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行业观察
楼塌房价涨,前年已预判

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-09-02 10:08:37点击961


深圳罗湖区的1栋旧楼倒塌了,至于倒塌的原因众说纷纭,关于这条具体的信息请看http://t.cn/Ai8BC4ji,这里就不重复了。我关心的是另有重点。就是这个楼倒了以后,这栋楼及同小区的二手房价格反而上涨了,这是从未有过的,原因值得分析。

这是为什么呢?就想起了前年底说过的一段话,把它找出来发给大家看看。把以前那段话放出来之前,先要说的是。惯常的逻辑,楼倒了这本身是坏事,说明这部分的社会存量价值洇灭了。

现在好像变成了好事,房价(就可以直接认为这是价值)反而上涨了,待会儿放出来的话可以解释原因。今天就聊聊这个,开聊前提醒你:第43场《改城序’密讲:史诗级机险并发,示范区恩起刀落》9-8举行,报名找13620987011木子,参与密讲及其后密件专享均详见www.banq.cn/html/28932.htm

特区变示范区,意味着深圳角色和定位的转变,预判要看相对性,才能贴近真相。我收到多层级内部资料、经研读感觉影响超出大多数人的想象,有6大史诗级转变,大机遇与大风险都来自转与变。

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但比接下来的原因一个更重要的背景是:说明深圳的旧空间已无法承载更高含金量的经济活动,所以当旧空间消失的时候,就意味着新空间将以更快的速度代替,所以就提升了价值。

说明深圳的旧改空间何其巨大。这也是具备后续增量的城市的独特特征,只有这种城市才能把这种坏事变好事。如果深圳没有了增量后续,这种情况几乎是不可以想见的。真正的增量力量,在饥渴般的等待旧改。

用正常的手段旧改速度太慢了,突然之间倒塌,就比正常的旧改节约了起码两年的谈判拆楼时间、也避免了可能不允许旧改的政策风险,所以它的价值才突然增长。

时间是成本也是价值、用倒塌的方式直接获取旧改资格极大的推进了速度,综合起来节约的时间很可能达到4年或者5年,这个价值是巨大的。这个原因谈完了,那么还有一个重要的市场原因,就是以前我的旧话,看看这个旧话你就知道,楼塌房价涨其实那时就预料到了。

第二个价值释放是可拆迁资源,本来可拆迁资源很多,但是我们深圳的旧改的成功率之低,只能有25%左右。100个旧改成25个就不错了,其他的75%成不了。加上现在又搞棚改,原来都是旧改现在棚改,政府为什么要棚改?

棚改是看中了地,因为政府没地了,政府又要盖这么多廉租房、安居房完成中央交办的指令,但是政府又没有地了,政府就盯中了旧改市场,把旧改改为了棚改,棚改就是除了回迁的之外,其他的改成了政策性保障房。

那也就是说能够进入旧改渠道的资源在减少,这一定会带来真正的可拆迁资源价格的上涨。深圳有个项目昨天又上新闻了,各级领导都很关心,那这个项目的可拆迁资源们目前成交价格大概2.93.3万之间。

测算了一下,长五年后拿到房源,3万下去10万出来了,每个月还给你30块钱的拆迁租赁补助,每年年化增长率27%。就相当于现在交了个首付不用交按揭,未来就把房子拿到手,而且还绕过了限购。

而且现在的禾兑务局也在帮你的忙,原来的旧改资源登记价是1/平米,那再转让的时候增值禾兑就很高了。禾兑务局不干了,你回迁房也是商品房,你凭什么登记1万,你逃禾兑吗?

禾兑务局说那这样,批准的备案价格是多少,回迁房就登记价多少,所以发展商叫苦连天,因为要交很多禾兑,但是买了拆迁房资源的人怎么样?极度划算。

因为你一拿到手,登记价是按新的那个价格登记,如果以后是10万,登记就是10万,以后是7万就是7万,登记原来是1万,这里面又给你赚了多少钱愿意参与这个市场的人一定会大幅度增加。

而这项目又是肯定要做,因为它已经做了一期二期都做完了,那三期肯定要做的,而且政府又那么重视,那像这种旧改资源,我建议大家要勇敢参与了。所以第二个价值释放点是可拆迁资源的大幅缩减和棚改的侵占,导致我们可拆迁资源的保底的年化收益率27%,为好记你记成30%也未尝不可。

明天的稿件,如果不出意外,就给大伙聊聊投资与事业的地域选择的讲究。


改城序’密讲:

史诗级机与险,示范区横切力

特区变示范区,这要看其相对性,预判才能贴近真相。我司收到多层级的内部资料,经研读感觉影响超出大多数人的想象,6大史诗级转变更值得房地产参与者关注。大机遇大风险都来自转折或变化,示范区规划是城序修改的史诗,搞清动静你才可能消受

接大位血雨腥风、横切力恩起刀落,香港及任何崛起的高潮阶段,也是发财起迹、跳楼烧炭的密集并发期。@房地内参 9-8周日上午在深举办第43场《改城序’密讲:史诗级机险并发,示范区恩起刀落》,参与密讲及其后密件专享均详见www.banq.cn/html/28932.htm。报名找13620987011木子小姐,占位即将过半了。

楼市南派意见领X、房地产投资家@尹香武 将讲述包括但不限于以下核心内容:①新的城序,华人“城长”:先行示范区的意图、基础与前景;②追逐0-1的无穷级:楼市将有6大史诗级转变;③大机遇与闪躲风险:效率带来价值横切力;④厚产者也要打起精神:相对受害与相对受益的片区与楼盘分析;⑤补遗:加关税即将失效云云。


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