GO
登陆
投资分析
几组数据告诉你,这里才是深圳的产业活力中心!

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-01-02 15:40:22点击624


导读:
■深圳五大就业中心,罗湖榜上有名
■千亿产值城区,解码罗湖核心产业
■有产城区,才是资本溢价之地
■以产业判定城区价值,才是正确的甄别之道
正文:

■深圳五大就业中心,罗湖榜上有名

百度地图慧眼和深规院联合创新实验室近日联合发布了一个研究成果,通过大数据技术识别出深圳至少有五个就业中心,即高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”。

这项成果借助百度地图慧眼提供的2019年3月深圳市就业人口数据,加上企业工商注册数据,统计了100m×100m网格内的就业密度,并考虑深圳庞大的就业人口基数。根据统计,罗湖的就业密度在深圳五大中心中排名第二。



从下图就能看出,从罗湖金三角到整个罗湖,整体的就业密度明显高于其他区的,整个片区的就业人群分布比较均匀。


图源自深规院公众号“UPDIS“

■千亿产值城区,解码罗湖核心产业

罗湖能够在就业密度上有优势,其实就是因为罗湖的产业发展势头良好。一个城市、一个片区的就业是靠产业支撑的,吸附人才的能量也来自产业!

罗湖产业配套成熟,已形成具有3+3+N(3:金融业、商贸业、商务业;3:黄金珠宝业、旅游业、文化创意产业;N:以人工智能、大健康为代表的战略性新兴产业)都市型产业结构,罗湖片区的就业密度也有了与福田南山较量的底气。

红岭新兴金融产业带深圳市重要的三个金融增长极之一,目前,红岭新兴金融产业带持牌金融机构总数占全市1/5、金融业总资产占全市1/3、2019年上半年金融业对经济增长的贡献率达49%。罗湖区80%的金融机构集聚在红岭路,积淀了一大批中外资金融机构、总部企业以及跨国企业分支,众多知名银行扎堆发展,产业集群已天然形成。2017年至2019年上半年,辖区新增持牌金融机构30家,全部集聚于红岭新兴金融产业带,金融机构开始从外迁到回流。

除了金融以外,罗湖“成色”最足的产业是黄金珠宝业,作为中国的宝都,水贝-布心片区出产了全国70%以上的珠宝,珠宝年产值超4000亿元,从业人员约12万人,被称为“中国宝都”。截止到2018年,水贝珠宝集聚区共有黄金珠宝法人企业6400多家,产业活动单位1500多家,个体经营户1000多家,年营业收入1200多亿元。

另外,罗湖从战略高度规划推动了大梧桐新兴产业带建设,核心布局“一校三谷多园区”,形成“北科技创新、南金融商贸 ”错位发展格局,重点发展人工智能、信息技术、生命健康等新兴产业,大梧桐新兴产业带有可能成为粤港澳大湾区框架下,广深科技走廊上的又一颗明珠。

罗湖也是香港企业投资的集聚地,在口岸经济带内聚集了6000多家香港企业,以从事批发零售、高端服务业为主。

金融、珠宝、科创三足鼎力,支撑起了罗湖的产业和就业,也给区域的发展带来了更丰富的想象空间!

■有产城区,才是资本溢价之地

一个片区有了产业,带来了产业人群,将产业做大做强,有了吸引资源的能力,能吸引众多的产业系的公司以及上下游企业,提供庞大的工作机会和岗位,进而能够吸引众多的就业人群。

大量的就业人群流入能够带动房地产市场的需求,对楼市的量价形成推动。高端产业集群的区域,就业人群的支付能力与消费能力也越高,最终将体现在居住需求上。产业的发展与人才的聚集,片区商务空间的需求也随之增多。

一般情况下,产业越高端、多元,片区的房地产活跃程度越高,房地产的溢价空间越高。因为产业的集群以及人才聚集,带来城区价值的提升,投资价值也会跟着变高。因此我们看待一个区域的潜力,它的产业定位尤其值得关注,对一座城市是这样,对于一个片区也是如此。

高科技王国硅谷,一个世纪之前这里还是一片果园,最初的形成原因很简单,它只是政府为了留住斯坦福内地区的学生,免于到东海岸就业,鼓励他们在硅谷地区创业,逐渐形成高科技公司云集之地。

据房产平台Zillow数据,在Facebook的总部所在地Menlo Park,房价中位数为232.27万美元,在苹果总部所在地Cupertino,房价中位数为213.62万美元。同时人口也在不断扩张,居住需求得不到满足,整个加州预计在2020年将有200万的住房缺口。

前文提到的随之五大中心的高新园片区,拥有就业人员31.44万人,对于住房和办公的需求很大,周边的房地产价值也很高,从华润城的受欢迎程度以及宇宙旧改白石洲的受关注程度,就可以窥探一二。目前华润城物业最高的价格已经去到15万一平米了,科技园商圈的租金也达到了136元/月/每平米。

■以产业判定城区价值,才是正确的甄别之道

在判断未来区域发展潜力时,要看到片区产业的发展程度和潜力,以产业为导向带来的商务气息是否浓厚。在买入一个片区时,也要看到产业带动下这一片区的租售活跃程度,再从中挑选优质物业。
 
在产业发展旺盛的片区,商务公寓似乎更为迎合片区的商务氛围,近日,《深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》公布,宣布“取消商务公寓‘只租不售’”的利好消息加持,买入商务公寓的契机应到来,

12月15日,以“资产先行,领见未来——2020政策预判及楼市展望”为主题的楼市专题中,“楼市南派意见领袖、创领级的房地产专家”@尹香武 先生提到:

•在大湾区、先行示范区利好的带动下,深圳城市开始变化,综合性城市、国际化城市即将呈现。深圳的未来的发展会很好,作为购房者要抓住深圳从一个特殊的城市、单向的功能化的城市,发展成为一个综合的、传统的、经典的城市这一裂变的过程。

•即将迎来的5年内变现的房产税政策,将使得品类之间、地域之间的待遇发生变化。从投资的角度来看,购房者要进行多品类的配置,特别是身价到了一定水位的购房者,可以适当的配置一些公寓类、办公类的产品。

罗湖的产业的发展壮大导致人口流入,提升市场需求和经济活力,产业的空间需求也会加大,也将会在深圳在此腾飞浪潮中获益。作为罗湖的产业空间代表的粤海城,处于水贝·布心珠宝成熟产业以及大梧桐产业带的中心位置,是最佳产业空间配置,粤海城受到的产业辐射利好明显。

约65万㎡城市多元综合体粤海城,集产业、商业、生态、办公、公寓、人文等多元业态于一体,项目规划打造有一栋约300米粤海置地大厦,以及一栋约180米深圳钻石交易大厦(暂定名),以大梧桐创新产业带为轴线,未来依托片区行业优势,携手上海钻石交易所资源,打造延伸服务平台,围绕片区“一带、双核、三区、大绿环”整体产业空间布局及总体规划结构,建设国际珠宝生态创意城区,与行业共生长、共发展,助力深圳黄金珠宝产业繁荣腾飞。

目前项目在售建筑面积约37-137㎡办公&商务公寓,极目湖山盛景,单价5字头起,敬请关注!

项目地址:深圳市罗湖·东昌路·粤海城 悦•艺术馆
咨询电话:61886666


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。