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行业观察
房价软化潮:论“5年50万”之3

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-08-15 11:10:32点击191


最近,亿级物业---深圳湾1号的莱佛士公寓销售真不错,这应该是深圳迄今为止销售最顺畅的亿级物业了。之前,我(尹香武)也先后就此发过《极宅价值定律:5年50万’之1》《向天再借100年:5年50万’之2》两篇文章(点击标题可直接阅读)。

今天就把之前与一位投资家聊天的内容写下来,这个内容我(尹香武)也曾经在一场密讲上说过,这是首次公开,就当是论“5年50万”的第3篇吧。今天就聊这个,开聊前提醒你:

本文后所附的《地之骄子,轮到是你:超升波’资产密件召集》的广告价值,等同甚至多于你10年奋斗的身价,这是三十年两遇的机会。如错过极可惜,所剩名额已经极少了,有资金的会员机不可失,应该尽快抢!文归正传。

大城红花分外香

原来人们是这样评判房价的:建筑用料好不好?装修怎么样?大堂的大理石怎么样?人们的评价全是物化与硬件的评价。但这个评价有局限。举个例子,我们国家的GDP比20年前涨了三四倍或者五倍,增长的倍数很多。但是GDP包含的物资重量没变,还是这么多。

意思是说GDP变轻了、变软了,GDP并没有那么重了。为什么GDP变轻了呢?因为人工上升了,人工含量大幅度上升了。而工业制成品呢?反而因为竞争保持价格不变甚至略有下降。

这个经济总量上升中没有或者较少增添物质,所以GDP起来以后,GDP本身是变软了、变轻了。我们来回顾房地产吧。房价中基于用料的成本占比越来越低,我(尹香武)曾经测算,深圳超级都市豪宅的景观项占比多少呢?

拥有一线湖景或者一线湾景、海景的超级豪宅,25万元~35万元平米单价中,景观项占比是6万元,一平米他出6万块钱就买窗外景观,也就是说大约20%给了景观项。

有时我(尹香武)开玩笑说,住超级都市豪宅的人别拉上窗帘,拉窗帘太贵了,一拉窗帘5万就没有了,再拉窗帘5万又没有了。所以如果你买到第一排,冲凉也别拉窗帘了,看着那个景观冲凉算了。

也就是说人们买一线最佳景观一平米多花6万块钱,而且这个占比应该还要提升,最终要向世界保持一致,景观、声望加在一起,应该达到50%的比例。因为物质越来越廉价了。建筑成本的占比继续下降,现在建筑成本在超级豪宅里的占比已经下降到可怜的地步了,而且这个下降有道理,说明人们在进步。

以后上升的,除了景观,还有声望。比如说有一个发展商,他对富豪有号Z力,那他的房子H召力这一项就应该估价,原来你说虚头巴脑,我不愿意对价给声望,以后虚头巴脑的好名声,你一平方米可能愿意多掏6万块钱。好了,多掏6万,那个景观6万,加起来就12万了,就占一半都是软的了。所以房价也会变轻变软,而且轻软的部分更重要。

米国有本书说:“你干什么不如你住什么地方更重要”。米美国,你说你干得很好,你说你在华尔街上班,结果你住在一个黑人区,别人照样鄙视你。所以住哪比你干什么更重要,更会成为一个人未来的最重要标签,所以选好你的住宅地。

深圳的蓝筹住宅地,一说起来大家联想就很正面的,没有几个,香蜜湖,华侨城,深圳湾,海上世界。还有哪?没有了,选择是很少的。原来还有银湖,还有什么怡景,现在叫你去住你还不愿意去呢。

所以我们现在真正好的这些地方,大家还没有意识到其软价值,当更多的人意识到选择又很少的时候,大家一定会为这个软要素付更多钱。但原来人们是看不起的所谓这个虚头巴脑的东西。

原来人们不愿意为软价值付钱,反而只喜欢占物质便宜。比如说为什么出现了好多傍深圳湾1号大腿的小区,很多不在深圳湾而是在旁边的,却出现了深圳湾字样,甚至远在东莞的小区竟然都带有深湾字样,真是无语啊。

