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投资分析
深圳地铁四期最新进展曝光,龙岗人居轨迹将被它改写?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-08-16 17:44:37点击1757


导读:
■深圳地铁四期规划重磅利好,各区迎来交通“大变革”
■城市置业新趋势:地铁物业为何如此流行?
■龙岗跃升交通新门户,谁将承载东部人居使命?
正文:

■深圳地铁四期规划重磅利好,各区迎来交通“大变革”

近日,深圳市发改委透露,深圳地铁第四期建设规划调整编制完成,将上报市政府审定后报国家发改委审批。

深圳地铁第四期规划总长约87.1公里,共设3号线东延、6号线支线南延、7号线东延、8号线东延、10号线东延、10号线南延、11号线东延、12号线北延、13号线北延、13号线南延、14号线南延、16号线南延、20号线北段11条线路,13个项目。从整体来看,这13个项目大多分布在龙岗、光明、坪地等城区。

以深圳东部的龙岗为例,此次规划龙岗区分布了3号线东延、10号线东延和16号线南延这三条规划线路。

其中,3号线东延线起于地铁3号线双龙站,止于坪地六联站,线路全长约 9.4km,将形成龙岗与福田、罗湖等中心区的快速连通,带动坪地中心—龙岗中心——横岗中心——布吉中心等沿线地区的建设。

 

3号线东延线

10号线东延线起于双拥街站,止于16号线黄阁站。全长约 9.8km,是联系平湖、东莞凤岗及大运新城的普速线路,主要功能为加强龙岗中心城与平湖、坂雪岗的联系,促进深莞一体化。

 

 

10号线东延线

16号线南延线起于大运站,止于安良站,全长约7.8km,地铁规划从大运枢纽往南延伸至阿波罗产业片区,与18、19号线形成换乘,将完善东部地区轨道交通线网布局。

 

16号线南延线

据了解,四期工程预计2022年底建成通车,届时深圳地铁总里程将达到568公里。

■城市置业新趋势:地铁物业为何如此流行?

众所周知,城市轨道交通是城市中心输送客流的“大动脉”,在城市公共交通中一直有着举足轻重的地位。而地铁作为打破区域壁垒的第一突破口,带来的影响也是十分深远的。

从城市角度来看,地铁开通在一定程度上缩小甚至填平了区域的差异,扩大城市生活生产的范围,为市民享受优质的城市配套提供诸多便利。同时,地铁的吸附力带来庞大的客流量,也为区域的经济发展带来活力。

 

从土地角度来看,地铁开通带来了土地和房屋的价值重估。据数据显示,香港地铁的开通为地铁沿线房地产带来了15%的投资回报率,其中地铁直达物业平均升值达到近50%,与非沿线物业的理性价差达到30%以上。以紧邻南港岛线利东站和海怡半岛站的鸭脷洲为例,地铁开通前后,该站点的物业价差达到了5万元/m²。

不仅是香港,北上广深等一线城市也有着相似的规律。第一太平戴维斯研究报告曾统计过,地铁通车后,一线城市的近郊物业价值提升区间为20%-25%,远郊物业价值提升区间为10%-15%,这一点深圳表现得尤为明显,自深圳地铁11号线开通后,靠南山站点的物业价格增长了近3倍。

 

因此,面对地铁开通带来的效率提升、配套改善这些近期利好和房屋增值等远期利好,众多购房人士也纷纷选择地铁物业。

那么面对众多地铁物业,如何锁定置业区域,才能在享受地铁便利的同时还保证其充分的上涨空间呢?

■龙岗跃升交通新门户,谁将承载东部人居使命?

首先,进行价格洼地的区域筛选。根据深圳乐居统计的2019年深圳地铁房价图,与其他地铁沿线5-8万左右的均价相比,3号线沿线的物业均价大多为3—5万,尤其是龙城广场-南联-双龙这一龙岗中心城板块,均价不超过4万,可以看出其中龙岗区的低价优势十分明显。

其次,在锁定了置业区域之后,我们再预估一下区域发展前景。近年来,随着东进战略的推进,龙岗区在深圳拓展粤港澳大湾区经济腹地中的作用日渐增强,作为辐射粤东北的“桥头堡”,龙岗区也一直以强劲的势头在蜕变和发展。据统计,龙岗区2018年GDP增速达全市第一,并且2017-2018连续两年稳坐全市GDP总量的第二把交椅。 

除了整体实力的综合提速,龙岗各片区的发展也是突飞猛进。其中龙岗中心城板块就是一个不容忽视的存在。早在2016年,“东进战略”计划就提到,要以龙岗中心城为基础,与大运新城、宝龙科技城整合,形成“三城融合”的优势,助力龙岗中心城形成具备商务、科教、创新创业、公共配套于一体的CBD。

在政策利好的支持下,板块内确立了大运新城作为六大“城市新客厅”之一的重要地位,未来五年,将依托大运新城,围绕深港创新服务中心、国际大学城、产学研基地,打造“三心四区”,形成深圳新的增长极。同时,板块内中国未来第一高楼——世茂深港国际中心已经动工,建成后将作为片区核心商务区大型城市综合体,带动区域经济发展,释放巨大的价值空间。因此,选择龙岗中心城这一板块内的地铁物业,就兼具了近期低价,远期高值的双重优势。

 

前文我们已经提到,在深圳地铁第四期建设规划中,龙岗正在建设的线路有10、14、16号线,加上3号线东延线的线路布局,未来随着交通路网的完善,龙岗中心城将结束只有一条地铁线通往福田、南山等中心主城区的现状,以龙岗中心城为辐射圈的沿线物业,也将收获片区全面发展带来的交通红利。

其中毗邻地铁3号线东延线(规划中)新生站的君胜•熙珑山,位踞和深南大道齐名的龙岗大道首排,周边龙坪快速干线、东部过境快速、外环高速等多条城轨线路在建,横贯深圳东西两翼,承载百万往返客流,商贸+居住的双重特性显著,发展势头与潜力锐不可挡,是龙岗大道上实至名归的大道资产。

并且,作为衔接龙岗中心城与国际低碳城两大核心板块的汇合地,君胜•熙珑山同时坐享龙岗中心城配套和国际低碳城规划双重利好,在整个龙岗区内位置得天独厚。加之36万㎡香沙公园的生态绿地环绕,让熙珑山在占据龙岗地段优势的同时也彰显独特稀缺的绿色人居属性。

目前,龙岗区的交通利好正在加速兑现,抢占这波先机,物业价值也将被城市轨道改写。

 


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