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投资分析
天元开盘之时间判官:15万倒贴、30万持平,还有267%的溢价

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-11-21 16:13:14点击10307



■均价13.9万元/㎡,天元22日开盘


深圳中心·天元T7栋已取得预售证,入市在即,项目均价13.9万元/㎡,单套总价5000万起。该项目已启动认筹,11月22日正式开盘。
仅52套可售的深圳中心·天元T7,户型面积约383-393㎡,4梯2户配置,4套房3厅户型,拥有270°环幕景观。
这是福田中心区唯一在售的综合体大平层,也是深圳罕见的CBD级巅峰人居作品。作为珍藏三年多再度重新市场的顶级人居,天元的价格是焦点。长远来看,又该如何评估该项目带来的核心价值?

房地产金融化阶段的终极指向:都市超豪! 

深圳的超级豪宅究竟能卖到多少钱?这个话题一直让大家瞩目,谈得乐此不疲。

此前各方汹涌而来的报道,说深圳豪宅应该80万/㎡、100万/㎡……然而,城市超级豪宅价格并非是凭空而出的,根据多年来对楼市的长期跟踪研究后发现,一线城市的都市超级豪宅的理论价格的表现具有相当的规律性。

都市超级豪宅的价格,与城市所处的阶段、GDP、人均GDP、资金总量、资金密度有着密切关系。当人均GDP达到并超过人民币10万/人,房地产业就会兑变成金融业,金融化加速。

一般来说,一线城市进入了房地产的金融化阶段,意味着地贱钱贵的资本紧缺期、房价与GDP涨幅同步的资本广化期已经过去,而资本回报比人多的资本深化期、房价租金通涨的人力内化期已经到来。

而资本深化期、人力内化期,在楼市都指向同一个标的:都市超级豪宅!

判断一座城市的都市超级豪宅的理论价值,一般有三种方法:房价总逻辑法、gdp房价关系法、资金密度法。

在这里,优先选择的是资金密度法,因为比较城市实力时,最有比较价值的经济指标,不是GDP、GNP,而是这座城市所能够留存的资金总量。

也就是“金融机构本外币各项存款余额”。因为,资金是经济运行的源动力,也是经济发展的结果、更是城市价值的附着。能汇聚的资金总量,可以真实地反应城市的综合实力、发展潜力。

另外这个与政绩无关,仅由各地人民银行统计,而且必须钱与账相符,因此更为准确,不存在作假的嫌疑。所以,通过比较资金总量来衡量城市地位、划分城市级别是最科学的。

 55万元的超豪理论价格,尚存266.7%的超级空间

通过对北京、上海、广州、深圳、香港这5大城市进行对比,并寻找出其规律,并以这个规律透析豪宅的价值,会得出前瞻性的观点。

一座城市资金总量的绝对值决定了城市的资金集聚能力,更能够反应企业与企业家的真实实力;单位人口资金密度,则决定了其真正的上中产富裕程度,是中产阶级实力以及内需(服务业)产业的典型反应,对应于次级富裕群体的支付能力。这两个指标对于“超级都市豪宅”(以企业领袖为客户)、“豪宅”(以中产精英为客户)的影响较大。

资金密度,就是资金总量与总人口的比值。当地的都市超级豪宅理论最高价,与资金密度的数值是等同的。

仔细对比会发现,各地的都市超级豪宅的理论价格(万/㎡)≈资金密度的数值(亿/万人)。比如香港资金密度是140.05、其都市超级豪宅最高的价格就是约140万/㎡。

中国这五大核心城市的GDP、资金总量、总人口、资金密度如下:

①香港GDP2.40万亿、资金10.49万亿、0749万人、资金密度140.05亿/万人

②北京GDP3.03万亿、资金15.75万亿、2154万人、资金密度73.10亿/万人

③深圳GDP2.42万亿、资金07.26万亿、1303万人、资金密度55.68亿/万人

④上海GDP3.27万亿、资金12.11万亿、2418万人、资金密度50.09亿/万人

⑤广州GDP2.29万亿、资金05.48万亿、1350万人、资金密度40.58亿/万人

也就是说,在当前城市发展下,“超豪”理论最高房价排名应该是:香港140万/㎡夺冠、北京73万/㎡、深圳55万/㎡、上海50万/㎡、广州40万/㎡。

对比可知,香港超级豪宅的价格体现已经基本到位。而北京、上海也通过其别墅或者超级都市豪宅得以体现。但是深圳、广州的表现上还有欠缺、尚有的空间较大。

目前深圳的都市超级豪宅,整体备案价格徘徊在15万/㎡以下、别墅也极少超过50万/㎡。

必须注意的是,深圳超级都市豪宅中的项目,譬如深圳中心·天元T7,一手预售均价约13.9万元,即便是备案价较高的15万元/㎡,距离理论上的都市超级豪宅55万元/㎡尚存在40万元、266.7%的空间。这个预留的空间比深圳其他同类在售的超级豪宅更大。

10:1的超级不平衡供求,抢时间拼实力拼资源

这就是深圳超级豪宅理论上应体现的价值,然而就当前深圳超级豪宅的一手房价格表现来看,距离未来将呈现的理论价格空间极大。换而言之,当前以低于15万/㎡单价买入的超级豪宅,都是开发商在倒贴;若以低于30万元/㎡的单价销售,也仍存在着翻倍的溢价。

更何况,就当前来看,深圳面向市场的一手总价5000万以上的超级豪宅,数量并不多,包括刚拿到预售的深圳中心·天元T7 的52套,加上深圳湾一号即将销售的莱弗士公寓高区产品、前海的超大户型公寓、以及一些豪宅的顶层,累加起来估计不超过300套。

坦白说,深圳超级豪宅的供应量其实很小的,但需求量却极大。就深圳本土的国际超高净值家庭(3000万美金、超过2亿元人民币)数量就超过3500户。他们都是5000万总价超级豪宅的需求者,几乎相当于10个人抢购1套这些5000万总价及以上的超级豪宅。

更何况,随着粤港澳大湾区的快速发展、深圳先行示范区的确定,深圳创新活力价值的不断释放,越来越多全国各地乃至海外的顶尖人士把投资目光聚焦在这座城市,而他们首要聚焦的自然少不了房地产。

换而言之,深圳人不止要跟同城的同道中人抢一套超豪,还得跟汹涌进入这座城市的投资大鳄抢时间拼实力拼人脉资源啊。

资本汹涌,只求一席 

更何况,跟其他城市相比,还能在一线城市CBD核心区买到好物业的,目前来看北京、上海、广州基本没有可以选择的,只能挑二手房的多,唯独深圳当前还有一些新房供应,但其实也不多,十个手指头也都能数得出来。

按照现在的情况发展下去,再过五年,估计深圳核心区核心地段买不到一手的超级豪宅了。还想挤进来的,哼,只能看二手房啦。

所以说,马上将于本周五(11月22日)开盘的深圳中心·天元T7,作为深圳CBD唯一的综合体超级豪宅,汇聚约140万㎡都会综合体资源,5分钟步行圈内遍布影响整座城市发展命脉的CBD资源,扼守七条地铁线畅通全市各区。

而且,天元T7只有52套,卖完了就再也没有了,难怪顶级资本市场早已汹涌进入,只求买到一席。


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