CBD“高发·城驰”考查流水帐
半求
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com

〖时间〗：2007年06月24日14：30～17：00
〖天气〗：晴、多云
〖事件〗：实地步行考察CBD“高发·城驰”
〖地点〗：深圳中心区福田新区委东侧，皇岗公园北侧
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【2007~2009深圳唯一新增CBD公园物业】
    【高发在深圳的第10个项目】
    【深圳CBD第一个成品房】
    【CBD景观最好的新盘：景观6重奏】
     一、山景：莲花山、塘郎山、香港元朗、新界山脉
     二、海景：深圳湾
     三、城景：最璀灿的心脏与不雅观的村民建筑
     四、皇岗公园：福田南唯一公园
     五、GOLF
    【户型】
    ■四周情况
    【北侧：泳池架空花园形成了小景点、皇岗村凌乱无序】
    【南侧：皇岗公园山林茂密，鸟语花香】
    【西侧：区委大院花苗场+游泳池，远近皆佳】
    【东侧：远景优于近景，水围村改造后变化较大】
    【靠着政府总可获得规划利好】
     一、合计26米以上的绿化带
     二、3#与4#地铁、广深港专线福田站：三线轨道辐射深港珠三角
     三、配套密集区：教育、医疗、商业、餐饮等一应俱全
    ■项目考查
    【深圳地段第二好的烂尾楼】
    【项目已封顶：较大设施及管件安装完毕，细节处正在施工】
    【地下双层车库：前进后出方便业主出行】
    【公共部分9.54米挑高CBD第一：四层“活动空间”】
    【主体结构性质量较佳：管槽施工细节需要注意】
     一、楼板、墙面施工水平较高
     二、管槽施工细节需要注意
    【与风筝并肩：公园物业景观一流】
    【个性顶部造型：塔尖成区域标志】
    【港人购买比例较高】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【2007~2009深圳唯一新增CBD公园物业】

“高发·城驰”地块为B114-0011，位于福田区福民路与益田路交汇处东南角，宗地面积共9159.1平方米。由两栋塔楼组成，总建筑面积57988.32平方米，总楼高32层，一至四楼为活动用房，五楼为架空花园。大多数户型向南可欣赏到155000 平方米的皇岗公园。

项目由两栋塔楼组成，总建筑面积57988.32平方米，总楼高32层，一至四楼为活动用房，五楼为架空花园。大多数户型向南可欣赏到155000 平方米的皇岗公园。

产品以小户型为主，一房一厅和两房两厅35平方米至60平方米之间，总套数648户，容积率5.7。

根据香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn的资料显示，福田南区分别有中城天邑、葵花公寓、高发·城驰、时代新居、景源华庭五个项目，而CBD高发·城驰是唯一的在售物业。

【高发在深圳的第10个项目】

本项目投资商为高发、开发商是滨基地产，这两家其实是一家。
提起高发投资控股，大多数消费者对这家公司了解甚少，其实讲出公司的结构和投资开发过的楼盘，各位就不陌生了。深圳市高发投资控股有限公司由深圳市滨基实业（集团）有限公司、深圳鹏基（集团）有限公司、中国长城资产管理公司共同投资成立。

前身为成立于1988年6月的深圳市高速公路建设指挥部和深圳市高发实业有限公司。主要从事各类投资、兴办实业、房地产开发与经营方面的业务。十多年来，成功开发建设了高发科技工业园、高发东方科技园、高发佳苑、高发单身公寓楼等住宅和厂房。而开发商滨基地产近年来共开发了福乐园、天泽花园、商会大厦、银湖花园别墅等项目。两者合计已经有了10个项目。

【深圳CBD第一个成品房】

2007年之前的深圳CBD，所有的住宅都是毛胚房，也就不是成品，而是半成品。高发城驰是深圳CBD内第一个、也是截止目前唯一的成品房：带精装修，直接搬家或者出租就可以了。

同时由于土地增值税政策开始严格执行，因此推进精装修房在合理避税上具有先天优势，作为第一家在深圳CBD作出准确响应的房企，高发城驰对于工作繁忙的商务人士来说，无疑是一个福音。

