导读：
■大量工厂倒闭、迁出，深圳房价始终坚挺，原因何在？
■工业化，房价良好的诱导剂
■工业化的另一面，城市化的阻碍
■专家解读，工业化的衰退实为城市发展的必须
正文：

■大量工厂倒闭、迁出，深圳房价始终坚挺，原因何在？

房地产市场，短期看政策，中期看土地，长期看人口，人口的流动就是财富的流动，人口才是房价的最重要指标。而城市化是当前中国人口流动的重要引擎，城市化其实是一个人口转移的过程，大量人口从欠发达地区迁移到城市化水平较高的地区，引起财富重新分配，同时直接影响到房地产市场的供给与需求，进而造成房价波动。

近年来，深圳工厂外迁、倒闭的新闻甚嚣尘上，尤其2018年以来，华为将两千多名员工逐步迁往东莞，对此，部分人开始看衰深圳的房价，认为深圳工业“衰退”，房价马上暴跌。

然而，时至今日，深圳房价依旧坚挺，今年以来，深圳楼市在四大一线城市之中最为火热。这究竟是为什么？今天我们具体讨论一下工业、城市化以及房地产这三者之间的关系。

■工业化，房价良好的诱导剂

从本质上看，城市化是包括人口、产业、地域空间等在内的社会经济结构转变的过程，城市产业结构、经营活动方式的改变将为房地产业带来机会，因此，城市化与房价间存在正向促进作用。

而工业化是城市化进程中的一个阶段，在城市建设之初，工业化能够产生规模经济效果，从事工业生产活动的企业为获得“聚集的经济效益”而在地理上趋于集中，吸收剩余劳动力解决就业问题并能够带动地区经济发展。

工业化程度提高，产业结构调整及投资规模扩大，会产生更多的就业机会，因此会吸收大批剩余劳动力，这极大促进了人口的转移，同时也加剧了楼市供需矛盾，对房价起到刺激作用。但当工业化水平达到一定程度时，对城市化、房价的显著性将降低，甚至会起到一定负面作用。

■工业化的另一面，城市化的阻碍

当城市化水平达到一定程度后，低端工业结构的内部调整无法适应需求的扩大，尤其是老式工厂过多时，城市会存在大量相对低端的劳动力，低端劳动力限制了城市人口的整体购买力，房价也会随之受到遏制。

这时，消费、就业、资本及服务创造的需求就开始拉动第三产业发展，帮助城市就业人口持续增加、城市规模逐步扩大，为城市发展提供良好的外部环境，城市化开始加速并吸引高附加值企业进一步向城市集中，聚集经济得到进一步发展，城市化由工业化驱动后又借助需求进一步发展。

也正是基于此，深圳近年一直在进行产业转型与更新，由相对低端的产业向高附加值产业转变，深圳的工厂倒闭、迁出其实都是这个阶段的具体表现，老旧工业的衰退，并不是深圳这座城市的衰退，只是深圳在城市化进程中，部分产业被淘汰，逐步退出历史舞台而已。

■专家解读，工业化的衰退实为城市发展的必须

我国房地产界南派意见领袖@尹香武先生在《为何“工厂倒闭、房价上涨”？》（原文见http://www.banq.cn/html/43905.htm）一文中就曾提过：深圳在目前城市价值相对稳定的时候，如果传统工厂倒闭（并非全部工厂），绝对是一个利好消息，因为工厂占据了很多的空间、资源。

尹先生的话对比当下深圳的楼市可谓充满前瞻性，深圳经过近40年的发展，城市化程度在国内首屈一指，但大量早期遗留下的低产能、低附加值的工业设施仍然留存，占据了深圳大量的城市资源。

如果传统工厂迁出，迁往城市化不那么发达的城市，为深圳发展更高端的产业腾出空间，无论对深圳、对其他城市而言都将是一个利好消息，既帮助其他城市发展，也能够利于深圳的产业更新、经济发展，对楼市的发展也大有裨益。

而在产业转型过程中，深圳最早的中心区罗湖区因为发展较早，产业更为饱和，率先走上了产业转型的道路，目前经过几年时间的建设，罗湖区的产业转型已经取得了卓越的进展。

其中，位于罗湖的布心-水贝片区曾是中国影响力最大的珠宝产业基地，随着产业转型，布心-水贝片区也从原来的珠宝加工作坊集中地向着高端珠宝交易平台发展。而引领这一变革的，当属由粤海置地牵头打造的大型珠宝产业综合体——粤海城。

粤海城身处布心-水贝珠宝商圈和大梧桐创新产业带“智谷”的核心位置，其所在地正是陪伴了几代深圳人的原金威啤酒厂厂址，随着城市产业革新的大潮来临，原金威啤酒厂所在地也将升级为更高端的产业基地。为此，粤海置地在此规划了约300m超甲写字楼及约180m深圳钻石交易大厦（暂定名），携手国务院批准设立的国家级要素市场——上海钻石交易所资源，打造延伸服务平台，助力深圳黄金珠宝产业繁荣腾飞。

粤海城已经紧跟深圳城市发展的步伐，随着深圳城市的继续发展，粤海城也将在布心-水贝片区，创造更大的价值。