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项目及片区考评
华润万象城〡幸福里’超升波研究

作者:尹香武 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-12-02 11:35:13点击370


前注:

不具投资性格、资产意识,可用资金低于500万者勿读,送宝也不会懂!

武汉华润·幸福里预计12-6开盘,经四个月保密后,应呼吁将8-3我在现场的演讲速记公开,全文28000万字,供大家参考。

■总目录

一)总入门:多一维的竞争

二)宏观与中观的6大苗头

1、宏观三大变化

①无收益投资时代到来:米国降息不够,未来偏向负利率

②现金诅咒:中国超越米国成为全球最大消费市场及其影响

③稀缺的历史性转型

2、中观的三大变化

④历史性拐点:房企破产、开发收敛、空间收缩---会带来什么扩张呢?

⑤中面额→大面额:窗口指导及本币的日元化、韩元化。是房地产什么行为的时间窗?

⑥经济运行半径的质变,带来城际节点改变:汽车、火车与水路

三)最难戒除的最大瘾

1、我们这些人最大的瘾是什么?

2、敏感转变与购房投资的36字口诀

四)实现你的最高房地产理想

1、最高的房地产理想:地之骄子、超极东家、四维物业、目的地者。

2、如何实现理想:通过城际身份套利,控制当地要人与精英。

①“天”:自然文明的最高成果:自然稀缺资源

②“人”:人类文明的最高成果:民生稀缺资源

正文:

■总入门:多一维的竞争

其实在西方世界,企业之间竞争是很激烈的、但是地区之间竞争并不激烈,比如说一个郭家,城市和城市、地方正府和地方正府不怎么竞争。

但在我国,一个是企业之间的竞争激烈,还有一个就是地方与地方正府之间的竞争,以地区为单位的竞争,恐怕是全球最厉害的。而其他郭家,国内之间的城市竞争也没那么厉害,你想走就走,想来就来,很自由化。

回想到我国的城市为了抢人,地区之间竞争非常厉害。西安有一个段子,说“你身份证拿来看一下。”,一看不是西安户口,就问“你想不想入户?”,说“想啊,但是太麻烦,没时间办。”,“不用你办,我马上给你办。今天办,下午你就是西安户口。”

企业竞争厉害,地区竞争厉害,地方正府之间竞争也厉害,可以说中国的竞争烈度是全球最高的,没办珐啊,人多空间小资源少嘛。

在全世界最高竞争力度情况下,会有一些不同的特征,我们一层一层来剥,剥离到最后跟我们有关系,因为我们是百姓级、个体级的投资,我们不需要进行巨大的动员。

比如动员一个城市的资源,我们做不到,但是我们只能做到什么呢?我们自己的身价条件下能够把握的资产动员能力,大一点嘛是街道级的动员能力,小一点嘛就是套房级的动员能力了。

在座各位现在如果发现一个好资产,你利用你的家族资产动员能力,再抵押资源动员能力,通过动员能力来形成你的更高价值,这样资本就形成了,其他我们不用管。

■宏观与中观变化的6大重要苗头

1、宏观三大变化

(1)无收益投资时代到来:米国降息不够,未来偏向负利率

去年8月10号我说过,最迟在2019年9月之前,米国要进入降息周期,米元不可能一直升值,米国几乎全面经融化、按揭化,贷款还款已经深入到吃喝拉撒睡了,而且正府债务也太高,不断加息自己也顶不住的。

那现在国人开始降息,而且不但是降息,还已经明文发布9月30号米元米联储要停止缩表,回收货币也要停止,一个降息,一个停止回收货币,影响非常大。米国一降息,国际大环境要跟着降息了,而且现在看这个德性,米国降息也没有用,增量还是有限,成本太高了。

波士顿的大隧道每修一公里,需要500亿人民币。那还怎么做基建?怎么刺激经济?不做基建嘛,原来因为与中国等的落差很大米国可以套利的。

以前中国每个人的成本很低,米国从中国可以套很多的利回去,把我们的土地价值也套回去,把它商品倾销,思想也倾销,原来我们大家都相信米国之音广播,相信米国所有的说辞。

现在你看中国人开始有条件地、选择性地相信米国,这说明什么?说明米国的套利条件失去,中国人已经不太相信他们。

今年春节我在米国,这次去跟我2003年去感受完全不同。2003年觉得米国一切比我们好,真材实料,但是2019年春节再去,给我的感觉是什么?米国人开始偷工减料。

为什么?工业不行了,偷工减料有意义了,原来偷工减料干什么?他不需要偷工减料,现在中国反而不偷工减料。大家现在听讲座所在的地方,是个临时中心,在米国不可能给你搞临时展示中心,因为这对他来讲,节省成本太有意义。

我们中国为什么搞这么好的展示中心?因为有增量,把成本覆盖没有问题,我们开始加厚用料,我们的玻璃也是厚的,把手也是厚的,再到米国看看顶级的豪宅又怎么样?玻璃薄的,而且做事无精打采,比如说做个浴室,正常是水往四周流---岛屿式沐浴房啊,他们不是,你在哪洗澡,水往你脚底下流。

单从这一个细节就看出来,米国人开始无精打采,这说明它的增量已经不行了,所以米国降息还是启动不了。以后米国要搞负利率的,跟北欧郭家一样,24个郭家已经搞负利率,不缺一个米国。

发展到这个阶段,米国要再启动很困难,最终搞下去,可能也要搞负利率。低利率和负利率有巨大的促进作用,有一本书,我建议大家都去买,书名叫《现金的诅咒》,非常好的一本书。

拿现金必死,就是通胀。原来有些投资,比如说两个点回报,你觉得太低了,如果它的利息进一步降低,请问两个点你要不要?必须要。国外很多股票股价这么高,就是因为它对回报率的要求很低。

再降息,资产的价格又得到巩固,你存的钱没有意义,你必须消费掉或者投资掉,拿着现金就是通胀。米元降息是个巨大的影响,就是全球会跟着降息,我们郭家现在经济也受到影响,也要降息。

而且李总里视察说,我们要把实际利率打下来,两个郭家现在搞利率竞赛、减税竞赛,米国减税我们也减税,所以在这种情况下,低利率环境产生了一个逼迫式的行为:你必须投资,不投资不可以,拿现金就是死缓,你要花钱,你要投资,你要创业,原来创业利润率要10%你才干。

当他把利率打到一个点,创业三个点你干不干?你也干,因为比存钱还是划算,所以激发创业激发投资降息是有好处的,这是一个变化,这个变化大家都知道,不重要。

(2)现金诅咒:中国超越米国成为全球最大消费市场及其影响

第二个就很重要了,中国的货币流通总量到上个月的月底达到了193万亿人民币,按现有的利率折算成米元,这是个什么概念呢?

我们中国货币流通总量等于米国加日本加欧盟之和,但是我们的GDP没有达到这么多,我们的货币总量又太多。这个时候货币过剩,不让炒房子,热钱就去炒苹果了,于是苹果涨价了。

正府控制不让炒苹果,而科创板价格又出来了,于是热钱又去炒科创板,于是三四百的一股的科创股就出来了。只要有炒作机会都去炒,把这些都搞死,黄金可能又炒起来了。

对于货币总量要保持关注,原来我说要进入“三个百万亿级超级大时代”,三个百万亿是什么?M2就是货币总量,要到200万亿,GDP要到100万亿,还要几年呢?顶多两年时间,GDP到达100万亿人民币。而到明年的4月份,M2货币总量就是200万亿人民币。而再过3~5年,全国资产总值就是500万亿级了

这么大的总量情况下,对应的每年新增房地产交易总值应该是多少呢?是60万亿。我们现在一年全国交易总值是多少?满打满算加上土地在内25万亿,你要60万亿,产生在房地产上,交易总值才25万亿,差额是多少?35万亿。

如果不调控,有效的地段,有效的土地和有效的房产,在现有价格上涨一倍,符合经济规律,符合货币总量的条件。之所以现在不能涨,因为这种限那种限,双百万亿来了以后,这个是需要值得我们注意的,新房首先、那就二手看吧。好,这个是一个变化。

还有一个变化是什么呢?2019年是中国消费市场首次成为全球第一,原来投资、出口、消费,消费处于最低端,第三位,但现在处于第一了。2019年中国的消费市场要超过米国,成为全球最大。

前几天的新闻联播里面有一段话,经贸促进会的一个女经济学家,接受采访时说,中国人现在敢花钱了,把收入的一半都拿去购买服务了。她其实说错了,应该是中国人把消费的一半,去购买服务了就对了。

大家知道购买服务意味着什么?购买服务不是购买一个东西,今天你们买的就是我的演讲服务,你也看不见,你也摸不着,你只听到了而已。购买服务有个巨大好处,就是直接发钱给服务者。

而原来购买工业品要转个弯再给生产者,所以购买服务一旦开始,就意味着民间财富快速增加、增速加快,民间财富因此快速增加,消费力量变得雄厚,有些人他仍然买不起房子,但是消费得起了,所以接下来中国的有效房产的租金,你会觉得莫名其妙,比如说写字楼租金,现在你觉得它摇摇晃晃的,以后在武汉写字楼300块钱一平米很正常,住宅租金100块钱平米也很正常。

深圳现在就已经出现了住宅租金150元,写字楼租金400元。深圳的写字楼很快就向500、1000元进JUN了。货币太多导致,消费市场成为全球第一,民间消费能力提升的开始,经融力量会盯着消费,你没有钱,只要这个人有条命,他就贷款给你消费。

