龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查流水帐
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〖时间〗：2007年06月18日14：30～17：00
〖天气〗：阴天、多云
〖事件〗：实地步行考察龙岗中心区“中央悦城III御景峰”
〖地点〗：深圳龙岗区政府北侧，长兴路与龙平西交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【概况：区隔主干道，噪音影响小】
    【大综艺属深圳早期房企之一，项目已达10个以上】
    【美国博万、澳大利亚柏涛：源头上值得信赖】
    【3期御景为中央悦城收官之作】
     一、未来干扰少
     二、龙城最简约的建筑、赠送较高的户型、最大的南北间距】
    ■片区概况
    【1+4：公园改变城市】
    【“大运”龙岗，第三中心：龙城三大中心】
    ■四周及景观
    【中央悦城：龙城CLD第一楼】
    【北侧：市政公园待建、局部山丘野生植被保存完好】
    【南侧：鸟瞰龙岗中心城、远望云层中山脉】
    【西侧：岭南老房子面临拆迁、华业玫瑰郡既将开始施工】
    【东侧：深业龙晟在建、远景视野开阔】
    【3#地铁支线：龙城片区迎来历史上最佳的经济腾飞条件】
    【其他配套：教育基地+双公园+文体中心】
    ■项目考查
    【3期御景峰：整个项目最高地势】 
    【全楼层景观覆盖，龙城观景台：山、园、城、湖四重奏】
    【公共部分】
     一、立体水景园林
     二、2800平方米水景商业街+1000平方米创新水岸会所
     三、深圳第一厅、最高架空层：10~11.91米高
    【工地考查】
     一、中国华西施工+民企的管理=龙城最优秀的施工项目之一
     二、高层已封顶，进入楼内施工阶段
     三、电梯厅自然通风采光
    【细节决定品质】
     一、带护边的落地凸窗
     二、外立面整洁：空调位隐藏在阳台内墙
     三、半下沉式洗手间：高2.80米的龙城第一防水
    【大新排风器：手自一体】
    【配套面积比例高：中央悦城与水榭花都保持同样数量级】
    【纯大户中央悦城：9070受益者】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【概况：区隔主干道，噪音影响小】

中央悦城位于龙城区政府北侧，“龙城中央生活区”核心地段，长兴路与龙平西路交汇处，项目总占地面积约9.7万平方米，总建筑面积约24.3万平方米。不过小区与南面的城市干道还有200米的距离，因此噪音影响小。

项目共分3期开发，由13栋多层（最高五层）、2栋18层小高层、5栋25-31层的高层组成，产品类型有合院别墅、联院别墅、庭院别墅、叠院别墅、小高层、高层。

一期为联排别墅及庭院别墅，面积在135-275平方米之间，二期为两栋板式小高层，主力户型为3房4房135-188平方米。既将发售的3期共有三栋25-31层的高层，共576套，主力户型为平面3房、复式4房、125-205平方米之间。

【大综艺属深圳早期房企之一，项目已达10个以上】

项目的开发商是深圳市大综艺房地产发展有限公司，大综艺成立于1995年2月，至今已经有12年历史，以年限上来看，大综艺属于深圳早期房企之一，同时，其历史上项目已经达到10个以上，量比较大，经过十多年发展，众多项目的历炼，目前已积累了相当丰富的经验。

大综艺独立发展了朗晴馨洲、星座传奇，以及早期参与开发的辛盛苑、绿景花园、绿茵阁、新新家园等楼盘。在深圳、北京、武汉、广州、天津等拥有六家全资和控股公司，其业务涉及房地产开发、房地产交易、物业管理、装修工程等领域。

【美国博万、澳大利亚柏涛：源头上值得信赖】

美国博万、澳大利亚柏涛（墨尔本）两家公司承担了项目的建筑与园林设计任务，都属于知名设计公司。从这两个设计单位可以看出，开发商导入了国外先进的规划设计理念，源头上值得信赖。