1000元/平方米这种精装修规格在小户型算是比较奢侈的了，再加上圣庭苑酒店的星级物业服务，新区委完善的配套，便利的交通，巨大的人流，依公园之势被定位酒店式公园领馆必将成为商务人士的新领馆。

【CBD景观最好的新盘：景观6重奏】

香地咨询＆房地产窗www.BANQ.cn每考查一个项目都要耗时3~5小时，对项目自身及周边环境等进行祥细考查，并且都会将考查结果和广大网友共享。立于项目高处，我们可以清晰看到的主要景观资源包括：16万平米皇岗公园与2平方公里莲花山公园、香港元朗及新界群山与深圳塘朗山脉、22平方公里深圳湾海面、深圳红树林及香港米埔红树林、深圳高尔夫球场……

包含了山、海、城、公园、红树林、高尔夫等6重资源，可能大家觉得不可思议，建议各位亲自去体验吧！这样一来，这里的景观资源比CBD其它项目就多了16万平米皇岗公园这个资源。

因此可以推断，高发·城驰是CBD景观最好的新盘。要了解一个项目要尊重事实而非偏见情绪化。下面将告诉大家哪里来的山？什么样的海？以及公园等。

一、山景：莲花山、塘郎山、香港元朗、新界山脉

事实上，在未考查之前，和大家一样，我们也未曾想这个项目可以看到连连环绕的山景。项目总楼层是32层，其实附近30层以上的楼盘相对来讲还是比较密的，如福田新区委的办公楼、星河明居、东方雅苑、明月大厦、共和世家等等。

往西北方向远处是莲花山，此面只有一半可以看到远处的山景，这就是皇岗村上方的空间，而另一半则被东方雅苑给挡住了。

往西，说实话高层较多，但是招商大厦顶端部分可以看到，在本项目可以清楚的看到招商大厦和塘郎山几乎处于同一高度，当然这只是远看的效果而已并不代表真实的高度。只需要转头45度，西南香港元朗高高的楼房，高低起伏的山脉呈现在眼前，据查这些山脉是属于新界北。

南面远处，虽然是米埔湿地，还有山脉，是属于香港新界西的山脉。东面远处同样也是山景，紧临项目的共和世家有一栋是30层其他均为25层以下，所以可以看到山景。

不要以为这些景观只能在30楼以上才可以看到，事实是从十五楼开始就越来越多的山景进入眼帘。

二、海景：深圳湾

考查项目的当天，天气较为晴朗，所以往西南方向能够看到深圳湾海面，不过，距离较远，降低了观感，并且只有朝西南的四个户型才有这种资源。

三、城景：最璀灿的心脏与不雅观的村民建筑

在项目，深圳中心区近在咫尺，这是深圳最璀灿的心脏，流光溢彩，中心区会展中心的雄姿造形，阶梯状的联合广场等。

当然福田南的石厦、新洲、益田、皇岗也存在一些不太雅观的建筑，说它乱也不委屈。

四、皇岗公园：福田南唯一公园

155000 平方米的皇岗公园规划建筑面积为 13780 平方米，现有绿地面积为 101220 平方米，水面积为 1799 平方米，山林面积为 50000 平方米。然而距离公园50米内的也只有共和世家、云顶翠峰、福乐雅园和高发·城驰了，这所家门口的公园极具日常利用价值。

皇岗公园成立于 1996 年 12 月，被列为 1997 年市政府为市民办十件实事之一，于 1997 年 9 月部分园区建成，并向市民开放。公园北面通过地形改造建成一片广阔的大草坪，在东门区旁建成三个网球场，西面是一喷泉广场，有假山塑石等景观。

五、GOLF：

要看深圳高尔夫球场，楼层就要高一些，而且只有西北方向的户型才可以看到。不过向北可以看到区委大院内的游泳池与东方雅苑的游泳池。可能会有网友讨论说游泳池不算是景观，但比起钢筋混凝土，清澈蓝蓝的水面，天真活泼的孩董，看到此番景象也会有一种乐趣和好心情。

