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土地市场
39岁深圳已“无地自容”了?!

作者:室介屋笈 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-08-28 09:48:04点击639


导读:
■39岁的深圳经济特区已“无地自容”?
■大学城与高新区双双扩容,是对土地资源的极致利用
■土地价值加码,多盘享利好
正文:

■39岁的深圳经济特区已“无地自容”?

2019年8月26日,深圳经济特区迎来了39岁的生日。作为全国第一个经济特区,深圳发展虽然不到40年,但在行政区划上已经历经了数次演变。

1979年,宝安县改为深圳市,当时规划出327.5平方公里设立“深圳经济特区”,并设立特区管理线,即深圳人常说的“二线关”,将深圳一分为二——特区内与特区外;2010年7月1日,深圳经济特区的面积扩容近5倍,原在“二线关”外的宝安区和龙岗区被纳入特区范围,发展空间大为拓展。

不过,随着深圳经济快速发展驶入快车道后,扩容后的土地依旧是严重不足的,土地也早已成为深圳最为紧缺的资源,以至于针对每一块空地的用途势必会经过反复讨论。官方数据显示,深圳不到2000平方公里的土地中,49.9%为生态保护用地,12%是道路,目前尚有开挖的新路,再去除用于未来经济发展的预留用地,深圳能用于开发建设的土地可谓是寥寥无几。

不少人戏称深圳的土地利用情况“就像将甘蔗渣都榨了几遍”,也有人玩笑说深圳已经到了“无地自容”的地步了。土地资源的限制,使得深圳土地集约化与产出比堪称全国最高,比如福田车公庙片区占地1.18平方公里,但是集中了近6000家公司,就业人口达到25万-30万,一年的GDP超过了1000亿元,人口密度和产出效益均非常惊人。而这种情况在深圳并非孤例。

■大学城与高新区双双扩容,是对土地资源的极致利用

正是因为深圳在对土地的利用上已经达到了极致的地步,此时再看高新区与大学城相继扩容的意义才更为深远。

一、大学城将扩容拓展用地约3.6平方公里,未来几年在校生预计将达到3万人

日前,南山区正牵头编制《西丽湖国际科教城综合规划研究》,规划布局五大创新资源集聚区,大学城将扩容拓展用地约3.6平方公里。

建于2002年的深圳大学城核心区,占地面积1.45平方公里,包括清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学深圳研究生院和大学城管理办公室。17年来,三家研究生院总计招收全日制研究生近4万人、毕业研究生约3万人,占同时期深圳市培养研究生总数的约60%,其中留在深圳工作的毕业生约1万人,为深圳的研究生教育、科技发展和高科技产业的发展做出重要贡献。

随着三家研究生院的逐步转型升级,且按照相关规划,预计未来几年大学城核心区内的全日制在校生人数将达到3万人、教职工总数将达到4000多人。很显然,深圳大学城1.45平方公里用地将无法支撑三校发展。近年来,三校逐步扩大基础设施建设,甚至出现了“见缝插针”建楼的现象,但公共基础设施(图书馆、体育场所及设施等)远远不能满足办学要求,对大学城的发展极为不利。

深圳大学城从1.45平方公里扩容至3.6平方公里,对于大学城的长足发展而言大有裨益。目前,相关部门已对片区城市更新计划已立项的项目摸底,将通过周边更新改造优先提供给教师的保障性住房等,及相应配套教育、商业服务设施。

二、高新区从11.52扩张为159.48平方公里,扩容14倍

根据《深圳国家高新区扩区方案》,深圳高新区将从原来的11.52平方公里规划面积,扩张为159.48平方公里,面积扩大了约14倍,并形成“一区(深圳高新区)两核(南山园区、坪山园区)多园(深圳高新区由多个园区组成)”的发展布局,标志着这一深圳创新驱动核心引擎的发展将进入一个新层级。

深圳高新区始建于1996年9月,是国家“建设世界一流高科技园区”的六家试点园区之一。经过20多年的发展,深圳高新区以占全市不到0.6%的土地面积创造了约11%的GDP,诞生了华为、腾讯、中兴、联想、长城、飞亚达、方大、德赛、长虹、曙光、飞通、迈瑞、大族激光、银河风云、海量、桑菲、桑达等约占全市14%的国家高新技术企业。


如今,培育了众多科技型中小企业和创新创业人才的高新区,随着深圳土地资源与空间发展瓶颈越发明显,其发展潜力受到了极大束缚,坊间关于高新区扩容的话题的议论更是不绝于耳。而随着高新区扩容的落位立顶,预示着深圳高新区的发展桎梏将被解开,届时其也将释放出无穷的发展潜力。

小结:纵观深圳大学城和高新区扩容的缘由,其实不难发现政策支持和持续涌入的高新企业与人才都是导致二者扩容的重要助推力量。秉承深圳对于土地资源集约度与高效利用的一贯做法,未来片区的土地价值爆发在即。

■土地价值加码,多盘享利好

一个是众高校资源拱卫,一个是高新科技企业与高端人才汇聚,综合来看大学城与高新区,可谓是高校聚集地、创新中心、高智人才孵化器等复合性功能的集合。而当规划利好与资金投入同时在这两个片区发力时,便会形成强有力的磁场效应,这不仅是对片区土地价值的再加码,且二者均将站在绝对优势的高地,并通过对周边优质资源的吸附,迎来综合价值的爆发。

通过扩容,各片区实现真正价值性的质变之时,也将吸引更为海量的创新科技企业与高端人才聚拢于此,未来片区的居住需求持续看涨。与此同时,高端人才的人居需求同样也会对标高端,因此,他们对片区内优质物业的需求较高。

鉴于此,近距高新区与大学城片区的优质物业,则成为二者扩容利好最为直接的攫取者。这意味着直享大学城与高新区扩容利好辐射的天鹅湖花园(三期)、香山美墅·云颂、绿景美景广场以及天安云谷均将被眼光独到者视为置业圭臬。

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