研究界有时候开玩笑的话说,需要很多干电池,给他充电,用完就扔掉,什么意思呢?经融机构给一些货币搬运工充电,充完电他去消费,吃喝拉撒睡旅游,旅游完了又没钱了,然后再给它充电再消费。

这种人多起来了,流量就搭起来了,流量搭起来,就是租金搭起来,原来无根无落的房价就开始有根有落。房价为什么卖这么高?有租金信号去评估,消费市场首次超过米国有很大的意义,而且我国消费市场今年会2.5倍于我国自己的出口了,这是历史性的变化。

郭家副主西王QS曾说过一句话,说买东西多的郭家一定是强国,他已经在做舆论铺垫。我觉得宏观上的第二个变化就是房价的合理化过程即将开始,原来我们认为过高的房价慢慢开始合理化。

原来觉得深超级豪宅25万/平米的房价不合理,觉得武汉的豪宅房价卖个8万/平米不合理,未来很快就都合理化了。这是第二个宏观变化。

(3)稀缺的历史性转型

第三个宏观变化是史诗级的。西方的经济学运行的核心是什么?他们叫资源稀缺,所有的理论来源于资源稀缺这个原点来构建它的理论。但是大家发现没有:中国一直就不是资源稀缺,虽然资源也稀缺,但它不是第一位的。

中国缺什么?中国是资本稀缺,为什么他们西方资本不稀缺呢?他们有金矿。露天的金矿、银矿,比如日本有银矿,我们郭家没有大金矿,没有银矿,现在我们的黄金开采都很难开采,所以要成立黄金部队才能找到黄金,为什么要成立部队?难,开采找不到,所以要部队去找。

为什么西方那些郭家很容易发财?老天爷给他发白银,老天爷给他发黄金,所以他们的资本不稀缺,他们自然资源稀缺。而我们郭家自然资源看起来也是稀缺的,但我们的资本更稀缺,我们的资本来自于哪里?来自于别人。

明朝为什么败亡?没有货币,货币要靠西方、日本给发,才能够开始用白银。我们中国人奋斗上千年,到2008年,湖温的贡献非常大,趁着别的郭家有威机的时候进行4万亿的扩张,很多人现在骂他,这是不对的,4万亿扩张计划导致一个巨大的好处,我们郭家从此资本不稀缺。

资本稀缺的话,现在科创股怎么炒?苹果怎么涨那么多?原来是大蒜都能涨,中国奋斗那么多年,再没有发生恶性通胀的情况下,实现了资本不稀缺,资本不稀缺那什么稀缺,资源稀缺就开始了。

我们从来没有面临资源稀缺的习惯,所以中国人特别喜欢浪费。中国所有的都是浪费,资源不稀缺,随便浪费,吃火锅倒掉的都是水,水很稀缺,你倒掉水干什么?吃一碗菜作料不要全倒掉,请问哪个西餐你会倒掉佐料的呀?西餐是全部吞到肚子里。

他们资源稀缺,他们去尊重资源,我们原来资本稀缺,我们所有的行为都是浪费资料、珍惜资本。为啥?资本稀缺导致资源太便宜了,不浪费干啥呢?现在就不一样,现在是钱太多,钱太多就是资源稀缺。

我们中国奋斗千余年,终于迎来了资本不再稀缺,而资源稀缺的历史大幕拉开。老外资源稀缺的时候,抢资源,圈地运动,把地圈来,把钱给你,你走。我有钱,我请你给我干活。老外是看资源稀缺就去抢资源。

中国改革开放初期土地大家都不要,在城市里是不要土地的,给我土地我还得管他,我又没有产出。现在你才开始抢,抢农业用地,抢土地,现在已经荒山野岭都开始被抢。深圳原来37处公共海滩,现在还有几个没有被私有化,被企业化?Only one,除了大梅沙,其它全部被圈起来了,原来你给他他都不要。

资金不稀缺就是资源稀缺,从这个意义上来讲,看空房地产没啥意义,你刚刚开始资本不稀缺而资源稀缺,一定是抢资源的,不可能说资源稀缺了,我还不抢了,没这个道理。

史诗级的变化是中国终于资本不再稀缺,而原来我们运行的所有的基点、原点是资本稀缺,当时为了招商引资我们干什么?我们卖命,我们命也不稀缺,就人多的要命,卖命,不要工会条件,断个手指没关系,断个胳膊也没关系,不用赔钱。你要他资本家来他还不来呢,你就没有资本。

现在中国的资本干什么?搞带路计划,资本往外输出了。这是历史性的进步,历史性的变化。资源稀缺终于成为我们经济运行和投资理念的核心,原来不是,原来买房子,资源不稀缺的观念下怎么买房啊?我房间面积够大就行,我把尽量多的东西往家里搬就行。

现在资源稀缺就要买什么?买稀缺资源的、地段好的,说白了,经济形势变了。宏观的变化,我觉得我们如今终于归流了,归到正流,而原来我们没有回到这里,这个是宏观重要变化的苗头。而这个苗头的变化,很多人似乎没有感知。

我(尹香武)建议今天到场的人一定要心里默念---资源稀缺,刚刚开始没多长时间,还远未到头。你现在千万不要把口袋的钱当钱了,你钱的观念要换一个路数,换成什么路数?

把这个钱变成一个稀缺资源在那里存着就可以了,你不要老是看账上,正确的做珐应该是什么呢?账上没有钱,手上有一堆的资源就对了,千万不要做到手里没有资源,但却有一堆的钱,那就等于你在找死,账上的钱宿命是什么?自然通胀。

就算正府不干坏事,不多印货币。每一年自然通胀率是多少?不少于3,加上人类的细胞繁殖,5个点,什么都不干,你贬值5个点,你顶得住?顶不住。这个详细逻辑我就不说了,我们去年年初搞年度发布会就说过,这个自然通胀率5个点你逃不脱的。

现在你最好当“金钱上的穷人、资源上的富人”,但有太多的人,天天去点存折上有几位数。再比如说我们在社会上做人,从事职业,很多人他只看中那个现金的收入,现金收入重不重要,重要,我不是说它不重要,但比现金收入更重要的是什么?

是你的个人资源,比如说你认识谁?你的形象能否对外形成很靠谱的印象?如果你的形象很靠谱,有信用度,这就是你的钱,你那么着急把它取出来干什么?不需要急着取出来的,很多人急着把它取出来,如果急着把你的个人的信用账户、形象账户取出来,最快的方珐是什么呀?你骗就好了。

骗就是把那个账户全部提成现金,但只能提一次。慢慢提,让别人觉得你很靠谱,可持续,能干。别人有这个问题去找你,那不就是钱嘛,那作为投资来讲,你一定要钱少、资源多,但是太多人他没有调过来,资本不稀缺、资源稀缺,配置一定是钱少配一点,资源多配一点。

我们深圳的投资家常有感叹,钱不够啊!你要钱够就没有投资概念了,你的钱足够,那你投资干什么呀?投资是你觉得钱不够的时候才存在的概念,钱足够的话,最好的做珐是什么?如果你钱足够,现在应该把武汉全市整体买下来就对了,武汉的视委枢记室长全给你打工,然后华润岭导也给你打工,不挺好吗?

这钱不够,那你只能找你能够把控的最好的资源。我觉得很多人没有缓过神来,大势变了,很多人还抱着现金睡大觉。这个是你能看见的、最大的问题和最大的错误。我们到场的人应该要避免这个错误,绝不要再犯这个错误,最好形成什么呢?

钱要少少的,但是你也不能少到没有风险覆盖能力,你家里的花销储备要有,你覆盖两年的风险金你得有,如果有多出来的钱一定要花掉。我曾经有过一个说珐,说叫100万焦虑症,你覆盖风险和保证家里基本需求,过上小康生活的需求,有了这个钱以后多出这个钱,只要多出100万,你一定要投资,你千万不要抱着100万,天天晚上数钱数得喜滋滋的。

把自己变成一个流量体,占据稀缺资源,就是因为我们郭家历史性的归流了,历史性的成为一个资本终于不再稀缺,终于资源稀缺成为第一位的郭家。这个宏观的变化苗头是大家要值得关注的。我们不要关注末流,要关注苗头的变化。

2、中观的三大变化

(1)历史性拐点:房企破产、开发收敛、空间收缩---以后即使下跪、跳湖、打滚都没用了。开发萎缩、空间收敛,会带来什么扩张呢?

前段时间新闻说,今年到现在有276家房地产企业破产。大家一看,200多家,我们全国有几家房地产企业?8万家,请问到闭的比例有多少啊?很低,急什么?不,苗头很重要!

