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土地市场
政府出手,木头龙1300多户业主有望脱离旧改泥潭!

作者:室介屋笈 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-08-08 18:20:46点击645


■政府出手,木头龙旧改难题终于有望解决!

《剩4户业主拒签!罗湖木头龙旧改近10年,49位老人在等待中离世》,前几天,深圳晚报的一篇报道,让位于罗湖区华丽路与爱国路交界处的木头龙旧改,再次成为了全深圳人关注的焦点。

因为4户业主补偿问题没有谈拢,拒绝签约,导致1300多户业主长达十年无家可归,49名业主在等待中相继离世,有的业主租房近10年来搬家7次,有的业主甚至给拒绝签约的邻居下跪。木头龙旧改,已经成为让开发商、已签约业主和政府有关部门都头疼不已的旧改顽疾。

88日,罗湖区城市更新和土地整备局官网发布了《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》,将木头龙片区零星房屋征收确定为“2019年度罗湖区零星急需项目”。政府的介入,给这场长达十年的旧改拉锯战带来了一丝希望。

征收提示全文如下:

  木头龙片区零星房屋征收已确定为2019年度罗湖区零星急需项目,征收项目范围已确定(详见附图)。根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号)有关规定,发布征收提示如下:

  一、房屋征收部门:深圳市罗湖区城市更新和土地整备局。

  二、房屋征收实施单位:深圳市罗湖区翠竹街道办事处。

  三、自本征收提示发布之日起,任何单位和个人在房屋征收范围内实施以下行为导致增加房屋征收补偿费用的,对增加部分将不予补偿:

  (一)新建、改建、扩建、装修房屋;

  (二)改变房屋和土地用途;

  (三)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;

  (四)新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起1年以后的房屋租赁合同;

  (五)除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等必须办理户口迁入、分户之外的其他户口迁入和分户;

  (六)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续;

  (七)其他不当增加补偿费用的行为。

  四、本提示未尽事宜,由深圳市罗湖区城市更新和土地整备局负责解释。

  特此提示。

  附图:深圳市罗湖区木头龙片区零星房屋征收范围图。

 

这份征收提示的第七条明确指出,拒绝有其他不当增加补偿费用的行为,这是否意味着4位钉子户寄望通过旧改拆迁一夜暴富的美梦要泡汤了呢?

有专业人士分析,本次“征收”启动,说明征收范围内房屋所有权的转移接收主体已发生改变,从开发商转为了政府。未来该项目或将进入一个类似于棚改的节奏,由行政征收和市场协商相结合。棚改的提示函周期大约在180天左右,如果到时间协商不成,政府将发布征收决定。征收决定做出来之后即日生效,业主可以提起行政复议和诉讼,但是不影响政府执行。

政府相关部门的介入,是否能够帮助木头龙小区的1300多户业主脱离令人绝望的旧改泥潭,目前结果仍未可知,但是旧改“拆不动、赔不起、玩不转”,早已是深圳老旧住宅小区改造要面对的三大难题。

■深圳首批列入旧改的小区,如今是什么情况?

200912月,《深圳市城市更新办法》开始施行,标志着深圳城市更新的大幕正式拉开。20104月,全市共有8个旧住宅小区被列入深圳城市更新单元第一批计划,包括金钻豪园、木头龙、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园和桥东片区。

如今十年过去了,这些旧住宅小区都完成旧改了吗?我们一起来看一下。

1、罗湖金钻豪园旧改:100%签约成功,进展依旧缓慢

罗湖翠竹街道的金钻豪园,最早于2005年由开发商介入摸底,2012年开始入驻拆迁,但由于5%的拆迁面积未能谈妥拆迁补偿而停滞。

2015年原开发商深圳市翠芳园投资开发有限公司资金链断裂黯然退出,其债权人之一深圳经济特区新华城有限公司接手。

 

为了破解拆迁谈判僵局,2018年,项目实施了分期,将原有项目分为两期进行改造,从而保证项目一期达到了“双百”(意愿征集100%,回迁居民签约100%)要求。不过由于一位业主产证被查封导致无法注销,目前开工重建进展依旧缓慢。

 

2、南山区南苑新村旧改:时隔7年重启,签约率超95%

20104月开始,南山区桃源地铁站附近的南苑新村项目,由深圳市金晖房地产有限公司向南山区政府申报,获得项目立项批示。

20121月,金晖地产撤出旧改,万科全面介入南苑新村城市更新项目旧改工作。时隔一年后,旧改又因涉及原南苑新村小区部分业主信访问题被暂缓后续的审批工作。

 

