昨天(10月26日)在500人参与的2020公讲上,我提醒说,深圳的房价开始进入成本型走势,套利推动型、溢价推动型的走势不复存在。
而这个走势影响最大的是自用型购房,因为他们的购买行为是刚性的,而房地产的投资者可以选择一走了之(除非政策条件有变)。
成本型走势加上现有的严格的限制政策,决定了投资已经没有腾挪的空间与时间。
其实佐证这个印象还有另外一项因素,昨天时间紧张,我没来得及说,就口述下来给大家参考:因为深圳的一个前导信号发生了逆转。
房地产的几个品类,分为住宅,写字楼,商业,工业厂房和仓储。当然还包括其他的公共房地产、小门类房地产,今天就不说那么广了。我们聚焦在住宅,写字楼和商业。
这三个类别中,写字楼是最高附加值的价值创造单位,商业是价值兑现单位,住宅则是销金窟。
写字楼通过挑选社会上最有生产力的人聚集在一起创造价值,资源配置给生产力最强的人,创造出的价值放到商业体里面去兑现出来。
而住宅呢,资源其实是配置给家庭里面最弱的人,因为最强的人可以自己去求生路了,所以住宅并不是价值创造单位,而是价值消耗单位。所以住宅是一个尾部信号。
头部信号其实是写字楼。所以写字楼多的地方,写字楼好的地方,扎堆的地方,其他的物业也都跟着好。
而住宅扎堆的地方,写字楼和商业不一定好。商业非常好的旺区,住宅和写字楼不一定好。
这三个品类各自的带动力是不一样的,写字楼的带动力最强、价值溢出能力最强。所以我才说写字楼是地段鉴别大师。
说到这里呢,我今天想提醒写字楼租金的作用。写字楼租金其实是房地产极其重要的信号,因为这个租金信号反映了城市的企业的价值创造能力。
写字楼租金高的地方就是价值创造能力高,如果写字楼的租金大幅度下降,就说明城市的价值创造力开始萎缩。
而写字楼又是价值创造的源头,就会对后续的房地产信号构成巨大的影响。企业在遇到困难的时候,首先是缩减写字楼的租赁支出。
如果还不行就会缩编队伍、降低工资,从而不但导致就业率下降、失业率上升,而且会让社会的总体财富失去增长力。
深圳这两年多以来,写字楼的租金在逐渐的走下降的阶梯,这是要引起足够重视的。因为这是一个非常前导的信号!
楼市投资者们,你们看到了什么?最后还要提醒的就是,深圳的楼市的变数不仅有内生的变量,还有外在的变量,比如说香港粤港澳大湾区先行示范区……要综合进行分析。
而今天下午,是华侨城在新天鹅堡销售中心赞助的我的讲座。100人的规模,一起来聊聊新的趋势吧。不过报名已经满了,没报名的请勿前来。感谢房企和客户们的长期支持!
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