导读：

■建筑面积达209万㎡，宝安两地块将于本月出让

■众说纷纭，腾讯计划拿下大铲湾宗地

■“互联网+”未来科技城有何意义？

正文：

■建筑面积达209万㎡，宝安两地块将于本月出让

市土地房产交易中心10月31日发布公告，拟挂牌出让宝安西乡街道大铲湾A002-0076和新安街道A002-0074两宗地块，打造互联网信息技术产业的科技城。公告引发广泛关注。腾讯集团当日下午回应称：将按规定向政府申请用地，并计划参加A002-0076宗地竞买。

西乡街道大铲湾A002-0076和新安街道A002-0074两宗地，将于11月20日至29日15时挂牌出让。A002-0074宗地位于宝安区新安街道，土地用途为商业用地，准入行业类别为A06新一代信息技术产业，土地面积8142.43㎡，建筑面积97710㎡，挂牌起始价129000万元。

A002-0076宗地位于宝安区西乡街道大铲湾，土地用途为工业用地（新型产业用地）+公共管理与服务设施用地+交通设施用地，准入行业类别为战略性新兴产业-数字经济（A03互联网产业），土地面积809124.16（其中建设用地面积762908.16㎡，道路用地面积46216㎡），建筑面积2000000㎡，挂牌起始价为8523000万元。

■众说纷纭，腾讯计划拿下大铲湾宗地

两块宗地中，A002-0076将引入新型产业用地+公共管理与服务设施用地的综合规划。首期开发地块中须包括会议中心、酒店、科技展览馆、数据及智慧控制中心、学校教育设施、产业园区配套宿舍、体育活动中心、社区健康服务中心、公交首末站等，片区或将引入地铁9号线西延线、15号线、妈湾通道等重大市政交通设施。且规定宗地竞买人必须符合：行业类别应为战略性新兴产业-数字经济（A03互联网产业）、通过重点产业项目遴选、应符合《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》产业准入条件的要求。

多项规定引发社会广泛关注，因为早在2016年9月20日，深圳市政协召开六届十七次主席会议，以“落实创新驱动发展战略，加快国际化创新型城市建设”为题开展专题协商会，会上透露出一个重大消息：“大铲湾1.2平方公里的地，按照产业政策，让马化腾在这里打造一个互联网+产业科技园拉动这个产业。”

2018年12月，宝安区委区政府携腾讯，邀请了含4个普利策奖得主在内的10家境外设计单位参与“互联网+”未来科技城的方案国际征集。

2019年10月23日，宝安区工业和信息化局发布的关于《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》中，深圳“互联网+”未来科技城选址地块位于宝安区大铲湾港区，金港大道大铲湾段以东。

而此地块的意向用地单位正是腾讯科技（深圳）有限公司，用地面积为80.9万㎡，总建筑面积200万㎡。该体量相当于腾讯深圳现有办公面积的3倍。

因此，坊间推测，腾讯科技（深圳）有限公司将最有可能拿下大铲湾岛的A002-0076宗地。并且，已有消息称，腾讯全国的互联网+业务将移到新的总部基地开展。为了方便其运作，甚至有网友传出深圳地铁15号线已启动勘察工作，比此前规划提早了10年。

而在《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》中，也首次公示了地块的情况：

（一）用地规模：80.9万㎡

（二）用地功能：新型产业用地（M0）+公共管理与服务设施用地（GIC）

（三）建设规模：建筑面积200万㎡（以最终土地使用权出让合同为准）

（四）土地供应方式：“带产业项目”挂牌出让

（五）期限：三十年

近期，又有网友爆料腾讯大铲湾互联网+未来科技城规划效果图（具体规划方案以官方公示的为准）：

对外界的猜测，腾讯集团10月30日下午作出回应：按规定向政府申请用地，并计划参加深圳市A002-0076宗地竞买，用于自身办公需求，相关信息以政府公示信息为准。

■“互联网+”未来科技城有何意义？

据了解，大铲湾位于珠江入海口东岸、珠三角湾区的核心位置，是深圳打造湾区经济的重要战略发展区域，由于是填海而成的港口用地，目前该地块正在将“海域土地许可”性质用地变更成“产业用地”。港区岸线总长11.6公里，陆域面积约10.2平方公里，建设分四期进行，历时15年左右。

