■提醒：非预约勿私自前往

经常去看盘的人，看多了会无感，但只要遇上极棒的项目，眼神就不由自主地发亮了，内心就怦然了，感慨就差钱了。这是@房地内参 团队近日实地考察了华侨城欢乐港湾·海府生态大厦的直感。

为了让大家更好地体验参观服务，提醒大家的是，对欢乐港湾感兴趣的土豪朋友，一定要提前预约，非预约勿私自前往。（预约电话放这里，方便大家：2910 8888）

■稀缺度越高，制权越强，想象空间越大

大国崛起背景下，中国经济迅猛发展，进入“双百万亿”时代趋势已是不可挡。社会也从资本稀缺阶段进入了资源稀缺阶段。也就是说，在寻找资产标的时，应重点关注的是该产品的稀缺度。稀缺度越高，该产品的价值也就越高。当然，这些资源稀缺价值应均是建立在城市基础之上。

衡量项目产品的稀缺度，关键在于其所能控制的资源辐射范围有多大，价值有多强。譬如当某个项目，扼守城市CBD级地段，拥有一线海景、一线园景，产品组合覆盖了衣食住行、吃喝玩乐、居住办公等所有全系内容，这样的项目稀缺度之高，中国一线城市核心也难寻。

如此，综合欢乐港湾的地段、资源、产品，其所表现的制海权、制陆权、制空权、制时权（控制时间的权利），纵观深圳乃至华南，几乎没有第二个了。也正是如此，欢乐港湾给深圳带来的想象空间，极大。

一、制海权：可居可商可休闲的海岸线No.1排

深圳不缺海资源，却极度缺可休闲+可居住+可办公的一线海湾资源。从福田CBD到后海，再到蛇口、前海湾，深圳核心城区的可开发一线滨海资源越来越稀缺，除了深圳西部的空港新城一带，目前正在兑现中的则是前海湾一带。

根据测算，欢乐港湾所在的前海湾内湾岸线总长约16公里，但真正均适宜滨海休闲也适宜办公+居住功能的海岸线，估计不足10公里。以前海湾未来就业及居住人口约100万人来算，人均海岸线尚不足0.0125米。而欢乐港湾项目本身所拥有的海岸线超过1000米，且位于海岸线No.1排，天然资源得天独厚。

何况，这几年来前海湾面向市场可售的项目越来越少了，稍微与前海湾沾边的项目便得到了诸多客户的追捧，可见资本对类似物业价值的偏爱。欢乐港湾所掌控的一线滨海资源价值之高，再次显而易见。

二、制陆权：核心区不再有的低密生态物业

制陆权，是该项目对土地价值的表现以及掌控程度。

前海湾No.1排岸线价值稀缺，土地稀缺度同样极高。前海土地面积约15平方公里，规划及设计均向湾区看齐，这里的总建筑规模达到2300万㎡（不包括宝中），就业及居住人口超过70万人，建筑密度极高，且集中了诸多与金融、高端服务业等相关的海内外效率机构，是深圳的CBD，也是中国面向世界的窗口。

纵观全球知名的湾区，皆位于城市核心区域，兼得海湾景观资源与繁华都市资源，是集人类文明和自然资源之大成者，更直接与升值潜力的物业挂钩。

位处前海湾一线的欢乐港湾，不止扼守的是CBD核心地段，更是把深圳未来30年也罕见的永恒地权帷幄在手。加上项目一期的泛容积率低至0.44（一期总建面16.7万㎡，总占地38万㎡），促使其成就了深圳核心城区绝不可能再现的低密度生态物业。

更何况，它本身拥有自然赋予的一线海景、一线湾景、一线园景，也拥有人类创造的稀缺人文、民生资源，如宝安图书馆、青少年宫、宝安体育中心等超50亿城市级公建配套皆密集环绕，地段价值极高。

基于这样的多重叠加产品形态，可以说，你所能想到的各方面高端需求未来在欢乐港湾都将得到充分的体现。2020年开园运营之际，百万级以上客流量涌入此地，将一一兑现你对欢乐港湾的所有想象力。

三、制空权：CBD前所未见的空间组合、极值工程

近十年深圳城市空间的大创新

制空权，是某项目对一定空间的控制权利。

空间、时间、人这三个维度在房地产里是重要的，无论时间、空间，服务对象都是人。尤其是随着空间组织内容的变化，也会带来时间的变化、人感受的不同。

而且房地产的本质是空间，空间价值则主要是由经济活动来决定的。经济活动级别高，空间价值就高，反之亦然。

因此在做房地产项目时，发展商更追求空间创新，越贴近新时代发展所需的空间，其带来的经济活动级别越高，该项目体现的价值也越高。

深圳楼市“制空权”的典型代表

欢乐港湾所展示的全域空间，所体现的空间革命，在我们看来，其实已是近十年来深圳城市空间的大创新，也是深圳房地产领域“制空权”的典型代表。其不但契合了新时代城市人群的发展所需，更开拓了都市滨海休闲生活的新模式。

