导读：

■央妈出手，4年没动的房贷基准利率降了！

■5年期LPR下降，释放了一个强烈信号！

■为何说现在是买房好时机？

■产业升级迭代，这类物业值得重点关注

正文：

■央妈出手，4年没动的房贷基准利率降了！

11月20日，央行披露第三期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR利率为4.15%，此前为4.2%；5年期LPR利率为4.80%，此前为4.85%。值得关注的是，这5年期的LPR历史首次降低，也是自2015年10月24日起人行公布银行贷款5年以上基准利率为4.9%以来，房贷基准利率的首次降息！

央行降低房贷基准利率的消息一公布，各大媒体、微信朋友圈可以说是争相转发，热闹非凡！有人认为，不就一个月少还了几十块钱的房贷嘛，有什么可值得大肆宣扬的呢？如果你要这么想，那就大错特错了！房贷基准利率的调整，对楼市来说意义重大。

首先，我们要关注到，房贷基准利率是一个长期利率。根据业内人士的分析，从8月份开始，LPR先后公布了4次，前几次只动了两次1年期利率，而房贷利率用的是5年期以上，所以算是把房地产隔离了。这是首次调整5年期LPR，意味着房贷利率的隔离已经突破了，虽说幅度不大，现实执行也还有空间，但释放的信号很重要。

其次，这是个4年没动的利率，意味着宽松力度又进一步。2015年底最后一次降息之后，长期利率一直没动，因为信号意义太强，不轻易使用。2018年以来的宽松也主要是用降准、改革等方式，近期先是降了4年多没降的逆回购利率，又降了3年多没降的MLF利率，现在又降了五年期LPR，也算是突破。

■5年期LPR下降，释放了一个强烈信号！

房贷基准利率的下调，与其说是为了缓解购房者的月供压力，不如说是一个楼市缓慢松绑的信号。事实上，除了利率信号，全国各地的楼市都在悄悄动作。

前段时间，深圳取消部分二手房“豪宅税”，给刚需发了一个实实在在的“大红包”，接着，一线城市调控最严的广州，也开始对限购政策进行微调，外地购房者5年社保个税可叠加互认。与此同时，包括成都、南京、天津在内的不少二线城市，也都以人才政策之名，打开围墙缺口。

全国楼市都在蠢蠢欲动。其中从2016年至今已经被压抑了三年之久的深圳楼市，在接二连三的利好刺激下，入市信号已经非常明显。

2月份，《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布，深圳升级成为大湾区中心城市，楼市微澜；

8月中旬，深圳被建设“中国特色社会主义先行示范区”的超级大礼砸中，楼市开始鼓噪；

11月5日，深圳市政府史无前例地一次性拿出30平方公里土地面向全球进行产业招商，目的只有一个：吸引全球顶级企业入驻。

11月6日，港澳居民到粤港澳大湾区9个内地城市购房的政策放松，深圳再次成为关注焦点；

11月11日，深圳刚宣布调整豪宅税，就传出有业主连续加价的消息，市场反应激烈；

11月20日，央行披露第三期贷款市场报价利率（LPR），房贷基准利率下调；

11月22日，中国银行与深圳人民政府签署战略协议，为深圳符合条件的各类企业事业单位、居民提供不低于5000亿人民币的新增授信支持，这种一言不合就“砸钱”的行为，足以说明金融市场对于深圳未来发展的看好。

从年初到年尾，深圳各项利好不断，近几个月更有加密之势。其中代表长期信号的房贷基准利率全面下调，对于有置业需求的购房者而言，不仅是买房成本降低的信号，更是入手信号，楼市转折点来了！

■为何说现在是买房好时机？

如果从更深层次的方面进行分析，根据房价涨跌“短期看政策、中期看经济、长期看人口”的规律，@房地内参 认为，影响楼市、决定房价最为重要也是最为核心的要素，如供需、货币以及政策都在向着利好购房者的方向发展。

首先，供需是基本面。楼市的供需关系可以说是直接决定了房价涨跌的基础，就深圳而言，光从近日某日光盘15:1的中签率来说，优质物业抢手程度可见一斑。且不说深圳的净流入人口增量独步四大一线城市，光从深圳近期火热的30万年薪起招聘教师、医生话题的热度，就有人能明显嗅到楼市正在源源不断注入新鲜血液的味道。

其次，货币是动力源。房价的涨跌，在很大程度上有赖于货币供应量，也即是说货币水位的深浅左右着房地产这条大船水位线的高低。比如我们用2018年的M2（广义货币）除以2006年的M2得到的数值其实与用2018年全国平均房价除以2006年全国平均房价的数值真心差别不大。

2006-2018年广义货币量

这背后的逻辑就在于：从本质上看房子还是那套房子，甚至于房子老化严重，但因为货币增加，而房子作为锚定货币的载体，价格自然也是随之上涨的。值得注意的是，2018年的M2并不会低于2006年的M2，也就是说M2减少永远是不可能的，那么房价自然也就不会跌了。

2006-2018年房地产年销售额

最后，政策是导火索。房价无论是涨跌，在开始之前必定会有一个一个轰动性的政策出台，如今，政策调控的逻辑已经改变，前些年“去库存” 、“棚改”等动辄持续几年的大政策或将减少甚至退出历史舞台，取而代之的是无论货币政策还是地方调控，均“因城施策”，以小幅度、高频次的调整为主。

如今深圳连续释放多个放松、刺激楼市的利好，市场热度起来是避免不了的了。如果再结合深圳新鲜出炉的30平方公里产业用地全球招商的动作来看，即便是土地资源稀缺的深圳，也再度为产业让了步，并重点布局重大创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等三大方向，产业类项目的价值也由此引起了市场的高度关注。

■产业升级迭代，这类物业值得重点关注

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