以下是我（尹香武）4月21日密讲的速记局部内容，经过保密期后，之前向微博V+会员局部公开过，现在对外公开。

我们来讲冷膨现象（可自行脑补我的《浙闽冷胀史：忠厚传统出赣记》），就是现在中国要跟国外竞争，原来是经常项竞争，现在要进入到产业加资本竞争，我们以后要开放资本项项目。这会导致一系列的变化。今天就聊这个，开聊前提醒你：

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国外原来进中国的是为了开工厂的资本，那个资本我们叫它产业资本，现在再进来的资本是什么？产业资本既然讨不到便宜了，中国人做产业做得很好了，中国人不但把自己的产业做好了，还去做“一D一L”，所以接下来再进入中国的资本是金融资本。金融资本一进来取代原来的产业资本，再加上我们自己的资本多了。

这种讲座不就谈资本吗？大家知道这场讲座一天报了多少人吗？一天报了100人，我（尹香武）还问我们那个报名的李杰，我说你是不是搞错了，一天报100人，她说是真的，一天100人搞完了。

这就说明什么？说明民间的资本也是过剩了。这个时候大家再观察，我们现在买菜你已经不太去菜市场了，现在连小店都是连锁店了，生鲜是连锁店。也就是说由原来的街边小店转变为综合体了，可以理解为连小店、连理发店都已经被资本化了，资本已经想深入却没法再深入了。

这是飞机驾驶舱的视角，太空之下、天空之上这是飞机驾驶舱的视角，太空之下、天空之上

资本化已经到了末端，这时金融资本又进来了。金融资本进来，它是来做慈善的吗？不是，而是要投资的。所以会呈现一个全流量化的全新景象。流量化对我们大的提示是什么呢？

因为金融资本对于回报的需求是延展性的，而产业资本的观点是我投下去，我要赚多少钱。金融观点不是这样，金融观点是今年可以亏钱，明年可以亏钱，5年内都可以亏钱，但是你能不能告诉我10年内你赚很多钱，这是一种思路。

第二种思路是我不要你赚大钱，你一年给我挣5%回来，如果你一年能给我挣5%回来而且一直稳定，拿就一下给你10年的钱。所以深度金融化带来的强烈的改变，价值认知观的改变就是从现值估价变成流量估价。

你3年可以不挣钱都没关系，我继续给你钱，但是5年以后10年以后，你能挣钱它都认。我们要知道这个（金融资本）来了以后，内部的金融资本和外部的金融资本一定会合谋，合谋到它要挣钱，它就开始演双簧，怎么演双簧？中国的产业价格一定会跳水，因为回报是远期回报，不是近期回报。

所有的金融资本当下回报率下降，但是远期回报率上升，远期回报率怎么上升？是更稳定的，因为有更稳定的流量就OK了。这个时候我们的产业价格要下降，而米国要跟中国竞争，米国其实已经说白了：

我的石油价格给你降，苹果机开始降，现在特斯拉也在降价，所以什么都给你降价，结果可能钢铁米国卖给我们的比我们自己制造的还便宜，再加上石油也比我们自己采还便宜。

这种结果下一定是流量化，流量化带来的价值观就是估值价值观，而不是现值价值观。我们原来投资房地产全是现值价值观，我总感觉对我们的改变越来越强烈，至于怎么改变到此时此刻我还没有完全想明白，但是这个方向我觉得几乎是可以断定，就是估值化的方向。

确定好估值化方向以后，一个巨大的变化，现在的租金比如说是2个百分点，2%好了，假设现在每一年我的房价上涨速度在原来现值时代的时房价上涨每年上涨20%，租金跟房价上涨的比例比值是1:10。

而未来是流量社会，流量社会以后对于现值要求下降了，回报预期下降了，这个时候租金回报率还是2个点，租金不会突然变化，但是房价的上涨速度假定从20%下降到10%，那租金和售价速度之间是1:5，刚才是1:10，现在到1:5了，请问租金的重要性是上升了，还是下降了？当然是大幅度上升了，这就是流量的地位在快速提升。

此处的租金不要只理解为租金，因为只理解为租金我们会丧失很多机会，要理解为流量，只有理解为流量才理解流量化给我们带来的变化。比如我们原来算华润城的现值比如说是148700，那是以理论现值来说这个价格，但未来要按估值来算，而估值的公式是什么？我们要遵循3%的自然通胀率，这个3%不要丢弃，我们也要尊重自然经济通胀率是9。

考虑到这两个之后，我们必须要认知到估值化的房价应该是租金的多少年？有人说是20年，很显然20年太短了，我们按50年来算。比如月租6000块钱，那一年是72000，50年是360万，也就是说租金6000块钱的房子按流量估值起码是不低于360万，这就是流量给我们带来的变化。

原来有两个点回报率显得非常的不合理，但突然之间2个点给你带来的变化那么大，如果现值估算，估算出来价格没那么高，可能就200万了，这个变化比较大的。

所以估值时代追求的不是投资回报率，也不是所谓的利润率，而是你能稳定持续多少年，用这个稳定持续多少年去占据更多的经济通胀率，然后用这个稳定多少年足够的时间来给你估一个现在的值，叫估值化。

而这个估值化在很多国家是经历了的，金融化程度升到流量化以后就会出现这一幕了。这是我们一个需要注意的，也就是说回报率还是这么低，但是房价反而膨胀了，这就叫冷胀现象之一。

【地之骄子，该是你：超升波’资产密件即将截至】

好战绩是华润深圳湾悦府的北区“3年1倍”/南区“1年1倍”，我们把握到了这个“价值再凝聚”天价疯行情。而8年来表现优的房企也是华润。如今华润又有核心综合体都市豪宅在某超大化城市面世，本盘与悦府条件指标配套几乎一样，是如今的好选择。8-3已为此举办了经300万验资的50位投资家参与的《超升波’资产活动》，@尹香武 发表了2小时的演讲。

而且已有合F突破限G的途径，180/220/330㎡几种精装户型仅总价750~1400万。因当地想买此项目的要人多，故批准的开盘价极低，价值再凝聚有确定性，预留升值空间大。控制资源、成为食物链的席位，之前活动中已被抢走绝大多数，目前所剩不多，就在《你该当“地之骄子”：超升波’资产密件专享》。

本密件，对宏观中观形势变化的6大苗头及其影响(尤其是中国稀缺条件的历史性质变/从企业到开发到空间的全部收敛…尤为重要)、人们不可戒的大瘾患(敏感点三变/士绅化/目的地/三地三道三轻理论)、你可实现“地之骄子/超极东家/四维绝胜/目的地者”的个人至高目标…有深入分析或解决方案，想获密件即找13266798623李小姐，明天截至！