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投资分析
房价的接龙与纠缠,港人大湾区购房有了最清晰指向!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-11-12 18:27:57点击678


重磅!港澳居民到大湾区内地城市购房政策放松!

这两天,关于香港居民到大湾区购房政策放松的消息在各大社交平台刷屏了!

11月6日,香港特首林郑月娥向外界透露了“三大类16项普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施”(下称“惠港16条”),其中最引人注意的当数第一条:香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房,获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件,使香港居民享有与当地居民同等的待遇。

也就是说,“惠港16条”出台后,香港居民将直接获得粤港澳大湾区9个内地城市的“房票”,为香港居民在内地学习、就业,以及退休后在内地生活,都提供了很大的便利。

一直以来,港澳居民在内地买房的现象其实是普遍存在的,但是有相应的附加条件。以深圳为例,此前香港居民如果想要在深圳买房,需要工作、学习时间超过一年,方可购买1套符合实际需要的自用、自住商品房,并且不得购买非自用、非自住商品房。

而这次新政出来后,所有附加条件、各种证明都免除了,香港居民可以在大湾区9个城市享有与当地居民同等的购房待遇,基本上相当于只要有钱,就能够在大湾区买房,这对加强香港和内地之间的来往、交流无疑是一个重要突破。

紧接着,据澳门日报报导,中央政府将再度推出一系列惠及澳门的政策措施,其中同样提及,澳门人在湾区买楼和教育,享内地居民待遇。

港澳居民置业深圳,首选目的地是罗湖

港澳居民在大湾区购房政策的放松,无疑会带动起一波港澳客户置业湾区的浪潮。而在过去的5年时间里,紧邻香港、可以便捷往返澳门的深圳,早已经成为了港澳客户置业的热门目的地。

乐有家研究中心的数据显示,从2015年到2019年8月,购买二手住宅的港澳客中,30%的人选择了深圳;区域选择方面,罗湖的人民南备受港澳客户青睐,其次是福田的皇岗,以及龙岗布吉;户型偏好方面,1-3房均有比较大比例的港澳客户选择购买,其中3房相对占比较多,为36%,2房占比29%,1房26%。

同时,根据机构总结,港澳客户喜欢的小区多数有这三大优点:离家(香港和澳门)近,小区大,价格低。而港澳客户在深圳最热衷购买的楼盘前三名,都集中在罗湖。从这一系列的数据可以看出,罗湖已经成为港澳客户置业深圳的首选区域,特别是香港客户对罗湖尤为青睐。

深圳唯一三口岸对接香港的区域,聚集全市1/3港人

相关机构统计的数据显示,目前在罗湖居住的香港居民约4.4万人,大概占全市的三分之一。这与两者地缘相亲,生活方式、语言环境相近等有着密切联系。罗湖是深圳最早开放通关口岸的城区之一,莲塘口岸开通后,罗湖也将成为深圳唯一拥有三大通关口岸的城市,与香港的联系将更为紧密。

2018年8月,《罗湖区城市更新“十三五”规划》提出建设口岸经济带,统筹罗湖口岸与火车站片区,文锦渡口岸与古玩城、新秀工业区的更新改造,优化口岸基础设施和通关环境,布局口岸经济上下游产业链。其中以“粤港枢轴”为总体定位的罗湖口岸枢纽,将建设成为集铁路、城际、城轨及口岸于一体的粤港复合型枢纽。

罗湖口岸枢纽效果图

日趋便利的通关条件,港澳居民的大量聚集,让罗湖形成了在深圳这个移民城市较为少见的粤语语言环境,早茶文化、茶餐厅文化等在罗湖也非常盛行。语言、生活方式等的无缝对接,让港澳居民在罗湖能够更加快速的融入工作和生活中,同时深港之间的房价差,也成为推动香港人跨境置业的一个重要原因。

根据中国房地产业协会公布的2019年9月份数据显示,深圳全市成交均价为6.5万元/㎡。6.5万人民币的均价和香港12万港元-17万港元/㎡的均价相比,换算一下差额高达约4万-10万港元/㎡。由此可见,对比香港,深圳房价仍处于低洼位置,对渴望置业的港人来说具有相当大的吸引力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,香港居民的置业需求非常旺盛,其中香港居民在深圳的购房比例一直保持在2.3%左右。从价格来看,深圳的房价是香港的一半,对香港居民非常有吸引力。同时深圳叠加了粤港澳大湾区和先行示范区的双重政策利好,市场表现强劲。

深圳房价大陆最贵,将颠覆部分香港人的母地情结 

据媒体报道,“八月香港居民到深圳购房人数增多,已经很明显。”这无疑是受8月中旬深圳建设先行示范区相关政策出台的带动,如今港人在大湾区内地城市购房政策放开,对深圳以及大湾区其他内地城市房地产市场又将会有什么样的影响呢?在微博上,有人针对这一问题进行了专门的提问。