2019530日,南山区政府相关核查工作已完成,南园新村旧改重启。据万科方透露,截至目前,南苑新村的签约进度已经进入尾声,整体签约率超过95%,相信不久之后就可拆迁动工。

 

3、鹤塘小区:签约率100%,已经动工建设

同属8个更新计划的鹤塘小区,位于南山区华侨城片区,小区总户数仅184户,早在2014年就余下3户没有签约,然而,直到20166月才实现100%签约正式动工。

 

4、福田华泰小区旧改:或被政府清退

华泰小区位于福田区香梅路与新闻路交汇处东北角,即景田与香蜜湖片区之间。楼盘建于1984年,早期家属楼是华泰公司职工通过福利房的形式购得并持有。

早在2010年,华泰小区就被纳入城市更新计划,申报主体为新世界公司。然而直到2016年才正式启动拆除工作,并于20182月出台了货币补偿安置方案。

 

 

2018年,福田城市更新局发出旧改推进督促函,如果短期内仍无法达成100%拆迁补偿签约工作,福田区城市更新局将依据相关政策将其调出更新计划,后期如改造则需按棚户区改造政策实施改造,由政府主导项目实施。

5、福田龙溪花园旧改:签约率仅78%

龙溪花园小区位于福田香蜜湖片区农轩路,开发主体是深圳市中洲粤华投资有限公司,小区业主多为农科系统职工,共有400余户。

“华泰小区或遭清退”的消息传出后,开发商在小区内拉横幅,“提醒”业主登记旧改意愿。但是截至目前,龙溪花园签约率依旧只有78%,不是十分乐观。

6、盐田海涛花园旧改:已签约近9

位于盐田区海山街道的海涛花园,已经建成20多年,并且大部分楼宇是用海砂建立,存在很大安全隐患。

2016年元旦,腐蚀情况最严重的1112栋楼率先启动搬迁,标志着海涛花园的城市更新工作终于有了实质性突破。四个月之后,小区内3455号楼也加入启动搬迁的行列。

 

主导海涛花园旧改路劲地产表示,目前海涛花园签约谈判已近九成,计划2019年底完成全部签约工作。

7、盐田桥东片区旧改:签约100%,已动工建设

地处盐田沙头角西南部的桥东片区旧住宅,于1988年建成使用,2010年被纳入《2010年深圳市第一批城市更新单元规划制定计划》,由荣津地产作为申报主体。

 

2015年,卓越集团与荣津实业集团签订桥东项目城市更新合作协议,这也是卓越集团在盐田布局的首个更新单元,同时也是有“写字楼之王”之称的卓越首个纯旧住宅区更新项目;2016年,卓越集团正式入驻,并于同年617日启动签约。

2018826日,桥东片区老旧住宅更新项目签约率达100%,项目将由卓越集团与荣津地产合作开发。

■从旧改到棚改,老旧小区升级之路仍漫漫

从深圳以往旧改成功的案例来看,几乎每一次大规模的旧改都会演变成为漫长的拉锯战,没有个十年八年基本上都很难完成,而导致旧改时间长的最重要原因,其实就是个别业主利用“旧改拆迁必须经得100%业主同意”,和开发商进行利益的博弈。

深圳已经旧改成功的案例中,蔡屋围旧改2002年筹划拆迁到2010年动工历经8年;岗厦拆迁从1998年决定改造到2011年拆除完毕历时13年,大冲旧改从1998年计划改造到2011年全面动工耗时,也是13年。

因为“拆不动、赔不起、玩不转”,深圳市房地产研究中心主任王锋此前透露,在实际审批中,2013年以来深圳也没有再批准成片的旧住宅区改造,旧住宅小区改造仅保留了11个试点项目。

不过随着2018年棚改新政的实施,老旧小区升级改造难问题有望得到解决。2017年开始签约的深圳棚改第一村——华富村东、西区旧住宅区改造,目前已经正式动工;福田区南华村棚改项目自721日启动补偿签约以来,在15天集中签约期内实现99.6%的签约率,被称为“深圳最强棚改”。

从两个棚改项目的进度可以看出,深圳棚改的效率要比旧改高得多,如果木头龙进入棚改程序,也许业主能结束颠沛流离的生活,早日住进美丽的新家。

 

木头龙小区城市更新效果图


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