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行业观察
沿海楼市阶段观:回流内陆大城的全新一幕

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-08-09 17:20:05点击148


我(尹香武)说,即使你不到外地购房投资,也要保持对国内其他大城市的了解,要多出去走走,不要总停留在北上深广不动。行万里路也是一种学习,有助于加深你的投资理解,增强判断直觉。

以下就是我(尹香武)穿行各地以后的一些感悟,是在之前的密讲中的局部内容,现在过了保密期公布给你参考。x相信能够极大启发你的思考,扩展你的视野。有的东西是你没有或者想不到的。今天就聊这个,开聊前提醒你:

本文后所附的《你该当“地之骄子”:超升波’资产密件召集》的广告价值,等同甚至多于你10年奋斗的身价,这是三十年两遇的机会。如错过极可惜,所剩席位已经极少了,有资金的会员机不可失,应该尽快抢!文归正传。

你说这是古埃及还是古印度的绘画?


只有很少的人到了中龄化以后还是活力四射,还在奋斗,还在拼搏,这种人少,一般到了中龄化以后就开始守成,开始享受生活了,这种享受生活有时候享受物质生活要在大城市,但是享受精神生活要去哪里?很多就回乡找精神去了。


所以农民房的崩就是底层返乡潮,原来是农民返乡年年都有,但2018年下半年开始的情况,我不知道你的感知如何?我(尹香武)的感知是这样。原来从深圳回乡的人,是以打工阶层为主体的,但是非常奇怪,2018年开始,很多中等层级的人,不卖掉深圳的房,他不卖掉。

但是他的工作和生活去哪里了?他回到他所在省的省会去了,教育也不差,医疗比深圳还好,房价低低的,反正找工作一样找,而且深圳跟内地的工资差距已经很小了,不是以前那么大,足以让大家留在深圳了。

深圳现在就算你工资有领先,也被房价、物价吞掉了,同样的一瓶小酒,上次我(尹香武)去宜昌,宜昌买15块钱,深圳是19.8块,一模一样的,容量是一样的,贵了多少?贵了4.8块,4.8除以15是百分之多少?将近30%。

这个物价吞并,现在我(尹香武)每一次理发,只要去武汉出差,我在武汉理完发我再回来。为什么?他便宜我觉得划算,做牙齿,我就一个牙齿蛀掉了,深圳前前后后花了我1万块钱,被我爱人拿这个嘲笑我好长时间,他说你这个5000块钱在武汉搞得好好的,你非要在深圳花1万块钱。

我(尹香武)的意思是出现了一个原来未见的情况,中层、高层开始回去。有些高层回去也没有障碍了,原来要回去没面子,你从深圳回去好没面子,但是现在那些高管,比如说我在平安,我去武汉平安当个高管,我觉得也可以,因为那边的硬件也差不太多了,我愿意回去。

现在愿意回去的人多了,现在比如说你从深圳到杭州去生活,你觉得降级了没有,有一点点,但没像以前你从深圳,哎呀你真没用,现在不会这样想。现在从深圳到别的地方去,这个心理障碍打通了,底层回乡是常态,但是底层大量回乡,这是第一次,所以农民房崩,崩了,但是中层以上的心安理得地回乡,这可是有史以来的第一次。

而且回去以后没有心理障碍,一样的享受综合体,卖的商品是一样的,物价比同样一个东西,为什么我可以便宜,你还贵呢?我(尹香武)甚至担心这么玩下去会不会他们嘲讽我们,你好傻,一样的酒,你花19.8,我就15块钱,喝得比你还开心,我吃的种类还多一些。

这个是原来没有过,原来从深圳回去内心压力、承担的周围目光的压力非常大,但是现在的人回去已经没有这个压力,觉得很多人甚至这样讲,他的家里人开始对他进行精神补偿,你终于回来了,等了你好多年,原来是你回来就杀了你,现在是你终于回来了。

深圳要注意了,真的。这个就是顶部出现冰点信号的原因。说明什么?说明我们房地产的消费升级受阻了。原来消费升级没受阻,现在消费升级受阻了,一定有一到一年半的顶部信号的停滞期的。我(尹香武)不是说所有,起码大体上是这样子的。

所以这两个信号导致一个现象。基层的回去是因为美丽乡村扶贫,农村越来越好,县城越来越好,找精神去了,中龄化来了。中高层回去是一种巨大的平移式的套利,生活差不多,眼光也差不多了,回去。只要房价涨了,大家觉得那个地方好。

而省城经过这几年房价涨了以后,省城人的自信心爆棚了。请问这几年涨价涨得好的是深圳、上海、北京、广州还是省城?是省城,省城人的信心真的比深圳还爆棚,深圳从2016年普通产品涨价了没有,没有涨。

为什么从2017年就不敢推荐普通产品了,就这个原因,推荐就会遭人骂的,所以在这种情况下,大家发现没有?房价涨得高的地方,自我评估越来越好,所以你回去以后大家一堆人很有自信心。

所以头部人士返回的套利行为增加,导致深圳头部市场出现了冰点的信号,头部市场的消费升级受到了影响,受到了压制。结果就是什么?结果就是有一个判断,从中龄化逐渐向老龄化转换阶段的必然特征。现在还没有老龄化,但是是中龄化向老龄化转移的阶段。

你现在回每个小区,原来回每个小区都是小年轻当保安对不对,现在都是大叔做保安。你看我,我一直觉得我昨天才来深圳,但是一翻身份证我就开始奔五了。保安也是这样,未来老人家做保安做门卫,你要习惯了,现在逐渐的保安几乎都是中年男的为多了,中龄化来了,而中龄化开始向老龄化转移的时候,套利行为会大规模增加,真老了也就不折腾了。

比如说我们已经65岁了,你还折腾个啥?搬家都不想搬,叫你吃你也不想吃,我们就晒晒太阳等死算了。但是中龄化的时候还是要折腾,折腾增量又没有了,那怎么办?就折腾套利,怎么套利?深圳的房产保留,把自己工作生活套到那个省城去,成本还更低,房子还更大,工作一样做,收入差不多。

深圳的出租,那边降低成本,那不就是套利了嘛?所以这种中龄化转向老龄化阶段的特有的套利特征,恐怕是我们接下来五年当中所要重点关注的,而这个套利除了像我(尹香武)这样孤僻的人之外,我肯定不回乡,我也不进行这种套利,我觉得我现在要套利可能就套到武汉去了,孩子家人也都在武汉,我也不可能套到老家去,江西我是打死都不会套。


但像我(尹香武)这种不多,太多的人想套利,就套回老家去。所以这个要小心,有没有人套利的目的地是套到深圳来,说把老家的房子放在那,把自己工作套到深圳来?有,但很少。因为这种要能力超强才可以在深圳获得更高的收入。(此文是此前演讲的局部内容,已过保密期予以局部解密)


【“地之骄子”该是你:超升波’资产密件召集】

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