【3期御景为中央悦城收官之作】

一、未来干扰少

3期御景峰是中央悦城的收官之作，各项配套比如会所、园林、商业等都已经基本结束，更为完善。同时未来没有后续建设，因此小区内部的噪音干涉也小于1、2期，如果说1、2期是付出阶段，那么最后一期就是收获阶段，更为自在和从容。

二、龙城最简约的建筑、赠送较高的户型、最大的南北间距】

中央悦城建筑设计采用了简约风格，剪裁理性的几何空间，辅以红色砖墙的跳跃感，使建筑外观简单但是多变，建筑表面平整，却在不同的视觉方向里，呈现出完全不同的印象；内部功能空间不经意间的外部体现，正是这所建筑的特点。

同时，户户设计以及赠送比例比较高，挑高露台、入户花园、空中庭院等设计手法在本项目有体现。由于社区1期是5层以下的建筑，二2期与3期之间也不互相干扰。因此3期的建筑间距非常之大，属龙城最大的南北间距。

■片区概况

【1+4：公园改变城市】

中央悦城的南侧是龙潭公园，东侧有龙岗公园，北侧是紧邻的11万平方米市政公园及清林径山体公园。面积最大的还是西南方向的余石岭公园，只是距离项目有点远。东、西、南、北四个方向分别有5个大型公园环绕，并且都距离本项目约5至25分种路程（步行），具有日常利用价值，形成1+4的公园格局。

经常说公园改变城市，这么多公园，改变的程度是不是会大一些？

【“大运”龙岗，第三中心：龙城三大中心】

深圳市在早期规划时，就前瞻性地考虑到深圳市城区拓展空间的局限问题。因此，在继罗湖中心区、福田中心区后，龙岗中心城被政府明确规划为深圳第三中心。随着地铁3号线已经动工、深圳市第26届世界大运会筹备委员会的成立和奥体新城6.5平方公里拆迁工作的基本完成，龙岗中心可能再度迎来经济上的腾飞。

根据《龙岗中心组团（2005-2020年）规划》，“龙城中心区”发展遵循“一主两副三中心”的规划，龙岗中心城三大中心规划为：

1、商服中心：以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心，承担了龙岗片区的生活配套及商业服务功能，为龙岗中心城的商业服务片区。

2、文体中心：以龙城片区西区为主体的综合服务中心，该中心发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体的，服务于整个深圳市的体育新城。

3、生活中心：以中央悦城及周边作为生活区核心，包括龙城广场、世贸商业中心等，成为辐射龙岗周边地区的高尚生活中心。其实这就是中央生活区（CLD）。

中央悦城位于龙城区政府北侧，“龙城中央生活区”核心地段，规划上这里聚集着35个住宅项目。以上规划说明，政府赋予这个片区美好的远景。这样一来，即使片区目前配套不全，但是由于政府已经通过法定图则的方式对片区的未来做了规划，因此，片区的价值也基本是可以预期的。

■四周及景观

【中央悦城：龙城CLD第一楼】

中央悦城其实是龙城CLD第一个商品楼盘，此后陆续有招商、龙光等到来。楼项目周边整体以空地为主，规划好的一些项目和设施还未进入全面施工阶段，如11万平米市政公园、学校、博物馆、以及其他商业住宅用地等。已有建筑多集中在项目的南侧，以及老围新村多层的住宅区。长兴路东侧刚刚开始施工的是深业的往宅项目，南侧正在施工的是天集雅苑。同时，当周边进入整体开发阶段时，也难免会有燥音和灰尘的影响。

【北侧：市政公园待建、局部山丘野生植被保存完好】

中央悦城整体地块较为整齐，方方正正。北侧紧临是回龙路，回龙路靠近本项目的路段还未修通，规划中11万平方米的市政公园就在回龙路以北。目前中央公园的这块地是一大片的黄土裸露在外，局部有两个小山丘，山丘还未被破坏上面的植被完全是野生的。项目的3期御景峰为高层总楼高25楼，大多数户型可以俯视整个公园，与私家公园没有什么区别。