你问他住哪?他会回答说“我住深圳湾那里”,如果你真是住深圳湾的,你怎么会回答我住深圳湾那里呢?你会说我住深圳湾1号、悦府…就行了。但凡回答我住深圳湾那里的,一定是有问题的、是住在旁边的。

所以以后只要有实力就一定要买有声望的房子,而不是去傍大款了。没钱的时候不要声望,要声望干什么,要好名声干什么,等你有了钱你就开始臭美了,你就开始在乎别人的形象,就不好意思说“我住深圳湾那里”了,而是追求真的住进去,但好声望是稀缺的。 

所以房价的变软恐怕会来得比较快的,而且我们国家开始出现了非常好的一个形势,这个形势是什么呢?修下水管的、修电器的、做泥水电工的,这些人的工资涨得非常快,很多人把这个解读为反常,觉得知识低的人凭什么涨价这么快呢?

其实这恰恰是进步。怎么讲呢?因为做这些个工作缺乏尊严感,那客户就必须得多给钱,否则人家就不干了。背后的意思是什么?尊严开始值钱了。原来这些不体面的事,少给钱还有很多人还愿意干,说明那时候的人不要尊严、要生存,现在是钱不够就不干了,那意思就是尊严更值钱了。

尊严值钱反过来确认人们为了声望买房子也是正确的,人们区分JIE层、身份的终极手段,演绎到最后都是对地球的占有度,落实到底层就是房产。为尊严、为声望买房子是啥?

我不用回答“我住深圳湾那里”,而是直接说我住哪个小区就完了,所以这里面这个变化来得很快,不体面工作的工种收入暴增,你就此要知道尊严开始值钱了,声望提供的就是高级尊严。

所以深圳原来有钱的人居住的时候,讲究的是藏富于民,就要住在一个普通人住的小区里头,选个顶楼大房子就可以了,但是这几年再也没有这种讲法了。变成了住就要住一个好小区。为什么?声望很重要。

因为连水电工,水泥工,木工收入暴增,收入暴增就是尊严的问题,很多人就没有去想这个尊严值钱,反馈到有钱人就是为了声望花钱。接下这样的富豪、超越藏富于民的富豪的比例要增加的,为啥?尊严时代、声望时代来了。

可以说,如今在深圳已经形成极高的声望,还享有“天人合一”极值---一线拥有上天赐予的稀缺自然资源以及一线拥有人类最高的稀缺文明成果(超大城市的核心区)、以及自身的高度集合特质与极高产品品质的,当然首屈一指就是深圳湾1号·莱佛士公寓。

深圳湾1号·莱佛士公寓如果说自己是第二,就没有其它楼盘敢说是第一了,而且其领先的优势之大应该已经创出历史之最了。声望、配套、品质、管理、产品,地段…一切皆是顶线水准,“5年50万”这个极度确定的方向,已经打开了极佳的时间窗,祝贺银弹足够的朋友!



【“地之骄子”该是你:超升波’资产密件召集】

史上最佳战绩是华润深圳湾悦府的北区“3年1倍”/南区“1年1倍”,我们把握到了这个“价值再凝聚”天价疯行情。而8年来表现最优的房企也是华润。如今华润又有核心超级综合体都市豪宅在某超大化城市面世,本盘与悦府条件指标配套几乎一样,是如今的绝佳选择。8-3已为此举办了经300万验资的50位投资家参与的《超升波’资产首发活动》,@尹香武 发表了2小时的演讲。

而且已有合F突破限G的途径,180/220/330㎡几种精装户型仅总价750~1400万。因当地想买此项目的要人多,故批准的开盘价极低,价值再凝聚有确定性,预留升值空间大。控制最顶端资源、成为食物链最顶端的席位,之前活动中已被抢走绝大多数,目前所剩不多,就在《你该当“地之骄子”:超升波’资产密件专享》

本密件,对宏观中观形势变化的6大苗头及其影响(尤其是中国稀缺条件的历史性质变/从企业到开发到空间的全面收敛…尤为重要)、人们不可戒的最大瘾患(敏感点三变/士绅化/目的地/三地三道三轻理论)、你可实现“地之骄子/超极东家/四维绝胜/目的地者”的个人至高目标…有深入分析或解决方案,想获密件即找13266798623李小姐!



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