《466.7%：精英玩命干，只为你躺赚！》一文在微博、微信先后发出后，我真没想到的是，引起关注焦点是466.7%这个数字。说实话，我原以为这是个简单的常识问题，并非专业问题，所以没有细加分析。

但我们同事反应对此的呼声比较大，既然如此，今天就专门说说这个吧。原本这个逻辑我是不想这么轻易公开的，只想给会员们说的。

武汉孔雀城地产的航天府·滨江苑2期，以平均单价6000元/㎡对外卖，看待看待这个售价，首先要明确这么几点：

1）“‘土地+建安’成本万元化”的逻辑

“‘土地+建安’成本万元化”，这已是个不争的、正在演绎中的事实趋势，如果不认可这个，我建议不但不要继续看此文，连任何投资都别做了，因为连基本的关都没过！

到明年，全国货币总量M2就将达到200万亿元，这是人类有史以来单一经济体的最高记录。全国GDP也将达到100万亿元，进一步缩小与美国的差距、扩大与第三名日本的差距。大约还需要2年，全国资产总值将达到500万亿的惊人水平。

上面的数据，不仅仅说明了经济的发展、财富的增长，更要认识到，成本也将因此而大幅度提升。世界上没有财富大增而成本不增的道理。绝大多数时候，财富就是成本、成本也是财富。

更要认识到的就是，效率因此大幅度提升，效率的提升就说明时间价值提升、时间价值提升就意味着生命更宝贵，微观看就是人工大增。这就会导致建筑与装修的重置成本也将因此大幅度提升，很可能出现这样的情况，5~8年过后如果再来完成同样的建筑与装修，成本可能2倍于今天！

譬如说，现在与8年前相比，不就是如此吗？8年前，装修费用500元/㎡就已经可以实现了，1000元/㎡的话品质就很好了。现在呢？1000元/㎡作为起步费用都不够了，100平米10万元装修费你是完全搞不定的了。

上面两个方向的趋势才刚刚开始，“‘土地+建安’成本万元化”无需任何质疑，你只能相信之甚至迷信之！

2）让渡现象：暗赚本不属于自己的开发利润

所以呢，华夏幸福在航天府·滨江苑2期以6000元/㎡的价格对外销售，其实就是成本价、甚至是低于成本价。那你又会好奇了，那为何要这么做呢？原因其实很简单啊，不复杂的。

一家商业企业要承担郭家使命，负责60多平方公里的航天产业基地的开发建设，顺利启动并实现资金的滚动是至关重要的。而项目初期，要自我造血并循环滚动的话，所以培育初始客户资源就是重中之重。

等以后完全建成航天产业基地，来自各方面的总投入必然不会小于10000元/㎡，这些投入需要建设的是公路、铁路、码头、产业厂房、公园、地铁、学校、商业中心、军工总部…等等。

但是最开始的时候，这些投资都还没有完全发生啊，加之房企要培育初始客户，就按最开始投入还没有发生的情况，以6000对外卖，虽然赚不了钱但也不会亏的，房企此时需要赚的是时间，要尽快形成循环、达到自我滚动的目的，这就是6000可以卖的原因。

各位可要知道，在一个强二线城市境内的郭家级的航天产业基地、众多军工企业总部聚集、有远期地铁规划，以及5G光通讯产业园项目、新能源船舶研发、纳米新材料产业园、北航（武汉）可靠性研究所等多个科技含量高的项目建设的情况下，这个住宅项目竟然售价比县城还底！所以我才说，这个住宅项目不但不限购，而且是全国最佳的入门选择了！没有任何其他项目可以到到这样的条件却能够保持6000的售价。

3）本阶段通货膨胀的特殊逻辑

1994年开始，人民币开始捆绑美元，并实施强制结汇。这就导致这样的现象：我国企业出口以后收获的是美元---因为国际贸易以美元结算，但是要强制结汇，外汇给外汇管理局，存在境外，企业在境内以汇率获取等量的人民币。

由于中国体量膨胀很快，境内需要越来越多的货币，这个强制结汇安排一直没有问题。中国就收获内外同时的双倍信用空间扩张。从2014年之后逐渐放弃强制结汇了，而且要搞带路行动，消耗了很多外汇。但是以前强制情况下，对应外汇发行的境内人民币，不可能等量消失啊。

这就等于人民币的境外本位（美元）减少了，但是货币本身不但没有减少、而且还在继续增发---M2的增速还有接近9%呢---这就导致人民币境外汇率比较稳定，但是境内贬值却严重加速了，猪肉、蔬果、服务价格都已经在表现了。

只要境外消耗外储继续，境内的通货就将继续膨胀，物价就打不住！除非能够等量地把人民币放到境外去流通，才能消除这个特殊的通胀压力。所以现在要加紧设立以人民币交易的澳门交易所呢？就是让人民币在经济境外流通啊。

但人民币流出何其困难！没有10年、20年的努力是做不到的。所以要做好这样的准备，在10年的时间里，我们都将书在这样的特殊逻辑中，内部通胀是逃不掉的！现在的6000过几年可能就剩3000的购买力了。

好，说完了以上三个逻辑。接下来你就要明白，用6000做售价，其实这就是房企为了赚时间而让渡了了自己的开发利润，因为利润以后可以赚回来，但时间流走就赚不回来了，以空间换时间就成为其战略选择，让渡开发利润就是其战术选择。战略利益是高于战术利益的。