【户型】

位   置      房  号      户      型          建 筑 面 积     

B栋          1、7      两房两厅一卫       48.31㎡——48.71㎡
A、B栋       2、8      两房两厅一卫       54.87㎡——59.24 ㎡
A、B栋       3、9      两房两厅一卫       54.77㎡——55.23㎡
A、B栋       4、10     一房一厅一卫       37.73㎡——37.87㎡
A、B栋       5、11     两房两厅一卫       55.05㎡——55.45㎡
A、B栋       6、12     两房两厅一卫       55.06㎡——55.46㎡

■四周情况

【北侧：泳池架空花园形成了小景点、皇岗村凌乱无序】

北侧紧临是繁忙福的民路，双向四车道，人行道与车道之间有一排树，这些树也都是经过十多年养护长势茂盛，人行道的两边间段式的有绿化草坪。最主要的福民路设置很合理，如在福民与益田路交汇处，距离十字路口约20米都设置了掉头的转弯处。

福民路以北是东方雅苑，裙楼是万佳百货、老北方餐馆以及加州红连锁歌唱中心，透过玻璃钢可看到老北方的生意很火。东方雅苑的游泳池及架空花园成了本项目的小景点，花园一片绿，游泳池清澈透明。另一半看到的是皇岗村，握手楼感觉总是凌乱无序，好在这里已经被扩入CBD，就要改造了。

【南侧：皇岗公园山林茂密，鸟语花香】

项目的南侧是景观表现最优越的一面，虽然近处有福乐雅园和石厦变电站，但都是多层建筑不构成影响，因为本项目自6楼以上才是住宅。石厦变电站较为封闭，对项目的影响心理因素大于实际影响，与城驰之间还隔着一个福乐雅园。

皇岗公园靠北侧先是一大块草坪空地，然后是一座小山峰，中间有一些网球场，及运动设施，整个公园完全植被。透过公园上空视野又很开阔，益田花园欧丰街，以及香港的山景极具欣赏性。朝南又是深圳湾，所以这个方向的户型比较抢手。

【西侧：区委大院花苗场+游泳池，远近皆佳】

东侧是除南侧以外景观最具欣赏性的一面，新区委大院只有一栋高层办公楼，其他附楼都是多层建筑，如深圳会堂。另外，区委大院南半部分有游泳池和花苗场，高层建筑都在远处，所以视野开阔。深圳湾的海面在天气好的情况下还是有些欣赏价值的，所以此面远近都有不同的景观角度。

【东侧：远景优于近景，水围村改造后变化较大】

此面近景不如远景，因为远处可以看到山景，而近处是共和世家以及水围村。共和世家的园林很整齐，具有欣赏价值。而水围村就稍显乱些，相对而言，水围村经过改造之后，村内配套设施居住环境有了较大的改善，特别是村内的道路两边载植较大的揶树，绿化系统维护的非常好。

【靠着政府总可获得规划利好】

根据《深圳市福田03－04号片区[皇岗公园地区]法定图则》高发·城驰所在的地块属于皇岗公园地区，片区功能定位为居住、商业、行政办公及配套等。

一、合计26米以上的绿化带

片区对外联系的主要出入口为滨河路、益田路、金田路、福强路及福民路。其中滨河路为城市快速路双向十车道；城市主干路有福强路双向八车道，益田路、金田路双向六车道；福民路是城市次干路为双向四车道。

与项目紧临的福民路道路两侧设13－15米、合计26米以上的绿化带，设置了自行车、步行道以交通性林荫道为主，并有观赏性绿带穿插其间。特另是新区委对面，明月花园前面的绿化较为宽阔植被完好。道路两侧的底层布置为商业用地，形成了符合居住区性质的商业界面。

公交路线分别有15、35、71、73、76、80、219、317、374、385等。

二、3#与4#地铁、广深港专线福田站：三线轨道辐射深港珠三角

3#地铁规划调整后，地铁3号线西延线从红岭站引出后，沿红荔路向西经华强北、中心公园、莲花一村、莲花二村至莲花山公园，然后向南经民田路、经市中心区下穿地铁1号线、滨河路、福民路，经石厦片区终点至益田村。