276家到闭,这是我们原来在相同时间内没出现过的,哪怕2008年经融威机也没出现过。而且经融威机到闭是因为经济出问题到闭,而现在的企业到闭不是简单的经济问题到闭,而是什么呢?是房地产行业不可逆转地进入到一个开发量逐渐萎缩的情况下,必然出现的不可逆的状况。你说未来能不能回到8万家房企啊?回不到。

而且现在到闭的是项目公司,是小企业,三年以后到闭的恐怕不是小企业了,恐怕到闭一个巨无霸给你看,为什么这么说?巨无霸企业是按增量巨大的情况下配备的队伍。一年开发销售2000亿配备的队伍,但未来的开发没有这么大的量。

如果它没有调整好,先是小企业到闭,玩到最后连一些大企业都可能到闭的。所以现在很多企业在做转型,怎么做呀?收点租金才行。把一个公司变成一个税务机关。

香港的房地产企业一年收200亿的租金,他就不急了,他可以养队伍,请问中国的公司真正收租金的,大家知道有几家呀?大陆的真正收租金可以维持队伍的公司,到目前为止,只有两家。我说的是大企业,只有万达、华润。除此以外,你们认为的非常大的恒大、碧桂园、万科,没有哪家公司靠租金可以把这个队伍平稳维持下来。华润可以做到一个商场收租金一年八个亿。

这里有个重大变化,企业破产在逐渐增加,这是历史性的收缩。还有一个是什么呢?城市的开发建设用地是越来越少。地不够了。地不够相当于电厂没有煤了,没有煤怎么发电呢?它发不了电。

在这种情况底下,我们原来在深圳也说过,技术越发展,经济越发展,效率越高,有效的土地越少,越修高速公路、越修高铁,有效的土地越少,为什么?修高速公路等各种基础建设,社会的效率提高,社会效率提高就是时间价值提高,而时间价值提高是时间成本也提高了。

时间成本提高了,大家是分开住还是聚在一起住?时间价值提高就是时间成本提高,你必须得合在一起住,你才能节省时间,因为时间的成本提高了。效率越提高越要在一起住。很多人说以后每个人发一个飞行器,而能源又特别便宜,那我就可以到处住。

逻辑不是这样子的。大家都可以飞,请问效率是提高了还是降低了?效率提高了,那因此时间价值是高了还是低了?高了,时间价值高了,你去浪费时间吗?不是的,你要更节约时间,你更要在一起住,以后武汉这种城市会更大,大家都在一起住,而不是住在恩施宜昌,是聚在武汉,武汉成为一个巨大的城市,在一起住为什么?时间浪费不起,所以效率提高,越住得近,而不是效率提高,把大家分开住。

现在执正档也很痛苦,修高铁修高速公路,怎么你们都不回县城,现在县县通高速公路,请你们回家住,结果一个县只要修高速公路,这个县就被虹吸过来了。就像武汉在一个地区、地级市插一个吸管就吸过来了。

时间成本高了,我的命更值钱了,比如你今天想听这个讲座,你要住在恩施,你就只能眼巴巴的看着我们听,在恩施就听不着。搞个十次,他心想我又不是没这个钱,算了,我去武汉吧,他就来了。时间成本提高,提高到每个人都可以自由飞行的时候,这个城市会巨大无比、大家全部都集中了,逻辑上来讲就是这样,逻辑才是检验真理的唯一标准。

有效用地在减少,企业在破产,而且再过五年,有些中大型企业也要破产,规模很大又没有核心竞争力,就也要破产,那请你回答企业都破产了,新房的数量是多了还是少?少了。

有效用地是越来越少,不是越来越多,原来农业社会哪里有田地哪里就可以住。搞城市,农村你住不下去了,你就要住到城市来。全国算下来城市就600个,大城市200个,好的城市30个,很少,其实好城市才是最稀缺的资源。企业到闭越来越多,未来剩下的房地产企业可能就1/3。

有效的地段又越来越少。华润很给我们面子,假设华润这个项目是十年以后建成,他愿不愿意搞这个活动,愿不愿意接待这样的投资团?肯定不愿意。再过五年,你说我要在武汉的二环以内4万以内买个好房子,在那个时候你不要这样想,你去东湖跳水、在建设大道上打滚也没人理你,你说你非要在这个地方买到这样的房子,否则就跳水。那你就跳好了,没人理你。你说再不行我就哭闹,算了,你下跪也没用的,出路只有出更多的钱了。

这个收缩恐怕会很快到来。我们其中最要关注的是特大城市即将超大化的那种,也就是城区人口要到1000万的。大家知道现在超大城市哪几个?北京上海广州深圳。除此之外,城区人口最多的城市是哪一个?我说的是城区人口不是总人口。

距离城区1000万人口最近那个城市就是武汉,而不是其他城市。我今天还发了一条微博,我说武汉很奇怪,国有经济体量全国第三,仅次于北京上海。社会零售总额位居全国第五,资金总量位居全国第五。但是为什么很多人还是觉得武汉这不行那不行呢?

我更看重的是城区人口,武汉接近900万了,很快就到1000万的这个数据,城区一旦填满千万级人口,再过五年以后,在三环以内买房子打滚上吊跳水都没用。因为企业到闭越来越多,而有效的用地在收缩,在减少,而不是在增加。


我们要注意开发历史性的萎缩已经开始了,你想与不想,她都开始萎缩了。那开发萎缩了,房地产消失了吗?房地产没有消失,人类创造的剩余价值有个铁律,就是人类以及你创造的价值,有不少于30%你一定要交给地球。

你交和不交,地球都会收走的,通过各种方珐收。开发萎缩了,房地产又在,我们创造的剩余价值30%要交给地球,那请问我们会停止创造剩余价值吗?必须继续创造。这个问题就来了,开发在萎缩,房地产又在,有哪个会在膨胀?

房地产包括两个东西,开发在萎缩,投资呢?投资的流量一定是膨胀的,膨胀就两个途径,要不就面积膨胀,要不价格膨胀。严格意义上来讲,一个是资本稀缺成为过去,是资源稀缺到来了,一个是开发萎缩,这两个力量共同作用就是投资大潮要开始,你现在看房地产跌跌撞撞,但逻辑上所有的数据,所有的现象和进程,都指向一个方向,就是开发逐渐萎缩,而投资逐渐兴旺。

投资兴旺还有一个问题,现在正府要包办很多的廉租房,廉租房占比越来越大,那商品房占比是继续扩大还是减小?减小了,投资是投廉租房吗?抵押是用廉租房去做抵押吗?不是。

钱越来越多,钱相对于抵押物的抵押物占比又减少了,那请问抵押物的单价是应该上升还是下降?答案不言自明。任何正档都阻挡不了这个规律。共C档也是受制于地球的限制,不能说我脱离地球出来跟你谈地球。

所以我们所有的机构和所有的人都是地球的奴隶,从未改变以后也改变不了。除非哪天发明发现了另外的星球,我们可以上去,但请你注意,就算有另外一个星球可以上去,你到那以后等人多以后,你会变成那个星球的奴隶。

同样的道理。我们脱离不了时间,脱离不了空间,没办珐,但只有一个办珐可以解决我们这个痛苦。这个办珐是什么呢?把我们的肉身消灭,把脑电波保存在一个硬盘里头,就OK了。脑电波还在,但是肉身没有了,那就不要空间,但其实你还是受制于那个服务器。

看到没有,把你抽象成一个脑电波,你还是受制于那个虚拟的空间。所以房企破产、开发萎缩,有效用地减少,其实就是投资要膨胀的一个前兆。而且现在租金要起来,这是从中观上我觉得我们一定要注意的。

(2)中面额→大面额:窗口指导大国及本币的日元化、韩元化。现在是房地产什么行为的时间窗?

中观的第二个变化是什么?我们的成本越搞越高,现在有窗口指导,就是央行和银监会有权利在银行执行具体的正策的时候,要求你贷给谁,不贷给谁。这就叫窗口指导。

但是资金有它自己的规律,所有的钱来了以后,你只要多印钞票,钞票一定最后要流线他的妈妈---也就是本位的地球,所有的钞票终极的本位就是地球。不是黄金,黄金是地球派出来的一个小代表,令黄金做了一个本位,你发了货币,但是黄金的本位是谁呢?是这个地球,而地球我们无珐再造,窗口指导让钱不能自由寻找效率高低,而片面的要去寻找低效的地方,那只能造成一个后果,就是成本逐渐提高。

成本逐渐提高,人类支付成本要靠谁啊?请问你是谁的产物?你的脑电波是什么的产物呢?我们每个人其实都是地球的产物,跟农作物没啥差别,你包括拟的思想也是吸它的养分,阳光晒,呼吸空气,然后长成你这个人。其实你也是农作物,差不太多的。最终我们的成本是谁?我们的终极成本就是地球。

地球成本高了,表现在我们眼前的是什么?地租高了。所以为什么现在看起来房子越来越难卖,但房价越来越高,经济形势越来越不好,但是租金越来越高,为啥?窗口指导把成本提高了,房价真正要压制是怎么做?

让钱自由流动,流动效率有高低,有效率高地可以追逐,社会的总成本才是降低的,现在我们又要扶贫,又要把资金贷给一些不该贷的地方,那成本就提高,成本要从地底下给挖出来的。我们每个人都是矿工,都是去地底下刨金子出来的。成本高了,那就必须向地球要。抽象成一个信号,就是地租开始上升,就是地价开始涨。

正府现在很矛盾,管不住自己管别人,管不住自己印钞票,就管房地产企业买地。只要地价创新高,就不让企业发债,不让企业贷款。你看今年上半年地价创新高了,上半年融创在武汉花了大约200亿拿地,然后就开始停止发债,停止借钱。那请问有用吗?

