导读：
■深圳楼市风景独好之谜
■三方面剖析深圳楼市火热的背后真相
■人口优质化，深圳这类项目最值得期待
正文：
■深圳楼市风景独好之谜
今年以来，在四大一线城市中，北京、上海、广州的二手房挂牌均价全部呈下跌趋势，只有深圳一枝独秀，呈现上涨趋势。
北京，2018年11月的二手房挂牌均价为6.48万元/㎡，到了2019年11月，二手房挂牌均价为6.16万元/㎡，跌幅约为4.80%。上海和广州的情况也类似，近一年来，上海二手房挂牌均价下跌约2.93%，广州跌幅最大，约15.65%。
只有深圳的挂牌均价，还在坚挺地往上走。2018年11月的二手房挂牌均价为6.13万元/㎡，到了2019年11月，二手房挂牌均价为6.23万元/㎡，涨幅约为1.59%。
楼市表现，短期看政策，中期看土地，长期看人口，深圳一枝独秀，政策、土地、人口三方面中必定存在有别于北上广的情况1。今天，我们就结合这三大主要因素来分析深圳，从中探索深圳楼市风景独好的核心原因。
■三方面剖析深圳楼市火热的背后真相
1、政策因素
在政策方面，深圳从诞生起，享受到的就是例外的集合体：特区试验、住房商品化改革、率先发行股票……在今年的楼市相关政策里，深圳依然还是一个例外：粤港澳大湾区、社会主义先行示范区、豪宅税调整等政策利好，更是让深圳的楼市大放异彩。
8月，中央宣布深圳升级示范区，提出要将深圳发展为“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”。消息一出，深圳楼市立刻火热起来，鹏城金融数据显示，以8月18日为界限，8月12日-26日，15天每天平均成交38.5套；而8月31日-9月14日，15天每天平均成交54.5套，成交量增长迅猛。
11月11日，深圳对“豪宅线”标准进行调整：在新的“豪宅线”标准下，未来只要面积小于144㎡，容积率1.0以上的普通住宅产品，持有满两年交易即可免缴纳增值税。在此之前，按照旧标准来计算，不少“蜗居”也能被划入豪宅范围。“豪宅线”的调整则杜绝了这一问题。同时也给房价市场打了一剂强心针，据链家网的山语海花园最新挂牌房源显示，就因豪宅线界定标准放宽，二手房立马加价40万、10万！15秒之内连续跳涨两次，加价共计50万！
相比之下，在北京、上海等地，并没有类似政策出台。例如豪宅税，在深圳调整“豪宅线”标准之后，北京、上海并未跟进。11月19日，上海市房屋管理局更发布关于延长部分规范性文件有效期的通知，表示于2014年11月20日生效并即将到期的上海普通住房标准将继续实施，有效期延长至2024年11月18日。而据第一财经报道，对于普通住房认定标准的问题，北京住建委11月12日在回复中表示：目前北京还没有具体修改的时间。
因此就政策方面，深圳已经走在北上广前面，率先为楼市发展带来了利好，促进了楼市的持续发展。
2、土地因素
深圳的土地问题，早已不是新闻，2019年4月的城市共创大会中，地产人王石透露，深圳可开发面积只剩下20平方公里左右，每年新增用地面积不足两平方公里。
深圳面积只有1997.27平方公里，在37个国内一级城市里排名34位，远远落后于另外三大一线城市。并且，根据规划，深圳将保留50%的绿化用地，即全市一半土地不可开发，还有不低于300平方公里的工业用地红线，也是不能建住宅的，并且要去掉学校、医院、公路等公共配套用地，真正留给住宅的用地非常少。
通过近年来的深圳土地出让情况，也能反映出深圳的土地问题。统计显示，自2012年至2018年2月，深圳挂出土地超300宗，出让成功265宗，出让面积超过768万㎡。从土地用途来看，商业用地占比最高，达到47%；而工业用地占比也不低，达到45%；三者中，居住用地出让面积占比最小，不足8%。
土地方面来看，深圳因为客观限制，已无更多可用土地，难以开发更多住宅，深圳本地的住宅成为实打实的稀缺资源。
3、人才因素
人才是城市最重要的资源，也是支撑城市价值与活力的最重要因素。2019年4月19日，广东省统计局公布的数据显示，2018年底，深圳常住人口达到1302.66万人，对比2017年底，深圳常住人口增加接近50万，增长率4%，是全国增长最快的城市。
同时，据深圳市人力资源和社会保障局数据，2018年深圳接收应届毕业生10.8万人，同比增长7%，连续5年创新高。2018年新引进归国留学人员2.1万人，累计超12万人，扎根深圳的“海归”人数连续三年直线上升。深圳抢人才水平，由数据可见一斑。
深圳不仅抢人厉害，留人水平也不在话下，查看深圳在校生、毕业生的数量就能发现，2018年深圳的在校生、毕业生几项核心数据，都是增长的。
深圳市各级各类学校总数达2551 所，比上年增加114 所；毕业生50.02 万人，招生63.63 万人，在校学生220.92 万人，分别增长9.3% 、5.9% 和6.1%。这就意味着，深圳仅在校学生，就达221万人，如果按照1300万常住人口计算，占比达17%。这反映深圳人口结构优化程度较高。
人口方面，深圳不仅人口较多，同时还在持续向外界吸纳更多人才入驻，每年数以十万计的人口增长量，进一步加剧了深圳的住房需求。
■人口结构优化，深圳这类项目最值得期待
综合来看，深圳的楼市能够在一线城市中逆风而上，政策的鼓舞是一方面，但也有城市自身的客观原因。深圳城市基本面好，人才虹吸效应强，人口数量涨幅惊人，2018年人口净增长50万人，是全国为数不多的人口仍在增长的城市；另一面是深圳面临无土可供应，而城市更新速度慢的问题，很难短时间内缓解深圳人口的居住压力。供需失衡下，也就不难理解，深圳的房价为什么这么高了。
而往深层次分析，深圳人口结构优化程度较高，高学历人士占比重较大，同时对应届毕业生、归国留学人员的吸引力更强，无形中提高了精英人群在深圳的总体占比，因此从长远来看，深圳楼市中，更贴合精英人群需求的豪宅项目在未来将会展现出更值得期待的市场潜力。
但深圳现有土地极度匮乏，已经不具备条件开发多少新的豪宅项目。因此，市面上现在售的豪宅项目，诸如南山区的天鹅湖花园（三期）、龙华区的龙华金茂府，未来也将成为市场的新宠。
天鹅湖花园（三期）位于南山华侨城片区，华侨城片区以高端的生活氛围、卓越的自然景观和地段优势闻名于深圳。而天鹅湖花园（三期）拥有这些优势之余，还给予业主更大的生活乐趣，包括自配的4.3万㎡主题式商业和专享地铁出入口等，为业主生活带来极致便利。
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