欢乐港湾的全域空间，包括了海滨文化公园、湾区之光（摩天轮）、湾区之声（大剧院）、东西岸商业街区、JW万豪酒店光之翼以及可售物业——海府生态大厦等全系内容。是一线CBD目前没有过的产品组合，而这里也都将成为深圳人的滨海休闲目的地。

不止于此，该项目各业态的规划均由大事团队，如LLA（建筑规划）、SWA（园林景观）、许李严（公建）、HBA（样板及展示中心）等进行规划设计，参考的皆是高水准，保证了该项目的高端性及一线形象价值。

这样的滨海全域之地，放眼全国再也难以找出第二个。

一、2020年，相聚在欢乐港湾

深圳核心城区范围，可供市民休闲娱乐的一线滨海之地其实不多。从福田红树湾到深圳湾，再到前海湾，加上规划在建的空港新城等，不外乎也就这几个，海岸线总长度还不及一个马拉松里程。

但是深圳总人口数量2000万之多，这些一线滨海休闲之地更是深圳乃至全国甚至世界人士偏爱的目的地。每逢节假日深圳湾汹涌而至的游客即可见一斑。欢乐港湾规划打造的海滨文化公园，不止是解了渴，也必将成为深圳人必来的滨海休闲目的地。

27万㎡海滨文化公园，规划设计荣获2017年度美国风景园林奖——ASLA（AMERICAN SOCIETY OF LANDSCAPE ARCHITECTS）。设计上该公园将水系、绿植、步道、小亭与海岸线进行融合，营造滨海自然活力氛围，滨海公园品质待到2020年开园之际即可一睹风采。

而且还规划户外儿童乐园、极限运动公园和滨水人工沙滩，未来深圳人在城市核心区即可享受到亲水、休闲新场所。预估未来每年将举办超20场主题文化活动，数十万客群将涌入这个必来的滨海休闲之地。

2020年开园已经进入倒计时，到时候不妨相约在这里，或是晨跑，或是戏水，或是观园……适合一家老小等各种年龄段的场所皆在这里涵括了，当之无愧为全民休闲中心。

二、湾区之声：滨海文化高地，超过50万人次/年

法国前总理雷蒙·巴尔说过：“城市发展的布局，不单取决于经济，还应努力发展文体事业，有3样东西——足球、乐团、剧院能提高城市的声誉。”

对一个国家或一座城市来说，大剧院就是一张文化名片，譬如美国有林肯艺术中心、英国有伦敦皇家阿尔伯特剧院，俄罗斯有莫斯科大剧院，意大利有斯卡拉歌剧院，中国有国家大剧院等，这些都是国家的文化象征。每个大湾区应该也有属于自己的地标性大剧院，譬如在粤港澳大湾区，欢乐港湾的大剧院。

2万㎡的大剧院，不止是宝安三大文化公建之一，也是“大湾区之声”的地标。建筑造型概念出自香港设计大师严迅奇。湾区之声包含1500座大剧院、600座多功能厅及排练厅、培训教室等相关服务配套设施，预计每年文化演艺活动不少于250场，吸引每年超过50万人次到场。

三、湾区之光：大湾区的地标性建筑，摩天轮经济圈效应发酵

“摩天轮，是任何有梦想的城市所必备的地标性建筑。”从都市巴黎、东京、华盛顿、香港，再到莫斯科、新加坡，几个世纪以来摩天轮已成为一座城市对外展示经济、文化实力不可或缺的标志性建筑。摩天轮凭借自身集聚的旅游、经济、商业、文化价值，为城市走出国门，走向世界，变身大都市提供了极大的助力。

经济角度，借助摩天轮下的开放空间优势还可形成“摩天轮经济圈”，引入室内楼层无法展开的体验感的新兴业态；而且，摩天轮的运营，还可为高楼层提供充足的客流，通过摩天轮街区对消费者的强势吸引力，将客流向传统的高层弱势空间拉动，向下形成喷淋式客流动线。

欢乐港湾在建中的128米摩天轮，定位为湾区之光，28个摩天轮轿厢，每个轿厢16.8㎡之大，多可容纳25人，未来可以在摩天轮轿厢内举办商务洽谈、高空party、天空浪漫婚礼等主题活动。据说欢乐港湾的摩天轮轿厢全部均从国外进口，量身制造，品质之高。

四、星级酒店群密集，甚至超过了深圳湾

曾有机构研究数据表明：一座五星级酒店落地某个片区，其舒适的环境和优质的配套，能带动周边地价高涨10%-30%。那么当数座星级酒店组合成一个巨大的“酒店群”时，又将带来怎样的聚集效应？