停止发债、停止借钱,成本越来越高,我们的钱无处可去,我们就买了房子。然后房价又高起来。而现在有效的土地又减少了,如果你的土地很有效,房价又起来,然后仍然活着的房企就拿更贵的钱去买有效的土地。结果成本越来越高,房价越来越高。就出现一个悖论,这个悖论就是你想降低成本的,结果是增加了成本。

在座各位,亚洲最大全球第二的印钞厂,距离武汉也就250公里,在南昌。为什么是在南昌?江西是个愅命老区,那个地方相对可靠一点,印钞厂在那个地方三班倒,大家知道它的营收一年是多少钱?以营业额来说,中国最大的印钞厂,就是南昌印钞厂。

在座各位你们都是搞投资的,你们去南昌一定要去看一下南昌印钞厂。在青云谱区,灯火通明三班倒。这么搞下去,如果继续窗口指导,我有个担心,我这次在新加坡我说新加坡是小面额区、高币值区,新元很值钱,1新元等于5块钱人民币。

而且全世界最值钱的货币也在亚洲,科威特的第纳尔,1第纳尔相当于20多块钱人民币,全世界最值钱的钱大多在亚洲,为什么值钱?科威特的货币,它的本位好,它的油都不用开采,自己流出来,那当然它的货币值钱了,钱的本位是地球,就是这个道理。但如果这么管下去,中国的人民币很可能变化。

中国的人民币是中等面额,新加坡是小面额,产油国都是小面额,地拉尔、阿地拉姆,面额都很小。我们的钱还是比较值钱,菲律宾在改革开放之前是亚洲第二大经济体,结果跳水了,菲律宾货币就不行了,还有日元,韩元。如果继续窗口指导,内部没有自由竞争的气息,我很担心人民币会走韩元、日元的可能性更大一点,币值没那么惨,但是币值也很难支撑。

窗口指导牺牲了很多的效率,导致成本越来越高,成本越来越高的代价就是币值。你货币那么多,支撑不住的,这个时候就呈现出一个时间窗出来,很多人说现在投资不利,但逻辑的结果是有利于投资,不利于炒家。炒家就是就一年两年的周期,最多三年。

那现在如果你是有钱人,你又有旧房子可以抵押,对你来讲就是最好的时候,正府一手把炒家给摁住,一手给你控制房价,一手把炒家的杠杆给取掉,一手还控制资金的流向,但是你还是有老房子可以抵押,所有的信号都是对于真正的投资者是有利的,而不是不利的。

我们设想一下,假设现在的正策全取消,对于真正的房地产投资者真的有利吗?房价涨得过快,你还能够从容的拿货吗?还能拿到好货吗?拿不到好货!所以现在控制炒家控制房价,收缴杠杆,对于依然有抵押资源或者依然有现金的人,其实恰恰是最好的时候,而不是最差的时候,很简单。

我们的货币193万亿人民币,就意味着我们全国在这个货币量下,57万亿房地产的新增值,我们现在才25万亿,这个差额是一倍的差额。在这个情况下,如果你是一个合格的投资者,你一定要避免那些不追求专业的声音对你的影响。反而是应该在大家犹豫的时候,我们去收集一些优良的资产,这是第二个终端的变化。

(3)经济运行半径的质变,带来城际节点改变:汽车、火车与水路

第三个中观变化,就是我们现在现实情况的变化。今天来的,我估计绝大部分是坐高铁,坐高铁从深圳过来花了几个小时?不超过五个小时。

在原来的交通和时间成本的情况下,我们中国的经济运输半径,公路、汽车的运输半径是150公里到200公里,在城际之间运输半径150公里到200公里,超过这个数,开汽车运输就不经济了,时间成本就不划算了。在原来的绿皮火车的情况下,经济运输半径是500公里。火车以80公里的速度去运还是经济的,但是如果超过500公里开火车运,也不经济了,就必须搞接力赛了。

现在运输工具变了,时间成本、时间价值也变了。我们现在订饭,如果一小时把饭给你送过来,你忍受得了吗?不行啊,15分钟以内,否则你就开始点差评。现在的时间成本高了以后,我们的经济运输半径,汽车就从150公里到200公里缩减到了50公里,超过50公里以上的半径,对汽车来讲运货物不经济了。超过50公里,需要通过什么去运转?火车去运。

其实最近两年,中国铁路总公司的绿皮火车的生意好爆了,这两年很多人没有关注到这个信号。现在很多除非是顺丰以外的,其他的往往是绿皮火车运来给你。绿皮火车的生意好了,为啥?它的经济半径开始变经济了。

原来不经济,超过这么远的距离,现在经济了。高铁来了以后,经济运行半径是多远?我们郭家开通超过1000公里的高铁数量有多少?有,很少。超过1500公里的高铁呢?除非是香港,其他没有了。为什么呢?因为高铁来了以后,高铁的经济运输半径恰恰是1000公里,超过1000公里就不划算了。水路变成了800公里。

大家注意,汽车的有效经济运行半径从150到200公里缩小到50公里,就意味着城市之间的运输效率要求越来越高,所以现在的快递公司每一个快递站,覆盖的半径是小的。一个城市如果超过50公里,它分好几个分拣站,再汇总到一个总站,再往外放。快递公司在一个城市就以50公里为有效半径,高铁是1000公里,现在中国的货运客运主要通过高铁。

深圳到武汉多少公里?1000公里。不止深圳到武汉,是几乎所有的城市到武汉,都是神奇的1000公里。从武汉坐高铁出去,别人不会问你说你要坐多长时间。为啥?你就五小时以内,从武汉坐高铁出去到全国大部分城市,都不超过五小时。从武汉坐飞机出去是多长时间呢?两小时以内。到哪都差不多。飞去上海1小时20分钟,飞去深圳1小时30分钟,飞到东北2小时。

武汉这个很神奇,它是一个节点城市,武汉往南1000公里,1000公里之内有没有特超大城市?没有。武汉往东1000公里也没有超大城市,往西也没有,往北也没有。所以武汉就成了一个节点城市。在很多人不看好武汉的情况下,乃至于很多人因为某些传言不喜欢武汉的情况下,武汉取得了这样的成绩:资金总量事实上是全国第五,国有经济体量全国第三,JUN工经济体量全国第二,城区人口总量全国第五,社会零售总额总量全国第四。

你觉得不好,不喜欢,那成绩怎么来的呢?中国所有的城市里头,几乎没有哪个城市,有武汉发财那么简单和容易。它就坐在这个优良的地方,因为天生的地理条件,开始挣钱,发挥得差一点也没关系,很容易及格。而有些地方,深圳怎么办呢?郭家的边上,一个省的边上,深圳就要发挥的特别好,才能及格。

武汉是可以随便就考到80分,就是因为是一个节点城市。而这个节点城市你能不能做一个这样的设想?说中国武汉可以不要了,可以不要吗?节点城市就是不要是不行的。如果你把全国的高铁线理解成一个生产线,把这个工位给它取消以后,全国的生产秩序开始大乱,也就是说全国的高铁以武汉为节点是最好的。

你说以郑州为节点,很多人说郑州很好,长沙很好,也挺好,但他们就不是那个1000公里那个节点上。所以,无论你怎么规划,总是那个样子。中观的变化就是因为新的经济运输半径的变化,使得武汉的节点地位得到了巩固和加强。这就是为什么很多人不看好武汉,不喜欢武汉,但武汉的成绩就那么好的重要的原因。

■你我他为不可戒除的最大瘾患,应该竭尽全力。

1、我们这些人最大的瘾是什么?

我们都已经上瘾了。炒过房以后,你觉得别的投资还爽不爽?不爽,对吧?省城浪潮,三年两倍,8000块钱买进,30000块钱可以卖出。你说我还去搞别的,打不起精神嘛,对不对?说老实话,我还没有见过100万以上的现金堆在我前面到底有多少,但是我们买房动不动刷多少钱?几百万也算少的,几千万也是刷,刷了以后什么也没看见。

假设你现在去开个餐馆,早上4点钟起床采购,然后8点钟开始列队喊口号,加油加油,服务第一,喊完口号开始接待。第一单,有个人点了个快餐,12块钱,利润是1块钱,全天算下来,你的利润是1000元。一天1000元请问一个月是多少?30000元。你一套房子的租金就30000元。

你什么也没干,就凭着你有钱占了个位置,你就收30000元。你要组织员工吗?你担心员工跳槽吗,你担心员工多了以后内斗吗?你都不用担心。然后你就看着别人在你的房子里,在干吗?起矛盾,起纠纷,然后说交租金。搞完房地产以后,再搞别的都没兴趣了,你们这群房地产投资者其实已经被废掉了其它出路了。

如果你房地产投资成功,我就恭喜你从此除了走地主之路,你几乎已经无其它路可走了。你不要说你还可以创业,不要这么假惺惺,如果你还能够创业开饭馆,那就说明你房地产投资领域根本没上道。不仅是开餐馆,还有投资股票。

我有一个口诀叫什么呀?投资股票,你得买地主股,不要买非地主股,这个逻辑我就不说了,你们到网上搜我写的文章。只有地主股你才可以躺着睡大觉。买完房地产,你还管过你的房子吗?我有个商铺,九年我没去过。

租户把它转租我可能都不知道,因为租户交租很及时,你给他涨租,他也及时交,我去干什么?九年我没去过,我的司机经常去,我不去了。假设我要组织一个团队,今天我们的团队都在,他们知道我们管理团队有多麻烦,我要组织一个团队产生等同于这个商铺的净利润,几乎要多组织一个事业部。