另外，北侧还有一个特别之处，就是远处的山脉较多，正北是清林径水库山体公园，西北是大窝岭以及三角陂山脉，东北方向有松元头及双龙生态庄园连锦的山脉，所以无论是远景还是近景此侧都是最好的。

【南侧：鸟瞰龙岗中心城、远望云层中山脉】

中央悦城南侧是老围南区住宅区，住宅区以多层建筑为主，三期本身又是高层所以南侧视野比较丰富，近处是一期别墅和二期的园林以及水景主题的商业街。再往南是龙平西路多达三层的绿化以及清林小学等建筑。

项目的中高层单位是一种居高临下俯视龙岗中心区的姿态，龙岗中心区只有豪景大楼和东方明珠城等个别高层建筑，其他都是以多层和小高层为主，鸟瞰龙岗中心城远望云层中高低起伏的山脉，这就是中央悦城3期御景峰。

【西侧：岭南老房子面临拆迁、华业玫瑰郡既将开始施工】

考查3期御景峰时，在项目的顶楼向西侧望去，着实让我们一睹岭南风情的特色。项目与龙埔路之间有一块空地，在空地的局部有约30多栋岭南特色的老房子。老房子门前还种了一些青菜，老房虽然旧了，但灰瓦斜屋顶白墙原样保持的很好，可惜这些老房随着城市化也面临着拆迁改造成住宅区的宿命。

项目西侧是回龙埔村，零星散落的一些民房，其中紧靠龙埔路是华业的华业玫瑰郡，现正准备进行地基施工。

【东侧：深业龙晟在建、远景视野开阔】

项目东侧是深业住宅项目深业龙晟花园。香地咨询&房地产之窗www.BANQ.cn的资料显示，2006年2月28日，深业集团以7.7亿成功投得该地块（G01024－0005）。项目总用地面积145466.61平方米，总建筑面积203653平方米，楼面均价3780元/平方米。项目目前刚刚开始施工。

与深业龙晟花园紧临的是盛平派出所，此面和南侧有共同之处，没有高层建筑，远处的龙园公园山脉清淅可见，视野较为开阔。

【3#地铁支线：龙城片区迎来历史上最佳的经济腾飞条件】

片区的高速公路极其发达，分别有深惠、深汕、机荷、盐坝、南坪、清坪、水官高速公路四通八达通往深圳各区以及接驳周边城市，网际珠三角。项目周边的主干道和次干道交通系统以新建道路为主，主要有龙城大道、龙平西路、回龙路、吉祥中路和龙翔路，以上道路均为城市主干道，红线宽80－120米，双向六车道。

不过最引人入胜的还是地铁。3#地铁将全面连接龙城片区和深圳特区。从特区内东门至龙兴街，连接罗湖中心、布吉街道办、横岗街道办、龙城街道办、龙岗街道办；在龙城广场设站的3号线，将龙岗中央生活区与深圳无缝相连，空间距离大为缩减。

同时，大家都知道3#地铁的现有规划，但是不是到3#地铁的支线规划：3#地铁 A 支线将是东北向的城际联络线，全面连接“龙城”片区－坪山－大工业区；3#地铁 B 支线将是远景规划支线，线路由“龙城”片区－坪山－葵涌；西向延伸到福田区。

随着3#地铁动工、第26届世界大运会筹委会成立和6.5平方公里大运会新城拆迁工作的基本完成和建设启动，龙城片区迎来历史上最佳的经济腾飞条件。

【其他配套：教育基地+双公园+文体中心】

实事求是地说，目前龙城CLD中央生活区的配套还有所欠缺，但在5分钟车程以外则配套较多，与红树湾片区有点类似。不过在未来，配套则极为丰富：

根据《龙岗中心组团（2005-2020年）规划》，区域规划配套包括：1、北部教育基地：由6所小学、2所中学、4所9年一贯制学校组成；2、城市生活圈：由5所医院、16条公交线路、82万m²商业包括大型购物中心组成；3、休闲配套：由占地7万m²的文体中心、11万m²市政公园（与中央悦城一路之隔，就在北面）及政府将出资60多亿打造的31万m²的清林径山体公园组成；

