区，不关心，你应该只盯着好地段的好房子，有豪宅效应没有新区效应，新区效应终于告终了。所以这个时候要少研究大规划了，现在要研究什么？我们说研究800米，什么意思呢？800米的步行半径之内能不能搞定你所需要的东西，能搞定、房子又好，那就是好房子，重点就是都市豪宅。

而且都市豪宅分两类，一类叫都市豪宅，民生稀缺资源多，自然稀缺资源也多，这个叫都市豪宅。另外一种叫民生都市豪宅，民生都市豪宅就是我只有民生稀缺资源，也不跟你讲啥景观，你也不要小看这种豪宅，这种豪宅也是好豪宅。告别新区效应，迎接800米视野。接下来我们要做小了，现在很多购房者动不动干嘛？有段时间我们的一个粉丝给我发了一个长条的文章，是在某个群里的讨论，他们讨论什么你知道吗？他们讨论唐朝的什么玄武门事变，发生了什么段子，由此想到了房地产的投资。

别，你不要被这种小聪明所诱惑了，以后干嘛呀？骑着摩拜车就到处画圈，你要买这个房子，那就其中的800米，800米兜一个圈，逛一圈，你看行不行，行就买，不行的就不买。所以我们要变成目光狭窄的人，再也不要像雄鹰似的到处翱翔，没用，你也没那么大天地了，就变成800米视野。所以这个是需要提醒大家的，因为这个一说网上这么写，可能又得招人家骂，但事实上这个变化也比较大，所以也希望大家要调整心态。今天听完课以后华侨城里兜一兜，很多人可能都没有仔细兜过，兜一圈再说。

4）资产种子化：多套没有价格优势的差房应置换成好房

第四个是什么呢？我们说资产的种子化。资产的种子化，比如说你原来有五套房子，有六套房子、十套房子，原来的正确做法就是租，这个是世界通行的一个路子。现在指导租金如果做成了，政府为了降低生活成本和营商成本，去年下半年政府突然之间大量停止旧区的改造，是因为监测到一个很不祥的信号。

这个信号是什么呢？农民工不见了，不知道租给谁，你搞美丽乡村建设，农村扶贫，内地的城市越来越好，原来回流的人，比如从深圳回流到内地心里有障碍，别人会说他深圳待不下去了，才回来的。但是你有没有发现这几年有变化？这几年从深圳回流到长沙、南昌、武汉、南京的人他心里有障碍吗？硬件是一样的，都是高铁，都是用电，都是用手机，都是用网购，一模一样，硬件也一样，他还更宽松了。

所以这几年。从深圳回流的人，心里已经没有障碍，所以大量的回流，甚至深圳政府监测到了，人不见了，租赁市场普遍下降，总量下降的厉害的，大家想都没想到，是平稳发展了40年的农民房，农民突然之间大量的空置，你把这个农民房改建的很好，没人住怎么办？

为什么现在大量的进入城中村收房子的企业在撤？之前我写了个微博说很多企业在撤，有家大企业还发了个公告，说我还持续在收。结果好了，才过了一个半月，新闻出来了，就是这家企业在大量撤退，对，万科！所以现在造成这样的一个影响：租金又开始指导，小房东拥有房子出租会变得很平庸，除非你是个大玩家，大玩家还是不平庸的，小玩家迅速就平庸了。这个时候大玩家会选择什么呢？理智上可能会出现这种情况，比如这个小玩家有4套房子，四套房子都一般，其中有一套自己住，原来的三套是出租的，租金指导化逼迫他的房产进入体制以后，他就变得平庸了，那当这个房东的价值就下降了。

当房东价值下降时，他应该会突然有这个变化，把三套卖掉，把钱收回来，原来租房子只要做个房东的人对自己会小气的，怎么小气？自己也住很小，因为他知道住套大房子，其实也是付了租金的。接下来就把几套房换成一套，自己享受算了。因为还是不能保留现金，保留现金还是很危险，但一个人买多套一般的房子的话，实施租管后那还不如干脆就只买套大的，所以把几套一般的房子变成一套好房子，这个动力迅速就出现了。

这就叫种子资产，资产种子化了，等你放松了以后再说。好了，比如说把原来的小房子凑成了一套以后，城市按新意见这个搞法成本必然越来越高，成本要谁付？成本是土地里挖出来的，任何成本都是土地挖出来的，你现在搞的成本越来越高，成本就要土地支付，土地就要我们这些老百姓付。结果是什么呀？就是拥有种子资产的人没有多套房产，避免了那个体制化和指导化的影响，等你一放松以后，就拿种子找银行去要钱，未来能要来更多钱，再裂变成那几套房子。这个操作立刻就具备了现实意义。

当然前提条件是这条例真的实行了，万一条例不做了，那结论就要调整。我还问了住建局的人，他说这个租赁服务网络平台开通了很久的，开通了很久很少人来。他说需要争取流量，要用起来，否则请了那么多技术员，办事员，网站又建好了，这个要追责的。

所以干脆搞了这个方案，逼着大家去用这个平台。但他没想到这个条例的影响是如此深远，也就是说，进行多套合一来免责，因为三四套的小玩家必须要去登记，如果浓缩成一套就不用登记了、不用被政府老盯着了，就一套好房子当然就躲开了这个。资产的种子化说来就来。

【超升波’资产密件：地之骄子四维决胜，超极东家目的地者】

历史好战绩是华润深圳湾悦府的北区“3年1倍”/南区“1年1倍”，我们把握到了这个“价值再凝聚”天价疯行情。而8年来表现优的房企也是华润。如今华润又有核心综合体都市豪宅在某超大化城市面世，本盘与悦府条件指标配套几乎一样，是如今的好选择。8-3已为此举办了经300万验资的50位投资家参与的《超升波’资产活动》，@尹香武 发表了2小时的演讲。

而且已有合F突破限G的途径，180/220/330㎡几种精装户型仅总价750~1400万。因当地想买此项目的要人多，故批准的开盘价极低，价值再凝聚有确定性，预留升值空间大。控制资源、成为食物链的席位，之前活动中已被抢走绝大多数，目前所剩不多，就在《超升波’资产密件专享》http://t.cn/R6tMdz0。

本密件，对宏观中观形势变化的6大苗头及其影响(尤其是中国稀缺条件的历史性质变/从企业到开发到空间的全面收敛…尤为重要)、人们不可戒的大瘾患(敏感点三变/士绅化/目的地/三地三道三轻理论)、你可实现“地之骄子/超极东家/四维绝胜/目的地者”的个人至高目标…有深入分析或解决方案，想获密件即找13266798623李小姐！