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投资分析
深港购房压力对比,结果令人吃惊!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-10-21 17:48:15点击800


导读:
■首付1成,能解决香港人的买房难问题吗?
■深港购房压力对比,谁比较难?
■压力亦是动力,双盘助力深圳购房者早日上车!
正文:

■首付1成,能解决香港人的买房难问题吗?

面对全球数一数二的高房价,香港终于出手了!

1016日,香港特首林郑月娥发表任内第三份施政报告,就房屋、土地供应、改善民生等重点问题提出多项具体政策。其中关于放宽首次置业人士按揭计划楼价上限的内容,引发了社会各界的广泛关注。

施政报告指出,香港首次购房人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限将由目前的400万港元提升至800万港元,可申请最高八成按揭贷款的楼价上限则会由600万元港元提升至1000万港元,这也意味着,一套800元的房子,首付只需要付80港元就能够到门槛。

提高按揭贷款楼价上限的同时,港府还放出了多个历史性大招,包括大幅增加过渡性房屋项目,预留50亿港元在未来3年合共提供1万个单位;大幅回收私人土地,百分之百用于建设公营房屋,预计未来五年将回收400公顷私人土地,是过去五年回收量的20倍;继续推进“明日大屿”填海计划的实施等,力求多角度缓解香港日益严峻的房屋问题。

■深港购房压力对比,谁比较难?

长期以来,关于香港房价畸高的各种报道,使得大众对香港楼市的印象呈现出两个极端:社会的底层人士住的是几平米的劏房、棺材房,而有钱人住的是太平山顶单价动辄上百万的超级豪宅,却忽略了介于社会底层和超级富豪之间的普通人,才是香港的大多数。

那么普通人在香港买房的难度有多大呢,和对岸的深圳比又如何?接下来我们将从总成本、首付、利率、贷款额度、工资收入等方面,对深港上车的难易程度进行一个对比。

一、购房总成本,香港是深圳的2.25倍

首先,我们来确定比标物业的位置、面积和单价。既然是上车需求,香港的港岛和九龙,深圳的南山、福田等核心地段就可以不用考虑了,而目前香港郊区如元朗、屯门的房价大概是12万元一平米,而深圳坪山的房价也已经去到了将近4万元一平米左右。

也就是说,深港之间上车区域的房价差大概在三倍左右。目前香港人均居住面积为约15㎡,深圳比香港略高一些,人均居住面积为约20㎡,如果按照三口之家的居住面积计算,在香港郊区上车实用面积约45㎡商品房的总成本是540万人民币左右,而在深圳上车建筑面积约60㎡商品房的总成本大概是240万元。

一、首付1VS首付3成,深圳购房者首付压力更大

根据香港楼市政策,首套房的购房首付可以低至一成,如果按照45㎡总价540万元人民币的计算,首付只需要54万元。而深圳目前首套房首付是三成,同样购买60㎡的上车房,首付是72万元。

因此从首付压力来看,深圳比香港要略高一些。

二、深圳房贷利率2.5倍于香港,利息总额大致相当

108日起,深圳新的商业性个人住房贷款全面参考贷款市场报价利率(LPR)进行定价,按照最近一期公布的5年期以上LPR计算,深圳首套房贷款利率下限是5.15%。而对岸的香港房贷利率是2%左右。

如果按照30年还款期,深圳购房者购买60平米房产需要支付的利息总额是大约162.2万,而香港购房者购买45㎡房产需要支付的利息总额是约160.7万元,因此,利息总额方面深圳购房者要支付的利息成本略高于香港。

三、香港购房者月供金额约是深圳购房者的2

月供方面,按照前面设定的条件,45平米房产香港购房者需要支付的月供大约是17963元,而深圳购房者每个月要支付的月供是9173元左右。也就是说,购买同等面积段住房产品,香港购房者的月供金额是深圳购房者的2倍。

除了首付、利率和月供以外,收入也是影响购房者上车能力的至关重要的因素。

四、从月薪中位数看月供压力,深圳购房者压力更大

香港特区政府统计处在官网发布的《2018年收入及工时按年统计调查》显示,香港普通雇员2018年的月薪中位数为17500港币,约为人民币15000元!

而从《2018年深圳市人力资源市场工资指导价位》则表明,深圳人的月入中位数只有5069人民币(约5918港币)。

也就是说,香港购房者的月供是月薪中位数的1.19倍,而深圳购房者的月供是月薪中位数的1.8倍。在月供压力方面,深圳购房者的月供压力要比香港购房者更大。

■压力亦是动力,双盘助力深圳购房者早日上车!

当前政策环境下,对比深圳和香港普通人的月收入,同等面积段上车盘的首付、利率以及月供,会发现香港购房者在首付、利息总额、月收入方面比深圳购房者有优势,而深圳购房者只有月供压力低于香港购房者,首付、利息成本都比较高。

也就是说,深圳购房者的上车难度并不比香港购房者低,甚至有可能高于香港购房者。虽然高房价、买房难的事实客观存在,但是早日上车依旧是深圳年轻人积极奋斗的目标。反观香港,即便特区政府提高了按揭贷款的楼价上限,香港人对于买房上车的焦虑感似乎丝毫没有减轻。

笔者认为,这跟城市自身发展有非常大的关系,像对岸的深圳以年轻、有活力著称,产业发展蓬勃,社会整体仍处在一个高速向上发展的状态,这意味着深圳年轻人对前景是乐观的,购房的欲望也更强。而香港虽然有国际金融中心的地位打底,但是目前产业前景和社会整体环境不容乐观。

从长远来看,叠加大湾区和先行示范区利好的深圳,城市价值仍有比较大的上升空间,但是与此同时,也意味着商品房购买难度的进一步增加,因此有远见的购房者应该尽早布局,其中位于龙岗中心城片区的君胜熙珑山和罗湖布心水贝珠宝商圈的粤海城,都将助力深圳人搭上城市发展的顺风车,坐享增值红利。

 


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