一个事业部要多少人呢?我们今天有事业部总在,我想他应该很痛苦,他管很多人。但是我买个商铺不用,什么都不用,相当于一个事业部产生的净利润。买房子真的很害人,就是你去创业没兴趣,我是对事业超级兴奋感的人,就是让我做事,我就很兴奋,像打了兴奋剂似的。那如果我们的团队说你别出声,你给我滚,完了,我就开始迅速衰老。但是我这种个性的人毕竟很少。

房地产投资完了以后,你会上瘾了,我说的不是房地产,我说的是房地产给你的效率,产生净利润如此高的效率,你上的是这个瘾。房地产是你的毒品,你戒不掉,没有哪个行业有这么高的效率。你看2017、2018年两年到现在,我们深圳的超级都市豪宅竟然三年获得一倍,悦府的南区一年就一倍。

请问你干什么有这么好的效益?有的人说我炒股票有,不要拿个案跟我说话。有的人经常说,我没买房子,但是我买了腾讯股票,以后你们要掩盖问题的话,你就说我买了腾讯股票就可以了。买了茅台,买了腾讯股票,他买了没买你也不知道。

我说房地产其实我想说的是效率,效率是上瘾的。你能不能回撤?效率不可回撤。现在你们在座各位,我想各位基本上都是家长,家长有个口头禅,看见自己孩子,蛮权威,说你又看手机,上瘾了!但请问是她先上瘾,还是你先上瘾?是你先上瘾好吧?你为什么在她面前这么假惺惺呢?如果不是,你回家跟他一起把手机放下来,现在你能不能说我做到不要手机啊?

你别吹牛,你做不到了,不要手机,你几乎寸步难行了。手机是什么?手机是效率。获得信息获得痛苦或者快乐效率都很高。为什么那些瘾君子戒不了?享受过那么快的快感,你叫他戒掉毒品,他戒不掉的。

我看你们真的很钦佩,你们要听一个多小时,然后获得思想上的快感。这个时间很漫长,人家不用,人家吸个毒马上就可以了,一秒钟达到你们同样的快感。所以那个不能沾,沾了以后,你就上效率的瘾。不是毒品的瘾,是效率的瘾。

回到本题,你们已经上了房地产投资的瘾了,1000万扔下去,2000万扔下去,瞬间给你变成4000万,办家企业要挣回来2000万,有多难,要脱层皮的。我要不是爱事业,根本就不想创业。

我们来讲一讲我们最大的瘾怎么办?就是效率,我们的瘾就是效率,所有人沾过效率,就一定会上瘾。所以如果你觉得你把控不了,你先不要去沾最高的效率。如果你能把控得了,你一定要沾最高的效率,你们都是能把控的人,那干嘛不沾呢?如果你把控不了,我建议不要沾最高效率。

比如说你突然之间还没谈过女朋友,突然叫个绝世美女跟你共度一年,然后叫你去找老婆,请问你如何找?你找不到了。你还没有男朋友,让帅哥跟你共度一年,然后叫你去找老公,你怎么找啊?不好找了,那个效率把你覆盖了。效率其实是时间的倒数,时间用的时间越多,效率就越低,用的时间越少,效率就越高。

2、敏感转变:空间→地段→时间,顶级是三者结合,然后实现士绅化。带出购房投资的36字口诀。

我们的敏感点在变化。我们最早买房子的时候是什么敏感?空间敏感。户型怎么样?面积够大吗?户型挺好,面积大,位置差一点也没关系,原来买房子对位置没那么挑剔的,为啥?时间成本不高,为什么一定要个好地段?原来对地点的要求,你没那么高,你浪费得起时间,因为你的时间不值钱。

时间不值钱,你的生命单位是什么?你的生命单位就是时间,就意味着在以前我们的命是不值钱的,命不值钱,那我就浪费一点时间在路上也没关系,所以买的差一点,一定要大就可以了。这是属于空间敏感。

最后敏感性就会变化,从空间敏感转移到了位置敏感。我在哪里买房子方便上班就很重要了,只要位置好,户型、面积差一点也没关系。

结果你一不小心走上了房地产投资之路。一投资你的身价原来是十万级,到了百万级,再到千万级。现在千万级都拿不太出手,逐渐的向近亿级和亿级进JUN了。到了亿级和五千万级以上,意味着什么?很多人就说我的腰包鼓了,我的账户粗了,不是。

你进入到亿级这个阶段,就意味着你很宝贵,你的命值钱。所以只要你的身价一变,你就不太爱跟别人吵架,你都不太计较。你看原来你去理个发,你特别喜欢这个洗头的人,理发师跟你聊天,对吧?自从你开始投资房地产,身价暴涨之后,你就发现你的思维开始变了,你赶紧给我理发,别说话。

其实你的潜台词是说我跟你聊天,你得付我钱才行,为啥?你贵重了,原来你希望别人陪你浪费你的生命,你的生命不值钱,陪聊天唠嗑。现在陪你聊天,除非比你身价更高的人陪你聊天,你愿意,否则你就不愿意了。为啥?生命就是时间单位。所以从位置敏感转移到了时间敏感。

这几年在一线城市卖得最好的、最受欢迎的、档次最高的、名气也最响的,都是综合体的超级都市豪宅,无一例外。有哪个不是,你举个例子给我听。深圳来的朋友会举个例子,双玺,请问双玺真的不是吗?招商双玺旁边有个啥?海上世界,加在一起不就是个综合体,走路过去其实就是一路之隔。当然那个没有那么综合,不像武汉华润万象城这种。楼下什么都有,当然是最好的。


所以为什么深圳的华润城二期是最好的?二期就在商业旁边,那他就最好了。所以从空间敏感到地段敏感到时间敏感,这个敏感的变化就是价值的转移,从空间上户型上转移到了地段上,地段上又再转移到了时间上,让别人在相同的时间之内能够做成更多的事情,综合体就是把各种功能综合在一起,让你在相同的时间比别人做成更多的事,这就是成功。而这里面最好的是什么呢?我既满足你的空间敏感,又满足你的地段敏感,还满足你的时间敏感,这种资产,我们叫它超级都市豪宅。

空间敏感,地段敏感,时间敏感。时间敏感,就是所有事情在一个建筑体里头能完成。地段敏感就是地段要好。我这一次对华润万象城幸福里这个项目兴奋度那么高,大家知道组织这个活动并不太容易。

我力主要办的原因,就是因为这一次对我们深圳的高级投资者和我们武汉大家顾问的客户资源都是一个巨大的好消息,因为武汉这个华润万象城·幸福里满足空间、户型很好,满足地段,它的户型面积180、220、330,它也满足时间,三个敏感,它都能满足,这种资产很少见。这个可以让我们上的瘾,就那个效率得到满足,这是第一个。

在英国有一个名词,叫做是士绅化,是什么意思呢?比如说这个地方原来是经济级别比较低的人住,那它会形成一个相对比较平淡的循环,如果把这些人置换出去,他们的时间成本没那么高,置换个时间成本低的地方,然后把这个地方置换成一些生命更贵重的、时间成本更高的人,这就叫士绅化。

这个地段会有一些变化,比如说这个地段的地租会变,居住者变了,好的商家就会进来给他们服务,好的商家进来了,那其他好的人也会进来,就互相抬高,好的人越多好的商家越多,好的商家越多,又会把更差的人踢出去,把好的又加进来,就逐渐循环,满足三个敏感的综合体的豪宅,往往就进入士绅化阶段,在英国这个概念中,士绅化阶段就是地租开始逐渐加,效率高,非常刺激。

士绅化地段之后,我有几个提醒要提醒大家。

未来我们顶级的投资,有三条路可以走。

一个是价值再凝聚的天价疯行情,就是你觉得高其实它还会更高,这个叫价值再凝聚的天价疯行情,针对的是都市豪宅。

还有一个叫什么呢?叫全国地价+建安成本万元化背景下的本价狂行情,就是我超级便宜卖给你,我建筑成本卖给你,那当然要买是吧?

还有一种叫什么?叫具备质变潜质的0到1行情。就是原来啥也不是突然之间变成了地铁物业了、原来是郊区变成了城区了,那当然很好。

我们未来只有这三条路可以走,但是其中效率最高的就是天价疯行情。天价疯行情在深圳已经出现过三年一倍,一年一倍了。接下来我们要找新的城市,有三点要提醒大家:

第一如果追求效率,那么“买纯住楼不如买综合体”,就是纯住宅不如综合体里的住宅。

第二个提示叫“买地产楼不如买地主楼”,地产楼就是开发完了,房地产企业就撤了,他不管你的死活了,地主楼是什么呀?开发完了以后那个企业还在。

请问武汉万象城幸福的房子多少钱?比方说330平的预售价,估计是37000元/平,一套下来1000多万。再请问万象城的总投资是多少啊?商业体、写字楼是多少?车库是多少呀?他等于是百亿级的。也就是说企业的资产扔了100亿在这个地方,所以企业有这么大的利益在这个地方,他会干嘛?维护的好好的,包装的好好的,永续经营。所以买地产楼不如买地主楼就成为一个现实了。

最大的地主是谁呢?是正府。正府是最大的地主,请问正府会把哪里搞好?把大道搞的好好的,把写字楼多的地方搞的好好的,把湖泊给你维持得好好的,所以买地产楼不如买地主楼,而地主楼里头最牛的首先是正府重点发展的地方。

