“龙城CLD·中央悦城”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【片区现有配套不齐】
    【距离特区较远】
    ■项目优点
    【片区价值在于未来】
     一、龙城唯一纯居板块：纯居则高端聚集，增值幅度更大
     二、配套：教育基地+双公园+文体中心
     三、3#地铁支线：龙城片区迎来历史上最佳的经济腾飞条件
    【产品优势】
     一、配套面积比例高：中央悦城与水榭花都保持同样数量级
     二、纯大户中央悦城：9070受益者
     三、龙城观景台：山、园、城、湖四重奏
    【3期御景峰优势】
     一、中央悦城收官之作：未来干扰少
     二、龙城片区最高最大的电梯大堂：11.91米
     三、龙城最简约的建筑、赠送较高的户型、最大的南北间距
正文：

■前言

中央悦城位于龙岗中心城（以下简称“龙城”片区）以北的龙平西路与长兴路交会处，总占地面积7万m²，总建筑面积约24.3万m²，建筑形态覆盖有合院别墅、联院别墅、叠院别墅、小高层、高层，由13栋多层（最高五层）、2栋18层小高层、5栋25-31层的高层组成，分3期开发。
 
1期254套联排别墅及庭院别墅，面积在135-275 m²之间，2006年7月公开发售。2期2栋板式小高层，共294套，主力户型为135-188 m²的3房4房，2006年11月公开发售。

1期与2期已经全部销售完毕。中央悦城3期•御景峰为3栋25~31层的高层，共576套，主力户型为平面3房、复式4房、底层别院，面积区间为125-205m²。

要了解一个项目，香地咨询＆房地产之窗半求www.BANQ.cn认为应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了给大家有个全面的了解，将《“龙城CLD·中央悦城”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。

■项目劣势

【片区现有配套不齐】

根据现场调研，片区现有配套不齐备，而5分钟车程以外则配套较为齐备。这样一来就会对现在就要住的客户带来一定的麻烦。同时，也由于片区目前非常干净，基本没有什么违法建筑，这也就意味着未来这里的建设任务较为繁重，带来一定的施工噪音与灰尘影响，但这是享受低房价必须付出的代价了。

【距离特区较远】

根据实际测算，中央悦城所在的片区距离特区走高速需时间大约40分钟，相对较远。根据香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn近7年的行业经验，及对于价值规律的把握，营销与价值实现上有这样的铁律：客户距离越远，项目价格表现越好，投资类客户越多，价格表现越好。
 
这就是本司定义的营销半径理论。因此，距离特区较远，实际上压制了客户半径的扩大，也就影响了价格表现，对于自住、长期投资客这反而是好事。

■项目优点

【片区价值在于未来】

2005年，宝中新建楼盘价位已开始向关内看齐；2006年，区域楼盘均价已赶超关内住宅，前期的投资者掌握了极大的升值空间；2007年，随着区域的成熟，宝中住宅单价出现更大的突破，区域价值将得到充分而平稳的体现。

2000年至2004年，福田中心区在逐步走向成熟；2005年至2006年，宝安中心区上演了一部区域快速发展的神话；2007年，龙岗中心城凭借大运概念，也开始发力，是否能够象深圳西岸一样快速成长，大家可以自己多多研究。

一、龙城唯一纯居板块：纯居则高端聚集，增值幅度更大

根据《龙岗中心组团（2005-2020年）规划》，“龙城中心区”发展遵循“一主两副三中心”的规划，“龙城”片区三大中心规划为：

1、商服中心（CBD）：以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心，承担了龙岗片区的生活配套及商业服务功能，为“龙城”片区的商业服务片区。

2、文体中心：以龙城片区西区为主体的综合服务中心，该中心发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体的，服务于整个深圳市的体育新城。

3、生活中心（CLD）：以中央悦城及周边作为生活区核心，包括龙城广场、世贸商业中心等，成为辐射龙岗周边地区的纯粹的居住生活中心。这就是“龙城”片区的中央生活区（CLD）。区域内共规划约35个大型生活小区。

项目与招商依山郡、龙光君悦龙庭、华业玫瑰郡、万科清林径、珠江帝景广、深业龙晟、地业项目、回龙埔上角环项目、天集雅园以及中央悦城对面的大型商业项目、嘉旺城项目、泰源龙岗项目等一起构成了龙城CLD片区板块。而中央悦城是龙城片区CLD区域的首个项目，是区域开篇者。

纯粹的居住片区，在深圳有红树湾片区、后海片区、蛇口半山片区、尖岗山片区等，数量并不多，横向比较可以发现，纯居片区，都是高端产品聚集的片区，其获得的增值幅度也都大于杂居片区的住宅增值。

同时，CLD不在城市最繁华的商务区，避免被城市繁忙所扰，它与CBD保持了一定距离，都是具备优美环境与大型城市绿地的区域，确保了离尘不离城的闲适生活。

二、配套：教育基地+双公园+文体中心

实事求是地说，目前龙城CLD中央生活区的配套还有所欠缺，但在5分钟车程以外则配套较多，与红树湾片区有点类似。不过在未来，配套则极为丰富：

根据《龙岗中心组团（2005-2020年）规划》，区域规划配套包括：1、北部教育基地：由6所小学、2所中学、4所9年一贯制学校组成；2、城市生活圈：由5所医院、16条公交线路、82万m²商业包括大型购物中心组成；3、休闲配套：由占地7万m²的文体中心、11万m²市政公园（与中央悦城一路之隔，就在北面）及政府将出资60多亿打造的31万m²的清林径山体公园组成；