前海湾作为深圳又一个CBD，且不提及未来规划建设的酒店，就目前来看，华侨城在前海湾及宝中滨海沿线建成及在建的国际五星级酒店数量之多，甚至超过了南山华侨城片区乃至深圳湾片区。

譬如，欢乐港湾打造的约1万㎡JW万豪酒店光之翼，位于H栋，累计约110间客房，拥有一线公园景观、海景。而且，该星级酒店与前海华侨城JW万豪酒店由同一团队运营，参照的是白金五星级标准。

此外，还有加上当前已经开业的前海华侨城JW万豪酒店、在建中的瑞吉酒店、艾美酒店，前海湾一线位置好的酒店数量超过4家，而且都是在华侨城集团旗下。

五、首创三首层设计的东\西岸商业，亲海体验感极强

商业街区分为东岸、西岸两部分，而且商业街区与海滨文化公园融为一体，让人们随时可体验购物的乐趣，也能享受舒适的滨海休闲生活。而且，根据规划图看及销售介绍，欢乐港湾的街区商业，首创了三首层设计，远看如同是直接延伸到海里，商业体验感极强。

其中位于海府生态大厦的东岸商业，以前沿时尚、设计美学、潮流科技、儿童体验、环球美食为业态亮点，匹配全客层的消费需求。东岸利用得天独厚的自然景观资源，结合情景体验式商业街区，为游客和市民打造专属社交空间。

■觐献少数人的资产：海府生态大厦的巨大诱惑

上述这些，都是欢乐港湾的公共空间内容。这样的空间形态组合起来，诱惑力之大让人难以抵挡。

对于有资产实力的人士来说，好的莫过于在欢乐港湾拥有专属于自己的物业，这才是真正的用极少数的空间掌控了整个欢乐港湾的资源，增持的是一线滨海价值。

毕竟这样的项目，无论在深圳还是全国，都是极其罕见，若能持有这样的产品，资产翻番不为过。

可幸的是，华侨城·欢乐港湾打造的海府生态大厦，正是可面向市场销售的少量优质物业。

海府生态大厦的两种产品，各有特色，适合企业客户以及手中资金盈余的土豪客户。就产品自身体现的规划、设计以及细节来看，在深圳CBD估计未来十年也难以再有第二个这样的优质物业。

海府生态大厦涵盖4座多功能海景企业会馆及3座生态企业独栋，以及1栋独栋商业，办公产品每栋楼总高约50米，约3.3超低容积率，70%的高实用率，空间创造性更高、更开放。

相比深圳其它写字楼，海府生态大厦以低密度、舒适性、生态性等多重价值优势，颠覆了深圳中心区以及临近的前海及宝中片区那种传统写字楼高密度集中式办公的现状，是深圳CBD核心地段的少有优质生态物业。

海府生态大厦建筑外立面阶梯式垂直绿化，层层退台让视野更开阔，营造了一种360°生态、活力之感。

实地考察时可见，海府生态大厦做到了阶梯式退台，保证了室外景观的可视度，公园、海景以及不远处的前海CBD皆可进入视线范围。未来随着广深沿江高速前海段的下沉，海面广阔、完整，眼睛愉悦度就更高。

据悉，海府生态大厦还以多项开创性设计，达到全球绿色环保建筑LEED-ND金级预认证标准，预计今年底即可拿到认证。

一、独栋生态总部：总部经济效应，面子里子都全了

生态总部办公，共3栋（B\D\F栋），每栋建筑面积约10000平米，标准层面积约1000平米，共11层，户型面积约35-200㎡；每栋楼均采用国际一线品牌通力电梯，均配置3台客梯+1台货梯，单梯服务面积达2750㎡，候梯时间不超过30秒，极大提高办公效率。

项目展示中心设在B栋，现场即可直观地看到产品的亮点。大堂层高9.6米，整面墙设置的可生长绿植，很是抢眼，生态蓬勃的气息迎面而来，与欢乐港湾的整体约3.3容积率、滨海生态很呼应。

生态总部办公的标准层层高4.3米；车位配比为125:1，这比福田CBD及前海写字楼的标准都要高。福田东海国际的车位配比265:1，海嘉里中心车位配比242:1，海府生态大厦的车位配比皆高于此，保证了未来办公群体的停车需求得到更多满足，提高了效率。

如今诸多外地企业瞄准深圳并意向把总部迁入，譬如新近才公开表示从北京迁入深圳的和昌集团，这一定程度上会加大总部企业的办公需求。类似海府生态大厦的生态总部办公产品自然更有吸引力。