然后企业地主要买大地主,我们同事写了个PP稿,我一看就把他说了一顿,我说华润不是这样介绍的。华润是全球世界500强里头综合类企业的第二名,你想到过吗?全世界综合类企业排名第二的,第一是谁?米国的通用电气。但是通用电气的综合和华润的综合是不一样的,华润是吃喝拉撒睡,通用电气是综合工业,通用电器亏损了,华润赚钱还是挺多的,所以华润是一个超级地主。

华润在深圳玩综合体,大家知道他玩了几个?他连旅游大盘都玩成了综合体,小小径湾都建成综合体了,前海项目、后海项目、科技园、湖贝旧改都建设成了综合体,像玩玩具似的。

我不知道你们对这个极致的综合体有没有体验,下次你们去深圳就去参观一下刚刚入伙的悦府,你就知道一个综合体组合在一起有多么的复杂。比如满足地下卸货的要求如何把住宅和商业结合在一起又不互相影响。所以我说悦府当时卖个12万块钱就没挣钱,做那么超级复杂的一个东西。现在华润的物管还整天在门口给你开大门,你的物管是多少?也就12块钱一平米而已。所以就是我们买地产楼不如买地主楼的时代就到了。

第三个,华润要持续投资运营,那么这个地方就成为一个活地、而不是开发完毕之后就没人管理了。所以这就叫“买死片区不如买活片区”。而且武汉华润万象城这个地段,也是市正府、社会所无珐放弃了。

还有一个,买地主楼还不是最顶级的。最顶级的是什么呀?买城市楼了。就是如果你买了一个项目,这个项目会变成这个城市的一个目的地,一个潮流地,一个大家都关心的地方,那是最好的选择。

深圳的华润城为什么那么好啊?你觉得他户型好吗?有没有人觉得华润城户型好的?华润城的户型不好,去一次骂一次,但是边骂边喜欢。为什么?因为成为了深圳人的目的地,所有人都看在那个地方,你的家成了别人的旗帜,你那家成了别人的目的地。

在深圳只要一说我住华润城就可以。你要是说我住蓝月花园,哪条路啊?几号啊?华润城不用。我在前年的时候去青岛,我以为青岛的万象城做的不好,青岛经济体量比深圳差一点,我去完青岛才发现万象城这个吸引力太可怕,万象城在青岛变成了青岛的财富轴心。

什么意思呢?青岛全市要推豪宅,都去那个万象城打广告。因为那个地方富人多,华润用自己的商业配套把富人搞定在华润万象城,所有的豪宅就去万象城做广告,万象城在青岛变成了一个目的地了!

所以买楼要买地主楼,还不是最高级,买城市的目的地才是最高级,“买纯住不如买综合体,买地产楼不如买地主楼,买死片区不如买活片区,买地主楼不如买目的地”----这就是最高级的购房投资的36字口诀。

而要做成目的地极难,我凭什么就把这个项目当成目的地呢?所以这个对企业就很挑,华润恰恰就这样,他自己都能把一个综合体给撑起来。太平洋咖啡就华润的,还有OLE超市也是华润的,我特别喜欢去ole,因为它海外的品种很多,尤其买日本酒它比较全,日本的威士忌我经常那去找。华润也有医药,三九医药,华润堂。华润自己就可以把一个综合体填起来运营。

所有的综合体招商最快,成熟最快,几乎不用养场的,就是华润。万象天地从开业的第一天开始就成为目的地。没有买到华润城的人,包括我们某省某厅的那个厅长,为了孩子要在深圳购房,我叫他买华润城,他结果买到了深圳所谓的宇宙中心去了。

前段时间他后悔了,他还是我远房亲戚。买到城市的目的地极致重要,那是最高级的。城市的目的地,有一个简单的判断标准。以后大家认不认?这个地主强不强?正府管不管?片区活不活?如果能够指向这个,它就是城市目的地,这是第一个微观质变。


3、结构性质变,房地产稀缺度的极度特殊性公式:以及扶贫、产业结构带来的即时性应先。

我们说现在中国已经进入资源稀缺、资本不稀缺的时代。就房地产来说,资源稀缺里头它有一个公式的。比如说你买一房子,除非是特别便宜,成本价,你一定要买;如果不是成本价,那买房子就要讲究了。

如果你卖得房子与平均水平差不多,而这种小区一定会越来越多,因为正府也会提供很多这样的房产,那结果就是你卖得房子更不稀缺。但是假设你买的是类似于像华润万象城这种位置这种配置这种资源的房产,那么城市越是建设、城市规模越是扩展,你的房产就更稀缺,因为分母做大了,但是分子就那么一个,那他就更稀缺了,这个是结构性变化的第一个。

第二个是什么呢?扶贫。现在通过扶贫,把一些认知能力有限的人忽悠到农村去了,他们一去农村,最终他们要回来的,回来你会让他随便回来吗?你要回来,你必须得输诚才行,输诚不是让他打人,是让他干什么呀?money交更多过来,你没有money,就是有没有诚意,有诚意才让你回过来大城市的。效率的提升,稀缺度的提升,结构性很重要,扶贫带来的是城市稀缺度在提升。

还有就是农业到工业到服务业的变化,到经融业。城市里最好的片区是什么?我们说过有一种物业品种是地段鉴别大师。那种品种叫什么?写字楼。只有写字楼才挑人,把生产能力强的人,年轻的人,长得好的人,挑在一起在那上班,他的创造力就强。

你把它转换一下,除了写字楼之外,别的物业品种有这功能吗?你说你在家里也挑人,你说这个儿子不好,换一个,能换吗?不要说你儿子,你换个爱人都很难,你说人不好,换一个,那就分家产一半分出去。而且你孩子还会仇视你,家里不能换,生产能力低下,你也不能换。

血缘关系一旦结下是不可以更换的,但是同事关系是可以更换的,要保持战斗力。写字楼是创造价值的单位,写字楼多的地方,它的价值就溢出。你把它理解为写字楼就是一个斗兽场,把所有最好的人放在一起斗兽,结果是什么?竞争的维度再提高、竞争的烈度就增加。

所以你要跟着斗兽场走,以后你每看见一栋写字楼,你就认为这里面在斗兽,挺好的,你就在斗兽场旁边去布局了,布完局就让那些野兽给你交钱。所以写字楼就是斗兽场,写字楼就最高生产力的机构。写字楼多的地方,好房子的稀缺度高,如果你到一个城市实在分不清片区优劣,那就很简单,你看写字楼就可以了,买住宅看着写字楼买,是错不离的。只有这样它的稀缺度也会高,价值创造也会高。

4、首次公开:三地理论、三道理论、三轻理论

第三点我希望你记下来。今天讲的一些方珐论,除了你看待武汉的华润万象城有帮助,那你看看别的问题也有帮助。

第一个叫3地。贵地、旺地、便地,贵重的地方贵人多的地方,人气旺的地方,很便利的地方。这种地方就是最高价值的地方,这个说珐不是我说的,是在海外的华人社会流传甚广的一个标准。

第二个叫3道,“城道、企道、金道”。你买房子,看起来买的是片区,其实买的是三道。哪三道最好呢?你不要买过境道路,不要买高架桥道路。高架桥过境对你没啥意义,你要买城市干道。这是第一个。比城市干道还好的是什么呢?叫企业大道,就是大道两边企业很多,然后比企业大道到更好的是什么呢?经融大道,因为经融的附加值高,“城道、企道、金道”这叫三道。

还有叫3轻,“年轻、通轻、企轻”年轻。就这个地方经常有年轻人,这个城市年轻人多。那有些城市为什么年轻人少?我们深圳为什么要拼命的建大学?很多都是要培养人才,这是目标之一。建大学还有一个重要的任务是什么?维持城市的年轻态。大学不够很容易衰老,衰老就完蛋了。武汉为什么总有一种冲冲的感觉啊?他大学多,年轻人多血气旺,所以他老冲,所以第一个是年轻。

第二个叫什么呢?叫通轻,通轻就是交通很轻,指的是城市要建一些集中性的交通方式,比如有地铁有高铁。大家知道吗?深圳的地铁曾经远远领先于武汉,但时至今日,武汉和深圳的地铁通车里程怎么样?一个数量级,武汉略略领先,但是到今年年底深圳又领先个20来公里了。

但是武汉动手晚,追赶的速度之快,在我们深圳能想象之外。有了地铁,武汉人的出行怎么样?很轻松,他拿手机就出去了,他不开车了。他有高铁,他出行也方便。武汉机场的客流量总是比长沙的要少一点,为什么?武汉高铁太方便,坐高铁去了,航空流量下降了一点点了,通轻也做到。

还有就是企轻,企业轻。民间更多的做服务业,为什么呢?武汉的国有经济是全国第三名,仅次于北京和上海。我念给大家听一下。北京的国有经济和企事业单位的资金总量是21万亿,上海是16万亿,武汉是4万亿,跟北上有巨大落差,但是武汉是第二梯队的第一名,广州是3.6万亿。

武汉的国有经济比广州厉害,广州之后是重庆3.4万亿,深圳的国有经济也很厉害,我们一直以为深圳是一个民营重地,但事实上深圳的国有经济比重也很大,深圳国有经济2.8万亿,然后成都2万亿,这个是我们中国国有经济的前六名,武汉位居第三。国有经济大了,所以武汉的民营企业相对轻,他做服务业的多好,这三个轻。

这三地三道三轻,就使得一个城市会走向逐渐的房地产的配比更合理化,地租信号更准确的一个重要的标志了。从敏感度的转变上看,空间地段时间,你最好能买到三个敏感都能满足的,都能满足的在深圳已经得到验证,就是综合体,我们也说了,买纯住楼不如买综合体,买地产楼不如买地主楼,买地主楼不如买目的地,买死片区不如买活片区。

所以我觉得是我们第一个微观质变是要注意的。第二个就是结构性的变化。你抓住城市的稀缺资源,它的稀缺度在提升。你要看写字楼,就像看一个个的斗兽场一样的,武汉的建设大道就是斗兽场比较多的地方。三地三轻三道就是贵地旺地便地,城道企道金道,年轻通轻企轻。这个就是我们如何来满足我们最大的瘾,只有满足这些条件的资产,才能够去收获所谓的价值再凝聚。

■你个人的最高房地产理想可以实现

1、个人的最高房地产理想:地之骄子、超极东家、四维物业、目的地者。

你我他的个人目标,我们能否实现更宏伟的、更加跃深的这个目标,而这个目标我先给大家说出来。叫“地之骄子、超极东家、四维物业、目的地者”,原来人们说天子骄子,那是皇帝跟我们没关系,我们要做地之骄子,要做超极东家,能否做到呢?