■项目考查

【3期御景峰：整个项目最高地势】

3期御景峰的三栋高层是整个项目地势最高的地段，之所以称之为压轴之作，主要原因是拥有稀缺的景观资源。北侧是11万平方米公园，仅一路之隔，是距离公园最近的项目，所以除四楼以下外，其他楼层户型全部可以欣赏到主题公园的景观。北侧方向是项目景观最好的一面，估计也是卖的最快的户型了。

中高层单位向南傲视龙岗中心区的繁华，龙潭公园，龙城广场以及余石岭公园山脉。笔者站在顶楼向南望去，一半是天一半是城，山脉羞涩的躲在了云雾之中。

因龙岗老城区和新中心区只有个别的高层建筑，视野开阔，从整体地势上如同一个盆地，而环绕龙岗周围山脉较多，东、西、南、北四个方向的远处都是叠叠起伏的山景。

【全楼层景观覆盖，龙城观景台：山、园、城、湖四重奏】

中央悦城3期•御景峰为25-31层的高层，其实在6层以上就可以向南看龙潭公园、以及龙城城市景观，向北则3层以上都可以看到31万m²清林径山体公园山体以及小区北近邻的11万m²规划中的城市绿地。而到了20层，在能见度不错的时候，就可以看到清林径水库了。

而中央悦城3期采取一字排开的建筑布局，能够充分享有景观资源，自己也因此成为景观的组成部分。周围有三大公园环绕，有山景与公园景观及城市、水库景观，典型的山、城、园、湖四重奏，是龙城景观最优越的城区，是龙城观景台。

可能会有些朋友认为，楼层高景观好理所当然，那低楼层的不是很不划算？非也！因为架空层高达11米以上，因此即使是2楼视野也可以放出很远，实现了所有楼层景观的全覆盖。

同时，3期御景峰首层的户型全部是带前后私家庭院的，三楼和四楼是跃式户型，并且栋与栋之间也布置了小品园林，南侧中间是水景园林，两边是联院、叠院别墅。不同楼层有不同的景观角度，所以既便低楼层也有自己的景观特色。

【公共部分】

一、立体水景园林

项目整体地块呈中间低，周边高的特点，社区入口低，入口背景高的布局。地块北侧道路约高出4米左右，整个基地呈南低北高的梯形缓坡，高层呈点式布局，围合社区，丰富了景观层次。既保证了视觉的完整流程，又保证了其它住宅的向阳采光，利于通风。

园林横向竖向布排于一期别墅之间，贯穿于项目角落，特别是中间段园林，椰王、古树、冬青，高大的、矮小的、细长的，并且在多处设置了水景形成了小型错落式的瀑布。整个园林数十种植物蔓延，成为散步时的优雅背景。

二、2800平方米水景商业街+1000平方米创新水岸会所

从项目的主入口进入，首先经过的是2800平方米的水景商业街。商业街宽约20米，中间为一条通往会所的水景带，有小品雕塑、有休闲连椅。可实现购物、休闲等功能，让业主在离家百米处即可领略到多彩生活。

水景商业街一直通向会所，穿过小桥就进入1000平方米的创新水岸会所，创新水岸会所共有两层，最主要的是会志建在了水池中间，被水景环绕。除此之外，社区内还有私家游泳、幼儿园等配套。

三、深圳第一厅、最高架空层：10~11.91米高

现场测量,中央悦城3期御景峰电梯厅高度11.91米，即使电梯厅装修完以后，高度也在10米以上。即使是最高的室外架空大门，也就是招商地产的阳光带海滨城，也只有15米！中央悦城3期御景峰的电梯厅高度，比华侨城天鹅堡两栋之间的室外连拱门还高了1.91米！比鸿荣源公园大地的的架空层6.60米多出4米多。
 