而对于购房投资者来说，本来每次的投资周期都是3年及以上的。楼市投资本来就属于长周期的，我们把不把这个时间给房企，我们都节省不了这个时间。所以个体投资就可以立即与这样的房企达成无障碍交易了：时间本来就要发生、一点也没有损失，但却收获了房企让渡的开发利润。

给予3~5年的时间，对这个强二线城市的郭家产业基地内的本项目，假定其成本是1万/㎡是没有任何战术与专业问题的。这个成本与售价之间就存在66.7%的空间。其它不考虑，仅仅这个理论上就可以保赚66.7%，保守以5成首付----即使亲哪款购入未来自行进行金融运作实现1倍杠杆也是没有丝毫难度的，那自由资金投资回报率就能达到133.4%的。

而按照经过百年市场检验的开发倍率规律，房产的最终售价应该2~3倍于成本才能获得合理的开发利润。因为随着时间演绎，从拿地到交付的开发周期不但不会小于2.5年，而且还会延长---因为征地将越来越难、各种要求会越来越严酷。所以必须要实现2~3倍与成本才能折算为合理的年度利润。

为了保守一些，我们就取2倍律吧。这就意味着1万元的成本，售价未来要在2万元才是合理的。想象一下，当航天产业基地中，众多军工企业总部落户、地铁开通、公园与学校等等公共设施建成、原本强二线的郊区变成了一个郭家级的卫星城、相对独立的军工经济中心，再佐以通货膨胀等因素，1万的成本、2万的售价难道不合理吗？

如果那时候是20000的售价，现在是6000买进，空间就是14000、幅度就是233.3%。这个事不考虑从任何杠杆的情况下的计算。而如果考虑到在最坏情况下也可以自行金融运作实现不少于1倍的杠杆，那么自有资金投资回报率不就是466.7%了吗？

好了，前瞻性实在是太考验人了。那好吧，取1.5倍率如何？那就是届时是15000的理论售价，距离现售价6000的空间是9000、幅度是150%。最保守考虑1倍杠杆那就是自由资金回报率300%。不也照样很可观吗？

当然你可能又会追问：以后自己金融运作怎么弄啊？哎，现在保障类房产这么大挤占了可抵押资源。未来商品房的抵押价值是上升的，未来不是资金稀缺、而是抵押资源稀缺。金融中介会解决、银行会追着的。

这是在全通胀、去年成本环境下的理论所指、逻辑所致，不是任何个人喜好所决定的！而需要强调的是，这个项目的理论估算之所以能够达到这个获利幅度，完全是开发利润的让渡所导致的。而在全国范围内，类似的项目绝无仅有。

所以呢，赚大钱要靠入市时点的把握、踩准节奏，但更重要的是，要找到房企让渡开发利润的机会。以前，房企不成熟、社会没有共识，让渡开发利润的情况是比较普遍的。现在企业都是人精，让渡利润的现象越来越少了！！

2016年开始，在深圳让渡利润的现象只出现在了超级都市豪宅上，其它品种完全没有让渡的现象，开发商都是应赚尽赚的。所以，深圳2016年以来只有超级都市豪宅大赚特赚！！！这个历程相信大家认识不陌生，很多人也得到了足够大的市场教训。

可见，个人购房投资者，要能够真正赚到大钱，其实就是要趁机赚到原本属于房企的开发利润，除此之外别无他途。而武汉孔雀城地产的航天府·滨江苑2期，就是条件具备、前景可期、有郭家背书、规划存在质变可能的，还有巨大开发利润让渡的项目。

这个不受限购约束的项目，总价仅需50万/套，适合面极广，特别能够缓解“百万焦虑症”、顺利获得开发利润的让渡，何其可贵呢？这不就等于你笨不是开发商，但事实上却赚了开发利润，这就是免劳开发商了。

50万就当一套的开发商、500万就等十套的开发商、5000万就当一百套的开发商、5000万就当一千套的开发商。然后你什么也不用干，让渡就归你了。

你就这么当上开发商了，这个身份升级是很爽的。深圳之前买了超级都市豪宅的人，如今在家里享受着房子，什么也不用辛苦，手里拽着的就是开发商让渡的利润啊！你不想来一次吗？只当一辈子的购房者夜未眠太不过瘾啦！

希望改天见到你，问候语是：免劳开发商，你好啊！去他妈的长期的购房者以及投资者吧！不要错过信息，不要错过已成交600套的胡小姐13163379966的城际服务：

航天公园建成了

【只需五十万，实现新野心】

武汉孔雀城的航天府·滨江苑，是强二线城市最便宜的住宅：6000元/㎡。作为八开八日光、武汉销冠的神盘，有全国“土地+建安”成本万元化、片区军工总部化、郊区城市化的强优势。

这几乎低于成本价了，买入就不仅是购房投资，还等于当上“免劳开发商”，享有未来的开发利润，升级“开发式投资”、实现明暗并赚。最早靠向下赚、过去靠向上赚，接下来要靠“向横赚”---这就是比选后的最优新宅！

项目位于国家航天产业基地，鄂A牌，有远期地铁、规划光谷大桥与光谷一河隔，具郊区军工总部化的质变潜质，社区公园与学校已建成，现推出2期，总价仅50万/套，找胡女士13163379966即有特遇。