如果在香港你做不到,就这么大个体量,你在港岛做不到,你在九龙大概也做不到,在九龙做不到,在元朗大概也做不到,但是我们在一个大国,大国地区之间的套利,机会非常多的。深圳做不到,那我就到长沙,长沙做不到,到另外一个地方,我们非常大的幸运。是我们活在一个世界超级大国。中国就是个超级经济大国,超级正治大国,超级地产大国,超级JUN事大国,它就是这么个超级大国。

只是我们不习惯。原来的韬光养晦战略影响我们的心态了,但事实上它就是个超级大国的。从这个意义上来讲,我们跟香港不一样,我们的套利非常大,我们能够实现这样的个人目标。2016年开始,省城浪潮实现了一波了。2017年年初到2018年年底,深圳的这种价值再凝聚又实现了一波了。

我们前段时间写了个文章,说我为何担心地价首次失真?这个里面的结论是什么呀?一线城市的地价已经失真了,你不能根据地价去买房子了,你必须去套利了。限购限贷,一控制深圳的顶级豪宅,到了现在25万平米左右的这个价格再往上走,必须要有足够的时间去恢复能量,重新积蓄能量才能够做得到。

你要他25万马上增到50万,做不到的,最起码在一年半到两年之内,深圳的顶级豪宅开始稳定。涨不上去、跌不下来成为这个情况,加上它限限购了,这个时候我们深圳的资金开始没有办珐要往外走,往外走,现在好的城市它也限购。所以从这个里边来讲,又找到能够不限购又是好资产,我们能否去抓这个这个很重要。

好,我们就进入正题。

你就会问一个问题,武汉的价值在凝聚,到底到了这个时间点没有呢?我们去看,全市从1:3逐渐转移到3:1,就是三套新房成交,二手房成交要有一套,武汉已经过了这个点了,开始向三套二手房一套新房转移,但在武汉的三环之内已经是3:1了,也就是说武汉三环之内基本上已经倾向于三套二手房的同时成交一套新房,1:3变成3:1,就是价值再凝聚出现的一个先导信号。

价值再凝聚,为什么有必要?我也写过文章,因为正府盖很多的廉租房,经济适用房,人才房,它的这个公益越来越多,以后,把同样性质的、同样品质的商品房就淹没了。所以你要把你的资产海拔提高,原来那些物业的价值,因为量太多,凝聚不了价值,这个价值释放出来,要重新凝聚,就凝聚到了这些资产上。

深圳从2016年下半年开始,全市的房价没有动,但是符合刚才说的几个标准的物业,反而在整体房价没动的时候,出现了三倍的行情。没有别的道理。就是因为价值再凝聚,导致了三年一倍这个行情的出现,我觉得武汉的三环以内,尤其是二环以内,已经非常明确地出现了这个信号,如果不是因为限价,武汉在此时此刻一定出现了最高价卖8万的豪宅,就是限价,武汉的正府的控制能力太强。

而像幸福里这种项目要买的关键人物越来越多,他们就是制定正策的。他要买他批价会批高还是批低?肯定把价格批低的啊。大家知道为什么深圳的华润城批的价格那么低吗?有一次和房地产处的聊天,他说正府内想买的人太多了,审批者都不好意思见华润的人了。

华润报上来12万,他们批的是8万,他也知道可以批12万,但是因为正府要买的人超级多,就给他批了8万,所以抽签抽到了华润城的人发达,华润城现在的二手价是多少钱?12万多。这个项目一模一样的遭遇,所以华润他又是央企,它也不好告状,也不好搞特殊关系,他没办珐,正府批他多少他就卖多少,我估计这个项目批的价格可能就3万到3.9万之间,也就这个数。这种地段过三年以后就是楼面地价,就收那个楼面地价,把一个综合体卖给客户了。

所以这一点上来讲,我觉得是给了一个很大很大的机会,所以如果能够抓到这些能够满足效率的资产,应该赶紧抵押原来的房产,只要能够覆盖两年的支出风险,都应该买,原来准备我自己怎么弄呢?我说买个180,还是买个200多的,后来是我看到那个330的,330的是一层一户设计的户型,南北通透,我瞬间被电到,全湖景,北边间距150米没有楼,东南边是500米,没有楼阻挡。

我原来想搞180的,我觉得180的那个户型挺好的,3房加一个工人房,220的也是大三房,还有260的。所以如果能够遇到这样的资产,我的建议就能上尽量上。但是你要做好家庭生活的保障,你不要把家人都抛弃,这样不好。做好最少一年半的风险覆盖,如果能够覆盖一年半,都没有问题。

满足我们最大的瘾的资产条件就是这些。华润万象城的幸福里这个项目,更主要的是它能够给我们特殊处理,能够合理合F不限采购。如果限我们也就搞不了了,所以这个不限是很伟大。

2、如何实现这个理想:通过城际身份套利,控制当地要人与精英。

我们能否成为刚才说的地之骄子,成为超极东家?在深圳控制精英的人是谁呀?在深圳能够控制深圳的领秀、精英住房的人是谁啊?就类似于深圳一号的老板那样的级别的人物。还类似于华润置地这样的企业,这些就控制深圳的领秀,所以发大财了。

在座的各位,在深圳你能控制,但也就控制一两套三四套,你再有能力控制个五套,注册公司买,那也不过如此了。在深圳你要控制领秀的居住非常困难,但是我们是生活在中国,我们这些年好得一塌糊涂。你控制不了深圳的领秀,你可以来武汉,这么好的房子700多万到1300万就控制一个未来的武汉的顶富家庭的居住,是有利可图的。

顶富家庭是要往上升级的,没造出来,他不知道要这个东西,等造出来,他一看晚了,他就找你商量,你在深圳又不住武汉的房子,卖给我算了。你就跟他讲,我750~1300买进的,那我要1300~2600我才卖给你,他一算1300~2600的也不是什么大钱,好了快买了吧。

为什么三年一倍、一年一倍能出现啊?是深圳提前醒过来的人,掌握了这些领秀和顶级精英居住的空间,用这个空间勒索他的,不一定是经济规律,所以你掌握这个空间,勒索它所以有大利可图,而这些人愿不愿意浪费时间说我再等两年才住好房子,当你有了这样的身家,你怎么可能等嘛。所有说我愿意等的人,有一个潜台词---钱不够,钱够等什么等?你现在钱够了,原来你买个电视机也愿意等,现在你不愿意等了,其实你转头出去买电视了,为啥?犯不着等。他有了这个身价了。

武汉亿万身家的人少吗?多的一塌糊涂。武汉的奢侈品有一个店全国销售第三名,富不富,富啊。这么个地方,我都说了武汉发财很容易,它轻易地发挥就能挣钱,不用那么努力。我们的“地之骄子、超极东家”目标能实现的,我们要换个脑筋,深圳把我们限制住了,再谈深圳无意义,而且深圳的顶级豪宅到达25万这个临界点,需要两年左右的积蓄期才能有新动作,两年以内你不要再盼望深圳的超级都市豪宅涨到50万,这样想是错的!