目前，腾讯科技（深圳）有限公司在深圳市共有约38000名员工，办公面积约70万㎡，其中自有物业面积33万㎡，租赁面积37万㎡。

根据公司业务发展，员工人数按每年增长13%预测，未来7年人数将达到约89000人，按人均20㎡测算，办公面积总需求为178万㎡，减去自有物业腾讯大厦、滨海大厦计33万㎡以及目前在建前海大厦15万㎡，办公面积缺口达130万㎡。

截止至今，腾讯在深圳市南山区已有两块产业用地，分别为：2006年2月取得T304-0111地块，土地面积5999.85㎡，土地功能为工业用地，已建腾讯大厦；2010年4月取得T204-0072地块，土地面积18650.95㎡，土地功能为工业用地，已建腾讯滨海大厦。关联公司腾讯数码（深圳）有限公司在深圳市南山区已有一块产业用地，于2015年5月取得T201-0081地块，土地面积24947.84㎡，土地功能为商业性办公用地，在建腾讯前海大厦。

根据规划，项目的主要建设内容：项目将建设“六基地一㎡台”，包括效果广告研发推广基地、互联网云全球研发基地、互联网+医疗基地、互联网+教育创新实践基地、互联网体育产业互动基地、互联网+双创基地以及前沿科技领域研究中心。

需求面积：根据建设项目的规划，建筑面积共计约200万㎡。

其中包括：效果广告研发推广基地项目25万㎡，互联网云全球研发基地项目25万㎡，国际互联网+医疗基地项目24万㎡，互联网+教育创新实践基地项目24万㎡，互联网体育产业互动基地项目22万㎡，互联网+双创基地项目10万㎡，前沿科技领域研究中心项目20万㎡，其它配套设施建筑面积50万㎡。

项目将在取得土地使用权起7年内建成投产；将分两期建设，其中一期取得土地使用权起5年内建成投产。

不同于腾讯此前在深圳三个地块，该土地的用地功能为新型产业用地（M0）+公共管理与服务设施用地（GIC），土地供应方式为「带产业项目」挂牌出让，土地使用权期限为30年。

项目投入产出效率：

1. 投产时间：项目取得土地使用权起7年内建成投产；项目分两期建设，其中一期取得土地使用权起5年内建成投产。

2. 投资强度：投资强度（投资总额/占地面积）≥48000万元/公顷。

3. 产出效率：用地产出（单个监管期内年均营业收入/占地面积）≥60000万元/公顷•年。

4. 纳税强度：纳税强度（单个监管期内年均实缴纳税额/占地面积）≥1500万元/公顷•年。

5. 节能环保：产值能耗（单位产值的年能耗量）≤0.02吨标准煤/万元•年。

并且，有消息指出，大铲湾从“海域土地许可”性质用地变更成“产业用地”；从第一次设计到后续的逐步成熟，规划根据实际情况经过数次的变更，配套规划也逐步的完善。

如果不排除就业人口和居住人口有叠加，图中“数十万高新人才”的规划与《“互联网+”未来科技城规划》有点出入。该片区规划用地面积为132.61万㎡，开发规模为265万㎡。其中研发用房为160万㎡，宿舍70万㎡。规划就业人口6.4万人，居住人口为1.75-2.8万人。

而根据这块地的用地面积和就业、居住人口规划来看，有业内人士分析这可能会是一个类似苹果、谷歌那样的低密度总部基地。

此外，据悉地铁15号线的终点设在前海妈湾片区，预留了经大铲岛连接成环的条件。

由于深圳土地供应稀缺，大铲湾岛土地本可发展作航运码头用途，但深圳政府最后决定将该处划予腾讯作产业园，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，深圳政府失去华为后必须要留住腾讯，所以在土地、政策等层面上进行扶持。

因此，综合来讲，大铲湾土地如果由腾讯竞得，这也将成为深圳建设世界科技地标的重要行动，对打造拥有核心关键技术的“互联网+”产业集群、引领深圳成为国际创新科技城市具有重要意义。