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行业观察
深圳湾1号·莱佛士公寓的理论估价:55万/㎡及其方法论

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-11-11 09:32:05点击910


系列研究链接:

1《极宅价值定律:5年50万’之1》

2《向天再借100年:5年50万’之2》

3《房价软化潮:5年50万之3》

本篇正文:

■迈进资本深化期、人力内化期

一)房地产业就兑变成金融业:向头部聚集

一线城市的都市超级豪宅的理论价格表现具有相当的规律性。“港北上深广”这些一线城市,从人均GDP来看都已经开始进入金融化阶段。

机械化,是更多地依赖机器解决问题;

工业化,是更多地依赖工业解决发展;

信息化,是更多地依赖网络解决传播问题;

金融化,是更多地依赖钱解决问题,此阶段房产会更贵而非更便宜,而且金融化阶段体现价格速度比以前快,便宜了就立即涨上去、贵了就立即跌下来。

当人均GDP达到并超过人民币15万/人,房地产业就兑变成金融业,金融化加速。

也就是说,一线城市、强二线中心城市都已进入到了房地产的金融化阶段,意味着地贱钱贵的资本紧缺期、房价与GDP涨幅同步的资本广化期已经过去,而资本回报比人多的资本深化期、房价租金同涨的人力内化期已经到来。

而资本深化期、人力内化期,在楼市都指向同一个标的:超级都市豪宅。

二)临界点后:效率越高、机会越少,绝机则空间更大

但是,过了效率临界点(开始大量排挤原居民)之后,城市效率越高、投资机会反而是越少的、机会向头部收敛,购房者数量也快速减少,具备能把握剩余机会能力的人也快速萎缩了。

只不过剩余的机会反而具备比以前更大的空间,但门槛已经不是普通人的游戏了,是10%的塔尖人物才能参与了。

深圳的效率已经很高了,投资机会减少了。在4年左右的时间里,很多项目从投资空间上来说已经极度平庸化。

深圳剩余的机会其空间反而得到扩张了,是很大的,但与90%的人、90%的房地产投资者已经没有任何关系。机会向头部收敛的过程,其实是其它品种风险敞口打开的时候。

■一线城市列表(以人均资金密度排列)

在此列出2018年中国5大一线城市的GDP、资金总量、总人口、资金密度如下:

1、香港:GDP2.40万亿、资金10.49万亿、0749万人、资金密度140.05亿/万人

2、北京:GDP3.03万亿、资金15.75万亿、2154万人、资金密度073.10亿/万人

3、深圳:GDP2.42万亿、资金07.26万亿、1303万人、资金密度055.68亿/万人

4、上海:GDP3.27万亿、资金12.11万亿、2418万人、资金密度050.09亿/万人

5、广州:GDP2.29万亿、资金05.48万亿、1350万人、资金密度040.58亿/万人

也即:这5大城市合计资金总量为51.09万亿、总人口7974万人、平均资金密度64.07亿/万人。只有香港、北京高于平均数。深圳、上海、广州均低于平均数。

■理论估算深圳顶豪房价

这里有必要对房价判断的一些简要方法进行罗列。并根据这些方法估算深圳的相应房价,其中最主要的是估算深圳的都市超级豪宅的价格。

一、房价总逻辑法:深圳整体理论价10元/㎡、都豪理论价35万/㎡

房价的总逻辑是:

1、正常经济环境下:年增房地产总值=(GDP-再扩大生产投资总额)*30%。中国一线城市、二线中心城市的房价前些年是收获的这一部分。

2、货币超发时:年增房地产总值=[(GDP-再扩大生产投资总额)*30%]+[(货币总量-GDP*1.5)*20%]。这几年收获的是这个数值。

目前属于货币超发时,因此年增房地产总值=[(GDP-再扩大生产投资总额)*30%]+[(货币超发量-GDP*1.5)*20%]。

深圳GDP为24221.98亿,投资6533.26亿,以全国M2平均两倍于GDP、且每年全国M2平均增长9%(包括农村及落后地区,城市更高,深圳应达20%)。

则因此估算深圳M2为GDP的2.2倍,即:深圳2018年新增房地产总值计算如下:

[(24221.98-6533.26)*30%]+[(24221.98*2.20-24221.98*1.5)*20%]=17688.72*30%+16955.39*20%=5306.62+3391.08=8698亿。

年新增房地产总值,就是当年的房地产成交总额。而2018年深圳实现的新房销售1583亿、土地交易329.68亿、二手房市场3107亿元,合计5019.68亿。

而理论估值为8698亿,估计还有两年,深圳年房地产交易理论总值就将达到万亿级别。

这就说明还有8698-5019.68=3678.32亿的资金没有得到体现,可能性只有(或):整体均价过低、交易被压制、豪宅价格体现不完整、户型面积过大导致单价难以提升。

而如果完全体现还未体现的3678.32亿,而土地市场又逐步枯竭,基本要集中在新房与二手房来体现。

以年均成交800万平米计算,每平米还要还多承载4.5979万元才可以的。按照目前的已经实现的均价,意味着深圳其实具备全市10万/平米的承受力了。

根据都豪3~4倍(取中值3.5)于整体均价的规律来推算,深圳都豪理论均价应该是35万/㎡。

二、GDP房价关系法:深圳都豪理论价24万/㎡

以亿元为单位的城市GDP数值,与以元为单位的当地都市顶豪的理论估价为GDP数的10倍。如:

2万亿GDP的城市都市顶豪理论估价应约20万/㎡;