中央悦城位于“龙城”片区以北的龙平西路与长兴路交会处，总占地面积9.7万m²，户型有合院别墅、联院别墅、叠院别墅、小高层、高层，由13栋矮层及多层（最高五层）与9栋高层（分别18-33层）组成。

三、3#地铁支线：龙城片区迎来历史上最佳的经济腾飞条件

清平快速、南坪快速、福龙高速、水官高速使片区来往其实已经很方便，而市政主干道龙平路，也将禁止货柜车的行使，同时清林路、如意路、龙翔大道、吉祥路、龙城大道一起，作为“龙城”片区市政主要干道，承载同样的城市交通功能。

不过最引人入胜的还是地铁。3#地铁将全面连接龙城片区和深圳特区。从特区内东门至龙兴街，连接罗湖中心、布吉街道办、横岗街道办、龙城街道办、龙岗街道办；在龙城广场设站的3号线，将龙岗中央生活区与深圳无缝相连，空间距离大为缩减。

同时，大家都知道3#地铁的现有规划，但是不是到3#地铁的支线规划：3#地铁 A 支线将是东北向的城际联络线，全面连接“龙城”片区－坪山－大工业区；3#地铁 B 支线将是远景规划支线，线路由“龙城”片区－坪山－葵涌；西向延伸到福田区。

随着3#地铁动工、第26届世界大运会筹委会成立和6.5平方公里大运会新城拆迁工作的基本完成和建设启动，龙城片区迎来历史上最佳的经济腾飞条件。

【产品优势】

一、配套面积比例高：中央悦城与水榭花都保持同样数量级

看一个小区本身是否可以提供良好的生活环境和服务平台，不能只看小区本身拥有的配套的绝对面积，而要看单位建筑面积拥有的配套面积。

中央悦城拥有2777m²商业街、3000m²幼儿园、1700m²水岸会所、以及风情园林。停车位有1400个车位，整体车位户数比达到1：1，也就是每户一个车位。车位按照每个35平米计算为49000平米，合计配套面积56477平米，占总建筑面积的比例为：5.6477÷24.3=23.24%。

也就是说，小区内配套面积占了23.24%，是非常之高的，这个水平与赫赫有名的水榭花都的24.9%保持了同样的数量等级，值得一提。

二、纯大户中央悦城：9070受益者

中央悦城1期254套联排别墅及庭院别墅，面积在135-275 m²之间；2期2栋板式小高层，共294套，主力户型为135-188 m²的3房4房；3期为3栋25-31层的高层，共576套，户型为平面3房、复式4房、底层别院，面积区间为125-205 m²。

可见，本项目是典型的纯粹的大户社区。

由于政府已经明文要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上……过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”

换言之，如果本条得到执行，那么，2006-6-1以后的所有新项目都必须满足“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的条件，也就是说，所有项目都将以中小户型为主要户型。

如果严格执行，在政策执行期内，以将不再会有新增的类似本项目这样的“纯大户”社区出现，在阶层已经形成并越来越清晰的背景下，不同人群居住在同一个小区必然带来很多矛盾，人以群分也必然将体现在居住上，社会特别是中国的一线城对于“纯大户”豪宅的需求目前呈现逐步扩大的趋势。

而9070政策又将必然使“纯大户”社区成为房地产的绝唱，将使“纯大户”豪宅的存量物以稀为贵，如果本条得到执行，“纯大户”豪宅供求关系将呈现长期紧张的局面。

三、龙城观景台：山、园、城、湖四重奏

中央悦城3期•御景峰为25-31层的高层，其实在6层以上就可以向南看龙潭公园、以及龙城城市景观，向北则3层以上都可以看到31万m²清林径山体公园山体以及小区北近邻的11万m²规划中的城市绿地。而到了20层，在能见度不错的时候，就可以看到清林径水库了。

而中央悦城3期采取一字排开的建筑布局，能够充分享有景观资源，自己也因此成为景观的组成部分。周围有三大公园环绕，有山景与公园景观及城市、水库景观，典型的山、城、园、湖四重奏，是龙城景观最优越的城区，是龙城观景台。
 
【3期御景峰优势】

一、中央悦城收官之作：未来干扰少

3期御景峰是中央悦城的收官之作，各项配套比如会所、园林、商业等都已经基本结束，更为完善。同时未来没有后续建设，因此小区内部的噪音干涉也小于1、2期，如果说1、2期是付出阶段，那么最后一期就是收获阶段，更为自在和从容。

二、龙城片区最高最大的电梯大堂：11.91米

中央悦城3期御景峰的电梯，设计净高达到10米，装修之前高度为11.91米，而其地毯面积多达50m²。相当与一个比两层楼（一般是5米6）还高、比一个超级客厅（一般在40平米左右就已经很大）还大。

这是龙城片区最高最大的电梯大堂，即使放在深圳全市，也属于前三之列。这就带来高扬的空间感、充足的采光以及宽大的视野。

三、龙城最简约的建筑、赠送较高的户型、最大的南北间距

中央悦城建筑设计采用了简约风格，剪裁理性的几何空间，辅以红色砖墙的跳跃感，使建筑外观简单但是多变，建筑表面平整，却在不同的视觉方向里，呈现出完全不同的印象；内部功能空间不经意间的外部体现，正是这所建筑的特点。

同时，户户设计以及赠送比例比较高，挑高露台、入户花园、空中庭院等设计手法在本项目有体现。由于社区1期是5层以下的建筑，二2期与3期之间也不互相干扰。因此3期的建筑间距非常之大，属龙城最大的南北间距。

“中央悦城III·御景峰”意向图(鸟瞰图)