这是深圳住宅中最高的电梯厅，名符其实的深圳第一厅。另外，每个电梯厅其面积多达50m²，比一个超级客厅（一般在40平米左右就已经很大）还大。这是龙城片区最高最大的电梯大堂，即使放在深圳全市，也属于前三之列。这就带来高扬的空间感、充足的采光以及宽大的视野。
 
【工地考查】

一、中国华西施工+民企的管理=龙城最优秀的施工项目之一

作为总承包特级资质企业，中国华西表现出色，加上民企大综艺的管理在项目内部考查时，对施工质量非常信服，是龙城施工最好的项目之一。墙面与地面的平整度、转角等细节的处理几乎都是一次过关，少有返工。

中国华西1982年8月在深圳特区创立，具有国家房屋建筑施工总承包特级资质，是涉足国内国际两个市场的国有大型综合企业。总资产18亿元，净资产3.6亿元，拥有土建分公司8个、专业分公司4个、区域分公司8个，控股子公司7个，市场开拓遍及14个省区及澳门特别行政区。

深圳体育馆、深圳体育场、发展银行大厦、国税大楼、新时代广场、华为科研中心等8项工程荣获中国建筑工程“鲁班奖”。

二、高层已封顶，进入楼内施工阶段

中央悦城3期的三栋高层位于整个项目的最北侧，在施工过程中，三期与一期和二期之间用砖墙隔开，非施工人员就不会随意进到工地了，安全工作还是很到位的。施工场地不是很大，三栋高层已经封顶，就目前的施工阶段主要集中在楼内隔墙，及设备的安装。

在工地的东北角处还专门设置了垃圾池堆放建筑垃圾，不过，形同虚设，作用不是很明显，并没有起到真正在垃圾回收的目。

三、电梯厅自然通风采光

高层每一栋分别有两个单元，每个单元是两梯四户，电梯与消防楼梯相对布局，消防管道及强弱电井设在了电梯厅的一端。电梯厅的一侧有采光窗可实现自然通风采光，消防楼梯且只有借助物理照明了。消防楼是剪刀式的，每层有两上出入口，可上可下，紧急情况输送量大。

【细节决定品质】

一、带护边的落地凸窗

提到落地凸窗，大家可能并不陌生，落地凸窗与凸窗相比，具有景观角度加大，最主要的是使用更加多样性，可摆放桌椅及其他物品。请注意，一般的落地凸窗都是完全一面玻璃，这样在使用过程中，容易踢到玻璃的底部，会有危险。而本项目的所有落地凸窗，靠底部有约20公分的护边，这样，放一张书桌的同时由于有台地的防护就不会直接踢到玻璃，特别对于有小孩的家庭将会更加安全。

除凸窗设计了护边外，在入户花园的底部也有这种防护功能的护边，可以有效的防止小件物口脱落，这样的设计并不算什么大事，但一个小小的改动更能体现出人性化的居住理念。

二、外立面整洁：空调位隐藏在阳台内墙

在考查中，我们注意到了另外一个与众不同的地方~空调位，通常空调是挂在外墙或者阳台下方的，而本项目的空调位留在了阳台内墙的上方。空调放在阳台内侧保证了外墙的整齐和统一性，因为是放在阳台内侧的顶部所以不会影响其阳台的使用功能。

三、半下沉式洗手间：高2.80米的龙城第一防水

项目的洗手间为下沉式，下沉幅度为40公分，其中有一些户型是1/2平板，1/2降板，这种既平又降的半下沉式洗手间给装修提供了更多的想象发挥空间。可以在上面做个非常有个性的半下沉式的浴盆，方便进出并且安全。

洗手间采用下沉式，这种做法优点与缺点并存。优点是污水管不必穿越上下邻居，没有噪音影响。缺点是整体质量需要更好的施工做保障，对施工要求提高。

在厨房与洗手间，经过测量防水处理的高度达2.40米，如果包括下沉的40公分，防水高度达到了2.80米，绝对是龙城第一高防水，建议未来业主不要重复做防水，完全够了。