而1万亿GDP的城市都市顶豪的理论估价应约为10万/㎡。

深圳GDP2.4万亿,则都市顶豪理论估价应约24万/㎡。

三、资金密度法:深圳最顶级都豪理论价55万/㎡

最具有比较价值的经济指标,不是GDP,现在分析界在比较城市实力时,发现最能够说明问题的,其实是城市能够留存的资金总量,也就是“金融机构本外币各项存款余额”。

因为,资金是经济运行的源动力,也是经济发展的结果、更是城市价值的附着。

能汇聚的资金总量,可以真实地反应城市的综合实力、发展潜力。另外,这个与政绩无关,仅由各地人民银行统计,而且必须钱与账相符,因此更为准确,不存在作假的嫌疑。

所以,比较资金总量来衡量城市地位、划分城市级别是最科学的。

资金总量的绝对值决定了城市的资金集聚能力、更能够反应企业与企业家的真实实力;而单位人口资金密度,则决定了其真正的上中产富裕程度,是中产阶级实力以及内需(服务业)产业的最典型反应,对应于次级富裕群体的支付能力。

以上两个指标对于“超级都市豪宅”(以企业领袖为客户)、“豪宅”(以中产精英为客户)的影响较大。

资金密度,就是资金总量与总人口的比值。当地的都市超级豪宅中最顶尖的产品,其理论均价,与资金密度的数值是等同的。你要是仔细对比,就会发现,各地的最顶级豪宅的理论价格(万/㎡)=资金密度的数值(亿/万人)。比如香港资金密度是140.05、其顶级豪宅价格就是大约140万/㎡。

1、香港:GDP2.40万亿、资金10.49万亿、0749万人、资金密度140.05亿/万人

2、北京:GDP3.03万亿、资金15.75万亿、2154万人、资金密度073.10亿/万人

3、深圳:GDP2.42万亿、资金07.26万亿、1303万人、资金密度055.68亿/万人

4、上海:GDP3.27万亿、资金12.11万亿、2418万人、资金密度050.09亿/万人

5、广州:GDP2.29万亿、资金05.48万亿、1350万人、资金密度040.58亿/万人

“超豪”理论房价排名:香港140.05万/㎡夺冠、而北京73万/㎡、深圳55万/㎡、上海50万/㎡、广州40万/㎡位居其后。

今天,他的私人飞机掠过头顶

■比标后:都豪理论均价38万/㎡、最顶尖产品理论55万/㎡

而以上推算,深圳都豪也有3个理论价格:35万/㎡、24万/㎡、55万/㎡。取其平均值为38万/㎡。

但是与港北上这3座城市不同的是,深圳在金融、总部经济领域表现要弱一些,因此予以0.8的系数折算,以此计算,则:

深圳都豪理论均价为30万/㎡、其中最顶尖产品价格应可看高到55万/㎡。

对比可知,香港超级豪宅的价格体现已经基本到位。而北京、上海也通过其别墅或者超级都市豪宅得以体现。唯独深圳、广州的表现上还有欠缺、尚有的空间较大。

目前深圳的都市超级豪宅整体市场价格,备案价格徘徊在15万/㎡左右、别墅也少于超过50万/㎡的,距离30万/㎡的理论均价的空间较大,存在15万/㎡、100%的提升空间。

而其中,深圳超级都市豪宅中的最顶尖产品,目前的市场均价也在25万/㎡左右,差距并未拉开,距离理论上的55万/㎡还存在30万/㎡、132%的空间。这个预留空间比其它超级都市豪宅要更大32%。

■深圳湾1号·莱佛士公寓的理论估价与预留空间

劳动收入占GDP的比重,世界平均超50%,发达国超70%,俄罗斯也70%;而中国2018年为42.7%,还通过财税反向转移,把穷人的钱集中起来转移给富人---在实际负利率情况下,对穷人征利息税,而洋人免税、富人退税。这就导致都豪更有做头。

又根据本文开始所述效率越高、机会越少的论断,现在机会正在快速向头部收敛,因此可以审慎判断,深圳房地产市场未来机会最明确、表现最耀眼、增值空间最大的品种是超级都市豪宅。

加之现在街头监控、公共场所人人手持相机,富豪很多活动逐渐从外部转移回内部,对于家庭面积与档次的要求比以前放大了、提高了。深圳并不缺富人、也不缺需求,同时,深圳的富人也开始走遍全球、走遍世界,深圳的富人需要世界级的都市豪宅来满足其人居需求。

随着2018深圳GDP成为大湾区第一,超过香港与广州,人们的心理也在发生变化,尤其是香港人的心理已经出现微妙的改变。在香港买不起顶级住宅的人,心理上开始接受转移到深圳来以能够承受的价格成为顶豪客户。

因此在看好顶豪的情况下,深圳湾1号·莱佛士公寓又在原有基础上,新增了在同一栋楼里匹配了足够的顶级生活资源、以及首家带软装的稀缺性,毋庸置疑已是深圳乃至中国最好的顶级豪宅。

因此,深圳湾1号·莱佛士公寓理应比照55万/㎡的理论头部价格。但同时也要看到,社会对上述趋势的人士,还需要一段时间才能建立共识,会影响客户的接受时间,需要一定的时间才能接受55万/㎡的理论水平。

但无论如何,深圳湾1号·莱佛士公寓的25~30万/㎡的现价,预留了足够的未来空间。而且很可能预留了所有房产品种中最大的理论未来空间。


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