中国楼市南派意见领袖@尹香武 先生表示,购房是最有母地情结的,要解决香港人的母地情结,让他们北上,缓解香港的空间压力,深圳就必须在某些方面具备覆盖性的优势。现在深圳迎来了这样的一个解决时刻。就是深圳在历史上首次在新房房价和二手房房价上都成为了大陆最高的城市。

也就是说大陆最贵。而且深圳的房价如果用实用面积来计算,很多已经进入到香港的中高档的层次了。人的记忆和认知是有缺陷的,最好的问题解决不了,因为有些人觉得好,但有些人同时会觉得不好,只能解决最贵的问题。因为只要是最贵的,人天然就认为是最好的。

深圳已经成为大陆一、二手房房价最高的城市,而且深圳的很多房产的房价已经进入香港的中高档层次,也就是说深港之间的部分房产已经实现了接龙和纠缠,加之深圳这些年的房价上涨速度远高于香港,这就给予了一个非常简单有利的理由,足以让很多香港人开始覆盖他们的母地情结。

换句话说,正是因为深圳房价越来越贵,香港人才会放心来买房子!因为深圳在很多领域已经对香港表现出了覆盖性的优势。以后某些香港人的母地情结中的母地,会变成深圳。这是历史性的转变,但这个转变估计需要3~5年的时间。

深圳购房竞争渐趋激烈,主城区产城综合体大盘将成焦点

从这一问一答中,我们可以梳理出两个重要讯息。首先,深圳无论一手房还是二手房,都已经成为大陆房价最贵的城市。中国房价行情网的数据显示,10月份深圳二手房价格约63564元/㎡,超过了北京的64265元/㎡。一手房价格方面,早在2015年,房价还在3万+的时候,深圳新房价格就超过了北京。如今,深圳的新房均价已经领先北京超过5000元/㎡。

(数据来源:中国房价行情网)

同时,我们获取到的第二个讯息是,房价越来越高,房子越来越贵,其实是反向验证了深圳城市的发展价值。换句话说,深港之间房价差在不断缩小,这将会让一些过去不屑或者不舍得离开母地在深圳买房的香港人,有可能跨过深圳河,在深圳购买房产,同时香港购房者的整体素质和比例都将较以前有显著上升。

所以综合来看,虽然目前深圳的房价是大陆最贵的,但是对比香港仍有比较悬殊的距离,随着港澳居民在大湾区购房政策的放松,接下来港客北上置业深圳的浪潮将再度掀起,而深圳楼市盘子就这么大,除了香港客户以外,还有来自全国各地的客户都在涌入深圳,“争食”粤港澳大湾区和先行示范区的价值利好,这意味着接下来深圳的购房竞争会更加激烈。

从普通购房者的角度来看,超前布局深圳主流片区的主流产品,无疑是当务之急。不过和普通住宅供应匮乏形成巨大反差的是,深圳正在大规模的供应产业用地,扩张产业空间,这意味着在产业用地上建造起来的办公产品、商务公寓等,将成为楼市供应的主流。而位于主城区的产城综合体大盘,因其稀缺属性,将成为购房者重点关注的对象。

深港房价接龙、纠缠,罗湖城市多元综合体大盘抢先把握!

深圳几大主城区中,罗湖由于产业发展起步早,城市更新体量大,已经开始出现像粤海城这样具有代表性的产城综合体项目。再加上罗湖毗邻香港的地缘优势,区域将率先受到深港房价差不断缩小,甚至接龙、纠缠的变化影响,提前布局将有助于购房者获得更为理想的价值回报。

作为深圳与香港距离最近的城区之一,罗湖与香港一河之隔,同时设立了三大口岸可供深港两地居民便捷往返,粤海城紧邻5号线布心站、5号线和7号线交汇枢纽太安站、3号线水贝站,未来还规划了地铁通道可以快速接驳地铁站,便捷通达罗湖口岸和文锦渡口岸,往返深港出行非常便利。

同时作为将罗湖珠宝产业发展、城市工业遗存保护、华南商业新范本打造,以及居住、办公、生活等融于一体的大型城市多元综合体项目,粤海城的总体量达到了约65万㎡,可以满足购房者对于大社区各项配套完善,居住、生活便利性高等的需求。

由于身处布心-水贝珠宝商圈和大梧桐创新产业带“智谷”的核心位置,粤海城规划了约300m超甲写字楼及约180m深圳钻石交易大厦(暂定名),携手国务院批准设立的国家级要素市场——上海钻石交易所资源,打造延伸服务平台,助力深圳黄金珠宝产业繁荣腾飞;以及携手粤海旗下知名商业运营团队——天河城团队倾力打造约11.5万㎡体验式购物中心。

城市产业高地、超大体量、业态丰富……粤海城将一站式满足购房者对于工作、生活、休闲、购物等多方面的需求。同时在深圳房价看齐香港的大趋势下,粤海城可以说给购房者提供了一个买入主城区优质综合体大盘不可多得的机会。目前项目主力在售的两栋商务公寓,建筑面积约69-137㎡2-4房,4梯6/7户,湖山盛景,单价5字头起,感兴趣的朋友千万不要错过了!



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