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投资分析
深圳这类型物业成为楼市焦点,购房者应该如何看待?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-10-28 12:08:46点击629


一、深圳2019年已出让地块中,工业用地占比约62%

今年6月份,深圳一次性出让了5宗居住用地,让很多人产生了一种错觉:深圳还有很多居住用地可以出让。但是,《深圳市2019年度城市建设与土地利用实施计划》显示,深圳2019年可供开发商品住宅的新增居住用地供应只有17公顷,即17万㎡。

17万㎡是什么概念?南山网红盘华润城的占地面积是68.5万㎡,也就是说深圳一年可以供应用于开发商品住宅的新增居住用地,只有华润城占地面积的1/4。2010年这个数字是97.2公顷,9年时间供应量减少了大约82.5%。

而与居住用地供应捉襟见肘形成鲜明对比的,是深圳产业用地供应量的增长。深圳土地房产交易中心官网的数据显示,迄今为止已经成交的29宗地块中,有18宗属于工业用地,占比达到了62%。除了增加工业用地的供应量以外,深圳市政府还通过各种渠道、各种手段,不断拓展产业空间。

二、扩容产业空间,深圳产业综合体供应将进入高峰期

《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》显示,2019年深圳计划安排土地整备项目共169个,计划全市完成土地整备资金拨付不少于180亿元,其中较大面积产业用地土地整备将是重点,目前已梳理出33片共78平方公里较大面积的产业空间,在其范围内今年将整备完成不少于12平方公里产业用地。那么上述已经出让以及整备待用后的产业用地,最终会以什么样的空间形态呈现在世人眼前呢?如果从目前深圳要求土地集约利用和效率最大化的角度来看,绝大部分产业用地的空间表现,都将会是集商务、办公、居住、商业、休闲等多样化功能于一体的产城综合体。

改革开放以来近四十年的高速发展,将“时间就是金钱,效率就是生命”这句话融入了深圳人的血液。而产城综合体一站式满足了深圳人对于办公、居住、生活、消费等多方面的需求,并且具备普通城市综合体所不具备的产业集群属性,这种空前的结合,更能够满足深圳人对于效率的追求。

也正因此,近几年产城综合体如雨后春笋般在深圳的各个区域涌现,目前南山、龙岗、罗湖、宝安等区域都已经出现了具有代表性的产城综合体项目。同时随着产业用地供应量的不断上升,产城综合体中的商办产品,在深圳房地产市场中的交易占比也在不断增长。

三、中小微企业,为深圳商办类产品价值托底

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉曾经公布了这样一项数据,2004年商办类产品在商品房成交中仅占比4.5%,2015年上升到11.5%,2016年上升到17.8%;价格方面,商办类产品近10年销售价格年均涨幅达到16.1%。而深圳房地产信息网的数据表明,2018年深圳一手写字楼(含商办)成交面积710952平方米,同比增加34.5%,成交套数9437套,同比增加24.9%。

从以上的一连串数据可以看出,最近十余年深圳商办类产品无论成交比例还是价格,都在不断上升。而促使商办类产品成交量价齐涨的因素,除了土地供应短缺、深圳人对效率的高要求以外,还与深圳企业的构成比例息息相关。

众所周知,深圳民营经济发达,除了华为、腾讯、大疆这样的头部企业以外,还有众多的中小微企业。

深圳市经贸信息委中小企业服务署相关负责人透露的一项数据表明,截止2018年9月底,深圳305万户商事主体中,企业数量为193万余户,其中近190万户为中小企业。同时深圳1.12万家国家级高新技术企业中,80%以上为以民营为主体的中小企业;全市具“专精特新”特色的创新型中小微企业超过5000家,居全国大中城市前列。

如果将企业比作国民经济的细胞,那么中小微企业便是其中最基础、最微小的细胞。中小微企业在促进深圳经济发展方面,发挥着不可替代的作用。但是由于规模、成本限制,这些企业在办公产品的选择上,会更倾向于产业综合体中功能灵活,可以轻松切换工作和生活两种模式的商办类产品。

四、深圳商办类产品近10年量价齐涨的几个原因

除了满足中小微企业特别是小微企业对生存空间的需求,商办类产品还能够在一定程度上缓解深圳日益严峻的居住用地枯竭问题,对投资客户也有着非常强的吸引力。

目前市面上的有些商办类产品带有一定的居住属性,环境、配套等亦优于农民房,在新增居住用地已近枯竭的情况下,可以缓解深圳住宅产品供应不足的困境;同时对很多有投资需求,但是已经没有“房票”的购房者来说,商办类产品不限购、不限贷,总价门槛低但是投资回报率高,不失为一种理想的投资选择。

像龙华的汇隆中心,目前60㎡两房户型月租金在1万元左右,和周边同期入市的住宅项目相比,租金价格更高,但是入手门槛更低;而福田的网红盘深业上城2013年开盘时均价约7万元一平米,如今在售产品均价13万元一平米,价格上涨了大约85%。

租金、售价上涨的提升,再加上空间灵活多变,可以满足不同场景下的办公、生活需求,近几年深圳的商办供应也在加速扩张。龙华除了汇隆中心,还有星河盛世,南山有佳兆业前海广场、前海枫叶大厦,龙岗有万科天誉、星河上寓、远洋新天地等。不过需要提醒的一点是,并非市面上的每一个商办项目都能够获得出色的投资回报表现。

因为目前深圳正在大力扩张产业空间,这意味着商办供应将进入逐步放量期,价格分化、品质参差不齐的情况下,也更为考验投资者的眼力。而位于城市核心位置的商办无疑是首先受到关注的,优质的产业圈层、便捷的地铁出行、完善的配套、大型综合体等,都能够为商办的价值加分不少。在面积的选择上,小面积商办租金表现优越,因此也更为抢手。

不过在2019年1月11日深圳市规土委发布的《深圳市建筑设计规则(修订稿)》中,对商业用房、办公用房的建筑面积做出明确规定,要求“研发用房单套套内建筑面积不得小于300平方米”,“套内建筑面积≤150㎡的单套办公用房建筑面积之和,不得超过该层办公建筑面积的二分之一”,“原层高超过4.5m的商业用房,进一步细分后的户内建筑面积不得小于30㎡”,也就是说未来小面积的商办将变得非常稀缺。

五、物业转型使用将成常态,深圳更应走在时代前列

商办类产品的价值,在一定程度上可以说已经得到了市场的验证,对于这类型产品的前景,中国楼市南派意见领袖@尹香武 先生也曾经发表过自己的看法。

@尹香武 先生认为,随着我们国家进入新经济形态,物业的转型使用也将成为常态。连人都可以变性了,建筑为什么不能?废弃的厂房、多余的写字楼,改造变性成为公寓、酒店使用,这恰恰是一种巨大节约,禁止变性反而是浪费。

商业办公、商务公寓,在住宅用地占比太少,商务用地、产业用地占比太高的情况下,事实上扩大了住宅的供应,有利于稳定住宅房价、并降低商物市场的风险。因为城市不是死的、固定的,而是有生长和有调整的,只有具备适应性的城市才是最有希望的,才是有利于国家的。

作为中国最具活力、最年轻的一线城市,笔者认为,深圳对于商办类产品应该采取更开放的态度,积极探索新的思路和方法,让商住类产品发挥最大的空间价值,从而为深圳的产业发展、经济腾飞提供新的助力。


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