4#地铁福民站位于金田路与福民路并汇处，皇岗站已于近日正式运行，续建工程（少年宫--龙华镇中心）也已进入施工阶段。

2006年8月22日，深圳市政府与铁道部在北京就广深港客运专线深圳境内设站事宜达成基本共识，新增设站命名“福田站”，选址于深圳市中心区益田路下，与中心区城市轨道系统构成综合换乘枢纽，依靠轨道交通进行接驳。这是国内首座大型地下火车站。

项目距离福民站和益田站、及广深港客运专线“福田站”，虽然有一定的距离（约5~15分种步行路程），但作为香港与深圳之间，珠三角城际之间最现代化、最舒适的交通工具，尤其对商务人士将起到极大的促进作用。

三、配套密集区：教育、医疗、商业、餐饮等一应俱全

项目的配套设施大多集中在福民路沿线，也是罕有较为密集的最完善的片区。中小学有：石夏中学、皇岗小学、众孚小学、福田小学、新洲小学、华南师大附属深圳学校；幼儿园：石厦幼儿园、新洲花园大厦幼儿园、皇岗幼儿园；

综合商场更是集深港两地大型连锁超市于一体，分别有：万佳超市、天虹商场、人人乐超市、百佳广场、时代广场、中港城百货；医院有：皇岗妇幼保健院、彩田医院、新沙医院、解放军总后医疗中心、深圳仁爱医院；其他还有皇悦酒店、香榭丽舍咖啡、品尚品咖啡、加州红、水围卡丁车俱乐部等。

■项目考查

【深圳地段第二好的烂尾楼】

“高发·城驰”最初为滨基地产于1994年取得开发所有权，1996年正式动工，命名福乐园，后因资金链等关系烂尾。

追数深圳的烂尾楼已是上个世纪90年代末的事情了，受亚洲金融危机的影响，一些开发商出现了严重的资金链问题，导致当时烂尾楼的出现。中心区鼎鼎大名的大中华国际交易广场、海尚国际（曾用名海湾广场）、子悦台等50多个楼盘也一度处于烂尾状态。

自2002年下半年起，深圳开始加快“问题楼盘”的处理，并提出了三年内处理完毕的目标，其中包括地价优惠、延长土地使用年限等6项优惠及盘、收、拆、卖等措施。

本项目就是其中一例，高发·城驰原名中区王座，乳名滨基雅苑，虽然中间曾一度复工开建，但最终因为规划等复杂因素未能续建。发展商滨基地产在得到高发控股投资的支持下才得以盘活。

高发·城驰是深圳全市除了大中华国际交易广场之外，地段第二好的烂尾楼。如今同龄烂尾者子悦台、大中华国际交易广场、海尚国际（曾用名海湾广场）已经获得巨大成功，发展上演盘活以后也获利良多，可见烂尾与否，与楼盘最终成功与否没有正相关和必然联系。

【项目已封顶：较大设施及管件安装完毕，细节处正在施工】

项目地块为四方形，工地周围最近的是南侧的福乐雅苑和东侧的共和世家，所以本项目和这两个楼盘之间都搭投了防护通道，以保证出入人员的安全。

施工进度方面，两栋塔楼均已封顶，我们在顶楼看到有五六位师傅正在焊接三角形的钢筋铁架，楼内方面隔墙也已施工完毕，主要是在安装门窗。消防管道水管等较大形的管件基本安装完毕，细节处如消防栓、强弱电井还未完工，施工人员主要集中在靠顶端的十个楼层。

【地下双层车库：前进后出方便业主出行】

地下室车库为两层，地下第一层层高2.89米，地下第二层层高3.49米。车库的进口位于东北处，从福民路直接可以拐进车库。出口位南侧与福乐雅园中间的位置，这样就形成了前进后出的地下双层停车场，业主出行较为方便顺畅。

项目首层与福民路之间有约20米的间距，这块面积将形成项目的广场，广场内有约5米的绿化带，将为来往此处的行人提供更宽敞的空间。

【公共部分9.54米挑高CBD第一：四层“活动空间”】

住宅是从六层以上开始计算的，五楼为架空花园，下面四层据销售人员说是“活动空间”。首层及其裙楼无非是商业，估计3~4楼为会所。

在首层两栋塔楼的中间位置，我们不访称之为“堂中”，四方形的堂中为双层挑高9.54米。一般这种挑高都是为大型的商场设计的，在住宅中，这是CBD第一高挑高，在营销中心向销售人员请教，问裙楼有没有什么商场进驻，答复是未定。周边商业已非常成熟此处再有商业进驻的可能性不大，与附近的商业形成差异化才是决策者应该考虑的问题。