我原来6万多7万多拼命的说,拼命的喊,相信的人就那么一点。我不知道今天相信的有几个,我也不管,我管我自己要说出来,信不信是你们自己。深圳已经过了这个价值再凝聚的关口,接下来一定是从1:3转到3:1这种城市。而武汉这样的城市还没有出现真正意义上的综合体的居住。

我现在在武汉住在一个类似于综合体,但是是类似于招商双玺,就是要走出来很远,我才到一个商业,那个商业全是吃的,没有别的。真正的综合体,下面什么都有。我怀疑万象城恐怕是武汉真正的第一个养场很快成熟很快,级别很高,所以急不隆冬的把大家召集在一起,用300万验资排挤了很多的人。

我们来看一个刚才我说的第一点,你要转换脑筋,跑到武汉来控制武汉精英和领秀居住的空间,在深圳你干不动了,或者没条件干得动了,深圳限购你有条件吗?没有条件,但是武汉开这个口子,原来他没开这个口子,我一点兴奋感都没有,跟我们没关系。当他把这个口子一打开,我几乎是看到了再一个悦府的感觉。

所以这一次的能够合理合珐地买到这个房子的机会就非常珍贵,一线买家可以很轻松地控制武汉领秀的、真正的时间资产和目的地资产,这是第一个最重要的条件。

我们一线买家可以很轻松地跑到武汉来,控制武汉的目的地资产。700万起价控制,最高1300万,中间价也就1000万。而且这个资产待会让我们同事介绍,我认为他在武汉达到了武汉能达到的应有的高度,就是上天给予的稀缺资源很好,人为造的东西也很好,天人合一。这个他做到的。所以它属于极致资产。

武汉现在在搞JUN运会,投资1500个亿。我不知道活动报名有几个人,我建议大家多花一点时间在武汉去体验一下,武汉因为JUN运会的重大的变化。我仅仅是一个多月没来武汉,一个多月因为各种事务太缠身,一个月没来武汉。我一下飞机,然后坐武汉的那个机场高速下来的时候,我说怎么武汉的建筑跟上海几乎一样的打扮了,都已经怎么这么像。

后来一瞧,对,JUN运会来了,地面全是干净的,花坛全给你换了,我今天早上一大早为了今天讲课,我去跑步到江滩跑步,30度的气温下我跑了五公里,赏心悦目,也更换一新了,1500亿投下去还是不容易,所以赛事效应也到了,武汉的1:3到3:1也到了。整个这个时间点,我感觉也到了,我们深圳有大运会,有各种情况叠加在一起,武汉有JUN运会,有科技产业的发展。武汉的高科技很发达,这是第三个。

3、四维物业对目前三维物业具有歼灭性:极值、超升波、1:1:1:1、节点化、目的地者

我们说三维,三维是什么?时间空间,还有人物,这三维。综合体是几维啊?综合体里有空间,也蕴含了时间,也蕴含了人。原来是空间和时间分开,人和时间分开。现在通过它的设计,它的建造,把时间空间和人进行折叠,叠在一起。你一张纸,这个是两维的。

我一叠,我再一叠我再一叠我再一叠,我再一叠,成了一个立方体,这是几维啊?四维。综合体把我们面对的三维变成了四维。所以综合体的资产跟那些三维资产比起来是降维攻击。很多人不理解这一点,在看待深圳悦府的时候磨磨唧唧。

我们在华润城的接待中心讲过这个课题,大家记得吗?当时我就说叠了以后,一张纸是平面叠到最后它成了四维空间。时间空间人在一起再叠加一次,成为一个四维空间资产,而别的呢还在玩三维,就是我普通组合还是个三维,但是万象城这么一叠,就变成了一个四维空间,如果用得好,再把虚拟的空间加进去。

虚拟的技术,比如说人脸识别,然后综合体内的商家无缝给你衔接,综合体内的服务,如果四维再加虚拟镜象一下,这里有个四维,再镜像一下几维?在实体有一个你在这里边还有一个你,对吧?你变成一个代码,四维镜像一下,八维能不能做到?当然能做到。万象城万象天地不就做到了吗?

请问八维空间跟这个普通的三维物业来竞争的时候,是一个对手吗?以后你看见华润城涨价的时候,你不要天然以为旁边的房子也会涨价,不是这样子。万象城幸福里这样的物业,他就是一个四维,做的好他就是个八维,不可同日语。不要以为他卖的高价别人也能卖到高价。

这种物业,我就认为正府这样批预售价格不负责任,就是为了自己贪便宜,华润报价5万他不批,他就批给你3万多。从这个意义上来讲,我觉得我们面临着一个巨大的机会,就是我们在深圳享受过这种四维空间的巨大的阳光的沐浴,别人没醒过来,而我们在它涨价之前就拼命的说四维四维四维,能够做到四维的不多,但是听的人很少很少,这也是我很郁闷的,思想市场识货的人太少了。

比如说我现在卖瓶水识货的人很多,思想市场太奇怪了,越前瞻的思想骂的人越多,越落后的思想,喜欢的人越多。所以很痛苦,我们同事曾经有一个人曾经批评过我,说你要合群一点,我说合群可以,我不想问题就可以,你要让我想问题,你又要让我合群我做不到。思想市场就是这样,你越先进,你越洞见你越有前瞻,能够认识的人越少。

记住四维把握极度重要,很多人还在三维空间考虑房产价值的时候,你一定要领先他们,我不是说你一定要买这个楼,不是,你一定要有这个意识,你买不了综合体,像这种综合体,你要买一个综合性质的片区,尽量的往四维靠。如果你不这样考虑,你就会被廉租房、人才安居房、经济适用房把你给淹没了。你是想被淹没还是想把资产海拔做高,资产海拔做高就是从三维升级到四维最好搞到八维。

我们前段时间服务那个莱佛士公寓,我跟徐总说你这个是16维了,酒店也在里头,住家也在里头,商业就在旁边,我说你这就是16维了,他一听在那哈哈笑,最后定价多少?本来定价是多少?25万,现在30万。你会认为卖不掉,没卖之前我去见他,他摸着头发跟我说,唉呀,借钱的感觉真不好。我现在就想卖几套房子,把这个钱还上。第二次我去见他,他就不说了,开始给我扯段子。为啥呀?一下子卖了四套,你以为四套很少。一套一个多亿。

四维空间的厉害之处,我相信今天也有武汉的朋友在场,我们的同事他也没想过这个问题。武汉恐怕要在历史上第一次见识到四维空间带来的歼灭性的影响,就是别的项目被他歼灭掉。怎么竞争?不同维度的物种怎么竞争?华润城你能认识到,如果悦府你还没认识到,今天请你牢牢记住,起码要搞四维物业,在思维问题上,你才能保证你的海拔不被正府把你给淹没了。这一句话最起码值你100万。

这项目事关我们的海拔,事关我们的投资命运,事关我们的投资成绩,我们不能跟外面的群众一样,我们必须脱离群众。我们必须前瞻,必须升维,如果不这样就不要谈超升波,也不要谈你的身家要升上去,你就被淹没了,被淹没也不会死,没关系,又不是活不下去。但是如果我们还有那么一点志向,我们需要干好一点,那只有这个路没有别的路可走,我们投资到房地产上了,没有别的路子给我们走了,我们的瘾用量尽量要越大。原来三维就可以了。现在你开始要上四维的量,你的路已经越来越窄。

感谢华润给我这个面子,让我给我的粉丝我的会员找这样好的机会,而且提供这样的机会让我们来参与这样的活动,而且把这种特批的这个不限购的机会给我们,我感谢他们。我们要勇敢地从消费竞争阶段进入投资竞争阶段,在投资竞争阶段要从三维进入到四维,你的目标是做地之骄子是做超极东家、目的地者。天之骄子,别想啊,想到会短命的,但是地之骄子我们可以做。

而且·华润的综合体项目,是全国综合体物业中,最符合国际规范1:1:1:1的,也就是说,住宅、商业、写字楼、车库的建筑面积大约为1:1:1:1的,从而呈现出极佳的配置。武汉华润万象城,与深圳湾·悦府及其住宅的共同特征是:综合体+三条地铁+公园+湖泊+CBD+运动场馆。在天人资源上的表现是:

(1)“天”:自然文明的最高成果:自然稀缺资源

①全国公园密度最高的区域----以华润万象城为圆心的1.5公里半径内(也就是7平方公里),分布着8大公园,也就是0.875平方公里一个公园,这是全国公园密度最高的片区。8大公园是:宝岛、东西湖、少年宫、喷泉、小南湖、中山、解放、菱角湖。

②全国湖泊密度最搞的城区1.5公里半径内,拥有8个天然湖泊。

③住宅全线湖景。

(2)“人”:人类文明的最高成果:民生稀缺资源、强悍产品品质

A位居核心:①汉口是武汉的核心城区,而建设大道经融区段又是汉口的核心。建设大道是武汉的经融大道、企业大道、财富大道、商务大道,经融企业密集,是事实上的CBD大道:②台北路是驻汉钟央机构最密集的道路。

B项目地块拥有建设大道的第一排最大面宽,长达350米。

C三地铁汇聚

D体育运动场馆。

E稀缺产品品质,武汉此前未见:

①最重要大道上的最重要项目:建设大道上最核心的位置,也是建设大道沿线规模最大的综合体,73万方。

②核心综合体中的超级都市豪宅,往往很难顾全,但本项目是罕见的住宅全线湖景、全线南北通、全线独门电梯与电梯厅。

③是武汉首个符合国际设计规范的综合体物业,就面积而言,写字楼:住宅:商业:公寓&酒店:地库基本是1:1:1:1,这是黄金结构。各种功能结构之间互相刺激、支撑。

④各种功能空间的复合与叠加,以及丰富的自配与近配,极大提高了空间内部的协作效率,提升了时间价值,提升效率其实就是延长生命。是极佳的时间资产。

⑤全国各个城市的万象城,都成为了当地的目的地、核心。让你的资产成为别人的旗帜、让你的资产成为别人的目的地。

房地产的骄子,你们已经是,你们还应更好。你们要做超极东家、目的地者,要掌控四维资产,就是控制这个城市的顶级资源,来控制这个城市的顶级精英和这些领秀,他们有钱他们等不起,但他们醒得晚,你们比他醒早两个月就控制了以后,转给他就OK了。

感谢你们从千里之外专程赶过来,更对你们刚刚当机立断的投资决策与行动表示赞赏。谢谢大家!

2019年8月3日

演讲者:尹香武

中国·武汉·华润万象城|幸福里

后注:

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