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投资分析
光明将一次性出让6宗地,深圳土拍市场又要沸腾了!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-09-20 17:40:38点击1625


导读:
■光明拟出让6宗核心地块,土拍大战即将拉开帷幕
■土地出让的背后,究竟有多少含金量?
■湾区西部价值大爆发,这波投资机遇你抓住了吗? 
正文:

■光明6宗核心地块将出让,土拍大战即将拉开帷幕

918日,深圳市规划和自然资源局发布公示称,光明中心区近期将一次性出让六宗地块,继624日的224亿土拍盛宴后,深圳土拍又要沸腾了!

在正式出让之前,我们先来详细了解一下即将出让的土地相关信息。据公示显示,此次将出让的地块位于光明中心区地铁6号线科学公园站(原光明新城站)北侧,楼村西二路以南,耙塘一路以西,包括2块居住用地、2块商业用地、2块公园绿地及配套道路,总用地面积140324平方米(其中市政道路用地面积7812平方米),总建筑面积367475平方米。

0102为居住用地。

其中,01地块用地面积23667平方米,容积率≤4.5,总建筑面积106500平方米,配套18班幼儿园建筑面积4800平方米、社区菜市场建筑面积500平方米、邮政所建筑面积100平方米、社康服务中心建筑面积1000平方米、社区老年人日间照料中心建筑面积750平方米、文化活动室建筑面积1000平方米。

02地块用地面积9630平方米,容积率≤4.5,总建筑面积43335平方米,该地块用于建设人才住房,配套社区管理用房建筑面积300平方米。

0304为商业用地。

其中03地块用地面积12811平方米,容积率≤8.1,总建筑面积103770平方米,配套书城建筑面积25000平方米、轨道站出入口。

04地块用地面积14131平方米,容积率≤8.1,总建筑面积113870平方米,配套公交首末站建筑面积4500平方米、轨道站出入口、自行车停车场(库)。

0506地块为公园绿地。

其中05地块用地面积62084平方米,配套社区体育活动场地、公共厕所、应急避难场所、环卫工人休息用房、再生资源回收站、垃圾转运站、公共充电站;

06地块用地面积10190平方米,配套社区体育活动场地、社会停车场。

 

此外,公示还要求,01020304地块之间两条市政道路总用地面积7812平方米,红线宽度14米,双向二车道,道路设计标准应达到城市市政道路的各项建设要求。

■土地出让的背后,究竟有多少含金量?

在梳理完拟出让地块的基本信息后,我们继续对土地的深度价值进行探讨。我们都知道,在今年624日的土地竞拍中光明出让两宗宅地,平均楼面价也达到了4.25/平方米。那么此次拟出让的土地价值究竟是怎样的呢?带着这样的疑问,我们以被中海地产竞得的A510-0151地块和被电建地产竞得的A510-0152地块作为参照,通过对比地块间的土地信息、地理位置、周边配套等,对光明即将出让的两宗住宅用地的价值进行综合评估。

根据整理的数据,已被拍卖的A510-0151地块和A510-0152地块位于光明区行政文化核心区域,紧邻光明区政府,靠近光明新城公园,居住氛围浓厚。地块周边交通通达性良好,距离高铁光明城站2-3公里,可便捷到达深圳北及福田中心区。地块周边配有凤凰小学、光明小学及深圳市光明中学,教育配套完善。

拟出让的科学公园地块,位于光明中心区,北侧紧邻生态用地,西侧为龙大高速和茅洲河,南侧与光明凤凰城相接,东侧有国家干线铁路广深港客运专线铁路经过。还有规划中的深圳地铁6号线和6号线支线从中心区通过,并设光明大街、翠湖、光明新城(现名科学公园)和楼村4座地铁站,辐射范围涵盖生态、科技、娱乐、商业等多方面,周边产业云集。

综合来看,科学公园地块所处位置路网密布,交通便利,与主城区的联系十分紧密,产业集群效应明显,周边配套齐全,不过教育资源相对前两宗地块略有不足,因此保守估计楼面价将略高于A510-0151地块和A510-0152地块。

■湾区西部价值大爆发,这波投资机遇你抓住了吗?

分析完地块潜在价值,我们再来看一下对光明区域的影响。

一方面,中心区的土地出让,有助于增强片区产业吸附力和人口吸引力。

光明中心区一直致力于打造“打造世界一流科学城和深圳北部中心”,凭借其充分的土地储备优势,光明可以加速实现各项基础设施的建设,改善和提升整体片区面貌。待片区形成完备的配套体系,将吸引各大优质企业和精英人才的入驻,增强片区活力,带动区域经济。

另一方面,建设光明中心区将是推进粤港澳大湾区建设的必然选择,光明核心土地出让有助于扩大片区的投资影响力。

先行示范区意见提到:“要加快实施创新驱动发展战略。支持深圳强化产学研深度融合的创新优势,以深圳为主阵地建设综合性国家科学中心,在粤港澳大湾区国际科技创新中心建设中发挥关键作用。”

光明科学城是深圳争创综合性国家科学中心的重要载体,而光明中心区则是作为光明科学城国际化高品质优质公共服务配套区,在打造深圳北部中心城区这一目标中发挥关键作用。此次对光明核心区域地块的公示,就是一次投资机遇的信号释放。

近两年光明土地不断被高价出让,也从侧面反映了光明巨大的价值空间。随着众多实力房企的强势进入,可以预见的是未来光明土地市场的竞争将日趋激烈。有业内人士对此表示,楼面价加上建安成本,未来这里房价二三年内达到6字头,将是大概率事件。

因此,面对光明频繁的土地出让和先行示范区新定位政策红利释放,可以抢占先机,多多关注片区的优质物业标的。


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