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投资分析
2019年深圳楼市盘点2:关键词篇

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-01-10 11:00:07点击708


■前言

盘点2019年的中国房地产市场以及深圳楼市情况,让人唏嘘又感慨。过去一年,中国房地产市场的总体情况,应该是平稳中又有跌宕的。

因城施策的大环境下,2019年深圳楼市的主要情况,估计通过以下十个关键词,即可窥见一二。

■深圳楼市十个关键词

一、先行示范区

2019年8月18日,中共中央国务院发布消息,支持深圳建设“ 先行示范区”。其中包括现代化经济体系、民主法治环境、现代城市文明、民生发展格局、美丽中国典范、保障措施等多项标准。

先行示范区”具有高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋五项战略地位。 文件公布后,人们对深圳这所城市的信心进一步提升,原本低迷的市场开始升温,成为了深圳 楼市变化的转折点。

二、双限双竞

即限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交的只租不售的人才住房面积。2019年下半年的两次宅地拍卖中,“双限双竞”再现,公开出让的7宗住宅用地均对入市住宅均价进行了限定。

这不是深圳第一次采用“双限双竞”的方式出让居住用地。2016年12月,深圳首次采用“双限双竞”模式拍地,分别位于深圳市龙华新区、坪山新区和大鹏新区的3宗地块吸引了包括万科、中海、招商蛇口、润投(华润)、金地、碧桂园等多家房企参与竞拍。但此后,深圳未再采用过“双限双竞”方式出让土地。 2019年下半年深圳重启“双限双竞”,业内普遍认为,此举是为了 控制高价地块,建立房地产市场平稳健康发展长效机制。

三、“豪宅线”调整

2019年11月11日,深圳市普通商品住房标准不再有总价的规定,新普通商品住房认定标准出台后, 宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,持有满两年的住宅,将不受成交价格限制,无须缴纳买卖差额5%的增值税。

深圳对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭降低购房成本,满足合理住房需求。

四、扩容

深圳会否扩容一直以来都是热点话题,不过2019年的深圳热点关键词,应是前海扩容。

10月24日,前海推进中国特色社会主义先行示范区建设工作成果发布会在前海合作区举行,前海管理局局长杜鹏在会上透露,前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”正在积极推动中,已经上报国务院。

深圳前海深港现代服务业合作区位于深圳西部南山区南头半岛西侧,占地面积15平方公里,包含前海区块和蛇口区块的前海蛇口自贸片区面积为28.2平方公里。较之横琴自贸区和南沙自贸区,前海自贸区的面积实在太小了,若能实现扩容,将赋予前海更多的发挥空间。

五、贷款市场报价利率(LPR)

房贷利率今年迎来了大改革,从此再无“打折”的房贷。 

8月16日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。8月17日,中国人民银行立即响应,将改革完善贷款市场报价利率,也就是LPR形成机制。自8月20日开始每月20日将按照新的报价机制发布贷款市场报价利率LPR,作为各银行新发放贷款定价的主要参考,同时作为浮动利率贷款合同的定价基准。 

在LPR新机制出炉后,8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 央行表示,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

六、房住不炒 

“房子是用来住的、不是用来炒的”,这一概念在2016年底的中央经济工作会议中首次被提出,而且近年来,“房住不炒”一直都是楼市调控政策的总基调。从今年7月份的中央政治局会议,到年底的中央经济工作会议,高层一再强调要“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位。 

围绕“房住不炒”的总基调,今年以来,各个城市根据其城市规模、功能、人口结构、经济增速等实际情况,相继实行“因城施策”的调控措施。据不完全统计,2019年年初至今,累计房地产调控次数接近600次,远超去年全年450次,再一次刷新了历史调控记录。在坚守“房住不炒”底线的基础上,一些地方从信贷、土地等方面收紧了楼市调控政策;另一些地方则适度宽松了限购政策。

七、抢人 

2019年,从一线到三线,从内陆到沿海,各大城市在“抢人”上使出了浑身解数:送“户籍”、送“钱”、送“房子”,积极推行各种人才引进政策。 据不完全统计,今年以来全国已经有超过160个城市发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%,其中有超30个城市陆续出台了新的落户政策。

各城市除了敞开落户大门外,还实实在在动用了补贴吸引人才。据了解,宁波、柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地都开出超百万的高补贴吸引优秀人才,宁波人才安家补贴最高达800万元。除了常规的落户和补贴之外,一些城市还出台了个人所得税补贴等更为个性化的政策。

八、降准

今年以来,央行已经执行了三次降准。 

2019年1月4日,人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点,属于全面降准。 

我国央行决定于 9 月 16 日全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点,再额外对在省级区域内经营的城商行定向下调存款准备金率 1 个百分点,于 10 月 15 日和 11 月 15 日分两次实施到位,每次下调 0.5 个百分点。(全面降准+定向降准) 

2019年11月5日,央行如期续做到期中期借贷便利(mlf),操作量4000亿元,与当日到期量基本持平。但出人意料的是,中标利率为3.25%,较上期下降了5个基点。这是自2018年4月以来,首次调降1年期mlf利率。

九、产业全球招商

12月18日,2019深圳全球招商大会举行,驻华使领馆代表、友好城市官员、世界500强和大型跨国企业、央企、行业领军企业代表近600多位嘉宾参加了此次大会,深圳市委书记王伟中、市长陈如桂均出席,规格之高极其罕见。

此次深圳集中推出了30平方公里产业用地面向全球招商,现场签约项目128个,总投资超5600亿元。并承诺:只要是符合深圳产业方向和高质量发展需求的优质项目,深圳一定有地可落!

同时,深圳新出台一批生物医药、新型显示、集成电路、5G等重点领域的精准化产业政策。 深圳产业发展未来也将迎来一个新台阶。

十、规范住房租赁

7月4日,深圳发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,向公众公开征求意见。《意见》提出了6大政策措施,欲在2023年底前实行零税率。 《意见》提出多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为等6大政策措施,具体包括建立住房租赁行业主体备案制度,全面实施租赁合同信息采集、登记或备案制度,建立住房租赁指导价格发布制度等。 

值得一提的是,《意见》还提出,个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,在2023年底前实行零税率。


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