【主体结构性质量较佳：管槽施工细节需要注意】

烂尾楼通常大家会觉得里里外外都在一个样子，乱七八糟坑坑洼洼的。但进入楼内考查时，项目的主要结构如楼板、墙面等施工质量超出了预期那种较差印象的情况。但是，部分施工细节太过粗糙。

一 、楼板、墙面施工水平较高

一个项目的上下楼板、墙面是最直观的反应出建筑质量和施工水平的，而本项目的楼板与墙面的施工几乎与豪宅标准相当，表面光滑平整。既使是在考查深圳的高档楼盘中也会出现楼板和墙留有模板上的木屑，而本项目的墙面非常干净并且标准程度较高。

二、管槽施工细节需要注意

在考查中，我们发现部分问题较多的都是线管、线槽、线盒以及接口处，施工较为粗糙，线盒与墙不平，阴阳角歪歪斜斜不对称等。从监理单位留下的整改字样可以看出，在这些细节的地方修修补补的返修率较高。

【与风筝并肩：公园物业景观一流】

户项目的户型中，主卧房和卧房都带有凸窗，所以朝南的户型，透过凸窗和客厅的落地窗能够看到皇岗公园全景，小山丘屹立在公园东侧，公园北部一片空旷，绿草绿树五彩缤纷的植物遍布整个公园。不仅如此，公园上空蓝蓝的天空中白云云飘浮着，偶尔有几只风筝在公园上空飞翔，就在窗外。

【个性顶部造型：塔尖成区域标志】

一航住宅和商业项目在顶楼下功夫的比较少，除非是超高层建筑，如地王、赛格、国贸等标专性建筑。而本项目的顶楼与众不同，个性十足极具特色，估计建成后可能成为此片区的标志建筑物。

顶楼的底部周围首先是倒三角形的铁架，细看这些铁架使用的材料都在特大号的，并且需要大量的焊接工作。从楼盘模型中可以看到顶楼中间竖起了两排防护墙，每栋有两根银柱通向天空中。

【港人购买比例较高】

项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯。剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。

考查过程中，始终有一种感觉，就是楼盘的户型以及建筑设计方面总能看到港式的影子。据了解，在实际销售中，确实得到了港人青睐，有客户购买了一整层就是个例。

小阳台、小凸窗、有台地防护的落地窗，房间客厅方正、内阳台、厨房拐角形状，户型虽小但很实用，设计的合理、紧凑，没有一点浪费的空间。并且户内的一些隔墙可任意改动给装修提供了更多的发挥空间。

■数据与用料

【测量数据】

凸窗宽：64公分
房间净层高：2.69米
公共走道净层高：2.69米
消防楼梯宽：1.14米
消防楼梯净层高：2.66米
首层净层高：5.00米
“堂中”双层挑高：9.54米
架空花园净层高：5.63米
裙楼消防楼梯宽：2.04米
裙楼消防楼梯净层高：4.39米
地下室第一层车库净层高：2.89米
地下室第二层车库净层高：3.49米

【部分用料】

苹果亚洲铝业有限公司铝材、深圳天众牌塑胶、上海三凌电梯、创新牌油烟净化机、万家乐牌热水器、美的空调..........

“高发·城驰”考查图片：高发·城驰与155000 平方米的皇岗公园

“高发·城驰”考查图片：皇岗公园掠影

“高发·城驰”考查图片：靠着政府总可获得规划利好

“高发·城驰”考查图片：泳池架空花园形成了小景点，西北方向远处是莲花山，皇岗村凌乱无序

“高发·城驰”考查图片：看到没有，皇岗村公园正在搞活动

“高发·城驰”考查图片：这里是深圳最璀灿的心脏，流光溢彩，中心区会展中心的雄姿造形，阶梯状的联合广场等