GO
登陆
行业观察
营改增3年纪:纵向代替横面,身份跃级者胜!

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-11-21 17:04:36点击684


对社会发展、财富积累最重要的东西是什么?回答可能很多种,相信回答科技、制度、人力、资源…的都会有,但可能都不得要领。

但几千年的历史表明,最重要的是利益分配机制。历史上英国人才更多、制度更先进,相对落后的人待不下去就去了北美。最后米国超过了英国。

其中,最根本的原因其实就是米国的分配制度更优,从而激发了创造性、创富力。而英国的贵族主义则限制了更大创富力的发挥,只是在发明阶段取得了优势。

因为创新与发明阶段,需要精英就可以了。但如果到了商业扩散阶段,规模就很重要了,就必须破除贵族主义,释放全民积极性。

米国恰恰就是通过低税环境实现了这一切。分配机制中,最重要的其实就是税制,也就是说财政制度具有决定性影响。

国外可以先不说,看看我国自己的情况吧。新中国成立以后,进入计划经济阶段,吃大锅饭,个人只能保证生存与基本的生活所需,其它归于国家。

后来改革开发,包产到户,交完公粮剩余归自己----这种农业税制的改革,使得我国粮食产量立刻告诉增长。人没有变、地没有多、天还是那个天,但产量却突然暴增了!

工业也是一样,国家不再扶持与照顾,让很多企业进入自负盈亏阶段,其它按占股比例分配。很多人以为会出现倒闭潮,但事实上,就是因为分配机制的优化,让工业因此走上了康庄大道。

所以观察的基本点其实应该落脚在分配机制上。而分配机制最最重要的是财政制度,财政制度的基础则是税制。所以税制才是重中之重,其它都是皮毛。

这几年,我国税制其实有了根本性变革,以前主要征收营业税,无论盈利与否只要产生营业额就要交税。2016年5月1日全年营改增,实施增值税。这个影响之巨大是需要强调的。

老经验不行了

实施进项抵扣的增值税改革实施之后,在社会上产生了什么变化呢?一言贯之,其实就是“纵向一体化”,因为只有前后的纵向一体化,才能够获取最大的抵扣,并把最终的纳税环节尽量排挤到企业之外去。

以前为了提升效率,讲究纵横两个方向的分工。但成本抵扣的营改增实施之后,保留了大部分的横向一体化,但纵向一体化则风起云涌。

比如绝大多数大房企,已经成立了自己的建筑设计公司、建筑公司、装修公司,甚至营销公司、园林绿化公司、二手房公司、建材公司,可以实践从拿地、到规划设计、到建造、到绿化、到装修、到销售的全流程。

这个做法的好处就是内部的成本抵扣最大化,只有纵向吃尽才能达到最大的税务降减免。纵向一体化其实就是大企业过去两年多里企业的主旋律。

而没能在过去两年实现纵向一体化的气压其实是相对吃亏了,实力大幅度下降了。其实不但企业是这样,中国的营改增还影响到了国境之外。

其实笼统一点你可以这样看,中国内部是环环相扣的,抵扣到最后其实真正顶税的点在哪里呢?其实相当于转移到国外去了,是国外在承担我国国内的纳税。

2016年5月份之后,与中国关系密切的经济体,尤其是资源型国家的境况因此突然恶化了,就是因为相当于在售价没变的情况下,最终承担了中国的税,利润其实大幅度下降了。

这些国家之后到现在之间出了那么多的事,有一个极其总要的原因就是这个,只不过哪些国家苦不堪言,这是我国内政别国不能干涉的。“税务竞赛”所得就是这个意思,所以米国才要在2016年开始大幅度降税予以对冲的。

营改增使得企业是这样、其他国家也受影响---而我国内部的制造业其实是降税了的,只不过效率的提升淘汰了很多落后产能而已。其实在楼市投资领域也是如此。

2013年开始全国营改增试点、2016年5月1日开始全国全面实施营改增。其前与其后,楼市投资其实发生了质的改变,也是呈现出纵向一体化的特征,就是要向上吃一级利润才最划算。

2013~2016其实是转折过渡年。在试点也就是2013年之前,社会对于房地产的认识并不清晰,房企也是这样的。于是房企给楼盘定价都做不到直接到位,而是地域理论估价。

那个阶段买房的人,其实就相当于赚了相当的开发利润,这是原本属于开发商、但由于社会还没有形成共识而让渡给了购房者的,这种纵向让渡是符合营改增本质的。横面的向市场寻溢价带越高了。

现在这种现象越来越少了,因为对于房价的共识基本已经形成,所以呢,赚大钱要靠入市时点的把握、踩准节奏,但更重要的是,要找到房企让渡开发利润的机会。

以前,房企不成熟、社会没有共识,让渡开发利润的情况是比较普遍的。现在企业都是人精,让渡利润的现象越来越少了!!

2016年开始,在深圳让渡利润的现象只出现在了超级都市豪宅上,其它品种完全没有让渡的现象,开发商都是应赚尽赚的。所以,深圳2016年以来只有超级都市豪宅大赚特赚!!!这个历程相信大家认识不陌生,很多人也得到了足够大的市场教训。

可见,个人购房投资者,要能够真正赚到大钱,其实就是要趁机赚到原本属于房企的开发利润,除此之外别无他途。现在这种开发利润让渡现象,更多的是在一线之外的强二线城市。

犹如我在《唯有抓让渡,你才能猛赚:4倍利逻辑解密》一文中所说的,武汉孔雀城地产的航天府·滨江苑2期,就是条件具备、前景可期、有郭家背书、规划存在质变可能的,还有巨大开发利润让渡的项目。

这个不受限购约束的项目,总价仅需50万/套,适合面极广,特别能够缓解“百万焦虑症”、顺利获得开发利润的让渡,何其可贵呢?这不就等于你笨不是开发商,但事实上却赚了开发利润,这就是免劳开发商了。

50万就当一套的开发商、500万就等十套的开发商、5000万就当一百套的开发商、5000万就当一千套的开发商。然后你什么也不用干,让渡就归你了。

你就这么当上开发商了,这个身份升级是很爽的。深圳之前买了超级都市豪宅的人,如今在家里享受着房子,什么也不用辛苦,手里拽着的就是开发商让渡的利润啊!你不想来一次吗?只当一辈子的购房者夜未眠太不过瘾啦!

营改增将建立新逻辑,寻求纵向机会、而不是单纯依赖于市场溢价可能才是妥当的。希望改天见到你,问候语是:寻纵向利润让渡的免劳开发商,你好啊!去他妈的长期的购房者以及投资者身份吧!不要错过信息,不要错过已成交600套的胡小姐13163379966的城际服务:


【总价只需五十万,你就实现新野心】

武汉孔雀城的航天府·滨江苑,是强二线城市最便宜的住宅:6000元/㎡。作为八开八日光、武汉销冠的神盘,有全国“土地+建安”成本万元化、片区军工总部化、郊区城市化的强优势。

这几乎低于成本价了,买入就不仅是购房投资,还等于当上“免劳开发商”,享有未来的开发利润,升级“开发式投资”、实现明暗并赚。最早靠向下赚、过去靠向上赚,接下来要靠“向横赚”---这就是比选后的最优新宅!

项目位于国家航天产业基地,鄂A牌,有远期地铁、规划光谷大桥与光谷一河隔,具郊区军工总部化的质变潜质,社区公园与学校已建成,现推出2期,总价仅50万/套,找胡女士13163379966即有特遇。




免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。