【大新排风器：手自一体】

在电梯的一侧考查时，我们发现了一种新型的排风器，项目使用了大新排风器。一般排风口大都是固定的百页扇，而大新排风器顶端有电动控制器，下面是活动百页扇。

这种排风器，可以自动和手动两种运行方式，电机每小时允许启动次数达1200次以上，具有快速响应、运行速度快的特点。人工操作时无需外接电源，只需旋动控制线路板上的旋扭即可。意外事件时，这种排风器的作用就比较突出啦，监控室能够灵活控制排风器打开或关闭。

【配套面积比例高：中央悦城与水榭花都保持同样数量级】

看一个小区本身是否可以提供良好的生活环境和服务平台，不能只看小区本身拥有的配套的绝对面积，而要看单位建筑面积拥有的配套面积。

中央悦城拥有2777m²商业街、3000m²幼儿园、1700m²水岸会所、以及风情园林。停车位有1400个车位，整体车位户数比达到1：1，也就是每户一个车位。车位按照每个35平米计算为49000平米，合计配套面积56477平米，占总建筑面积的比例为：5.6477÷24.3=23.24%。

也就是说，小区内配套面积占了23.24%，是非常之高的，这个水平与赫赫有名的水榭花都的24.9%保持了同样的数量等级，值得一提。

【纯大户中央悦城：9070受益者】

中央悦城1期254套联排别墅及庭院别墅，面积在135-275 m²之间；2期2栋板式小高层，共294套，主力户型为135-188 m²的3房4房；3期为3栋25-31层的高层，共576套，户型为平面3房、复式4房、底层别院，面积区间为125-205 m²。

可见，本项目是典型的纯粹的大户社区。

由于政府已经明文要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上……过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”

换言之，如果本条得到执行，那么，2006-6-1以后的所有新项目都必须满足“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的条件，也就是说，所有项目都将以中小户型为主要户型。

如果严格执行，在政策执行期内，以将不再会有新增的类似本项目这样的“纯大户”社区出现，在阶层已经形成并越来越清晰的背景下，不同人群居住在同一个小区必然带来很多矛盾，人以群分也必然将体现在居住上，社会特别是中国的一线城对于“纯大户”豪宅的需求目前呈现逐步扩大的趋势。

而9070政策又将必然使“纯大户”社区成为房地产的绝唱，将使“纯大户”豪宅的存量物以稀为贵，如果本条得到执行，“纯大户”豪宅供求关系将呈现长期紧张的局面。

■数据与用料

【测量数据】

洗手间下沉：40公分
洗手间防水：2.80米
房间净层高：2.75米
阳台护栏高：1.35米
电梯厅净层高：2.80米
入户大堂挑高：11.91米
消防楼梯宽：1.22米
消防楼梯净层高：2.80米
地下室车库净层高：4.31米
双层挑高客厅挑高：5.71米

【部分用料】

大新牌排风器、恒骏牌水泥、河北敬业牌钢材、皇冠牌PE燃气管材、金欧雅陶瓷、华升富士达电梯........

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片:卫星图

中央悦城水景商业街

中央悦城立体水景园林

1000平方米创新水岸会所

中央悦城III御景峰

中央悦城与龙岗区政府、龙城广场、龙潭公园的关系

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：北侧中央公园待建、局部山丘野生植被保存完好，远处的山脉较多

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：南侧鸟瞰龙岗中心城、远望云层中山脉

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：西侧岭南老房子面临拆迁、华业玫瑰郡既将开始施工

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：东侧深业龙晟在建、远景视野开阔

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：地砖

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：地下室车库

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：窗外景观

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：在入户花园的底部有这种防护功能的护边，可以有效的防止小件物口脱落

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：项目使用了大新排风器，可以自动和手动两种运行方式

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：凸窗大，客厅光线强

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：复式户型，客厅双层挑高

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：跃式

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：空调位隐藏在阳台内墙，外立面整洁

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：深圳第一厅、最高架空层：10~11.91米高

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：营销中心

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：楼盘模型

中央悦城周边规划

龙岗CLD“中央悦城III御景峰”考查图片：样板房