二、海景企业会馆：提供少量富豪的资产

1、天人合①的都市极作

众多个人投资者关注的是另一种产品——海景企业会馆，这是欢乐港湾面向个人投资者可售的少量优质产品。该批产品共4栋（A\C\E\G1栋），每栋12层，每栋建筑面积约10000平米，每户面积段在220-280平米，累计160套，首期推售约80套，全部户型方正。

在海景企业会馆A栋观察时发现，北面就是三首层设计的西岸街区商业以及开放式的海滨文化公园，没有任何高层建筑，视野无阻挡，园景\海景一目了然；西侧已有多栋高楼矗立的前海，也因此成了海府生态大厦窗外的靓丽城市天际线。

海景企业会馆进深在约12-19米之间，实地考察时发现：楼体柱间距至少30米及以上，这就保证了从室内可以大化地欣赏到室外的多重景观。

纵观全球高价值物业，都具有这样的共性，是天人合①，即一线城市民生资源与一线稀缺自然资源相互结合的结果。海景企业会馆一线拥有的多重稀缺资源，已然是地球级。

2、空间功能多样化、独立生态大堂保障隐私

海景企业公馆的标准层层高约3.9米，这样的层高可以促使企业会馆的空间功能多样化，如可以设置成会所，或者收藏室……可随业主喜好进行设计。

每栋海景企业会馆拥有自己独立的双大堂设计，而且独设的空中花园，进一步保障了海景企业公馆业主的隐私价值。

3、世邦魏理仕加码增值服务

无论办公还是会所，物业管理服务是业主入驻后重点关心的内容。为了进一步保障业主的权益，海景企业会馆还专门聘请了全球五大行之一的世邦魏理仕物业公司为入驻权益企业负责物业管理，提供体验式增值服务。

四、制时权：多维立体交通环绕无愧CBD效率高地

制时权，是对时间的掌控程度极高。而且效率越高的地方，对时间要求越高，带来的价值也就越强。

欢乐港湾无缝接驳地铁5号线临海站，规划中的地铁28号线也将在此设站，从而形成双地铁上盖物业，导入更多四面八方的客流，既便捷了出行，也提高了交通效率，体验感也更强。

从这里出发，30分钟内可到达深圳\香港机场或者其他核心区；从这里前往大湾区其他城市也极其方便。穗深莞、深惠、深珠、港深西部快线、莞深城际快线等5条城际轨道在前海湾地下枢纽交汇；已通车的虎门大桥、南沙大桥，可快速接驳；

在建中的深中通道、规划中的深茂高铁、深昆高铁等，也都将在此交汇。西丽高铁站将延伸高铁进入前海，核心是穿越大南山，延伸到香港机场。

可以说，多维立体交通网路密集环绕在欢乐港湾周边，海府生态大厦的业主及办公人士，可快捷出行，也可获取更多来自其他核心城区的信息，从而极大地利用了时间，在生意主场上收获更多有效信息。

■入列物业序列，“五年五十万”并非没可能

综上述，如今在深圳享有“天人合①”极值---一线拥有上天赐予的稀缺自然资源以及一线拥有人类高的稀缺文明成果（超大城市的核心区）、以及自身的高度集合特质与极高产品品质的，欢乐港湾当之无愧。

这样的深圳空前、全国罕见的空间组革、极值工程，我们甚至认为，其当前及未来价值表现应该入列“五年五十万”的都市物业序列。为何？

对房价进行预判时，具有比较价值的经济指标，是城市能够留存的资金总量，也就是“金融机构本外币各项存款余额”。因为，资金是经济运行的源动力，也是经济发展的结果、更是城市价值的附着。

能汇聚的资金总量，可以真实地反应城市的综合实力、发展潜力。资金总量决定了城市的资金集聚能力、更能够反应企业与企业家的真实实力。

资金密度，就是资金总量与总人口的比值。当地的都市豪宅理论高价，与资金密度的数值是等同的。仔细对比会发现，各地的豪宅的理论价格（万/㎡）=资金密度的数值（亿/万人）。比如香港资金密度是121.91、其豪宅高的价格就是大约120万/㎡。

“超豪”理论高房价排名：香港120万/㎡夺冠、北京72万/㎡、深圳61万/㎡、上海50万/㎡、广州31万/㎡。根据以上推算，深圳都市豪宅的高房价未来应进入61万元/㎡范围。

当前的全球化经济大格局下，都市物业的中心与重心正在向中国大陆转移，一线城市如北京、上海、深圳已经出现了好物业。

欢乐港湾·海府生态大厦所扼守的一线都市资源+一线自然资源，已然是入列都市物业行列，未来五年五十万也并非不是没有可能。

这样的大趋势下，仅少量可面向市场销售的海府生态大厦，估计未来就是供不应求的状态了。而身在深圳的富豪们，近水楼台的机会岂能放过？！