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行业观察
头部深圳,回归传统:仅靠莱佛士公寓,殿堂物业太少了

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-01-07 18:32:02点击900


看了基金报的数据,2019年深圳上市公司市值激增3万亿,增长仅次于央企为主的北京,相比上海的市值差距进一步拉大到4.2万亿,相当于3.3个南京、4.4个天津、5.3个成都、或7个苏州或重庆的上市公司市值。


剔除央企后,深圳的上市公司市值更是全国第一名,接近11万亿,遥遥领先于北京的6.8万亿和上海的6.4万亿。关于相关的数字表格,请看文章后面的附带。

深圳各行各业各领域的领先企业,其实都是自己的企业。这是深圳相比上海和香港非常不同的特征,所以我才说深圳根本不是一个外资城市,深圳已经成为一个具备头部特质向外输出的城市。

就说香港吧,香港的各个领域的头部企业都不是自己的,连保险公司和银行都不是自己的。剩下的几大房地产企业,其实只是银行和金融机构的派出分支而已,香港是没有自己的企业的。

从这一点上来说,香港的级别是不如深圳的,而且是远远的不如。上海稍微好一点,但也是依赖于外资的,上海在改革开放以来,在培育企业方面的表现是比较差的。

深圳是自我培育企业最成功的城市、是自身总部占比最高的城市,具备鲜明的头部特征。而且深圳的总部企业质量非常高,控制流的能力非常强。

比如说信息流有华为与腾讯、资金流有招商银行、金独流有中国平安、物流有顺丰快递,唯独由于地理位置的限制,缺乏对客流的足够掌控能力——但实话实说,深圳以这样的偏僻的位置,能够达到这样的客流掌控程度,也已经非常了不起了,深圳机场、深圳高铁表现还是很出色的。

只有掌控流才是掌控命运,才能掌控更多更大的价值。在这一点上年轻的深圳令人惊艳。也是众多的购房投资者受益的主要因素。真正几乎是不可复制的。

纵观一战以后,所有的城市发展都是在原有城市基础上逐渐加以壮大的。从零开始建成的超级城市,只有深圳一座。所以那些寻找下一个深圳的人,一定会失望的。

中国的城市发展也一定会从这种特殊阶段回归到传统价值阶段,就是在原有的城市基础上进一步的发展壮大,而不是另起炉灶再建一座。忘掉深圳吧,回归传统吧,这是必然的要求!

由于真正各行各业的企业都是自己的,所以高管也都在深圳安家落户——只有外来的企业的高管才更多的租房子,就导致深圳的豪宅市场有价格信号而缺乏租金信号。

对于深圳的超级都市豪宅——既一线拥有自然稀缺资源、又一线拥有民生稀缺资源——来说,确实是面临着一股最好的客户基本盘,这个基本盘就是这些头部企业的高管。这个客户盘的基本资源是非常优质的,目前他们的需求还远远没有满足。


深圳有一家超级企业的总裁,就买在他上班附近的某个超级豪宅中,由于面积太小了,他买了同层两套,一套安置司机保姆这些服务人员,一套自己住。可见如果当时这个项目发展成面积更大一些的项目、内部设计考虑到领袖的需求,将受到更大的欢迎。

而这家超级企业的老板,就选择在了另外一个面积更大的小区的次顶层。深圳湾1号的莱佛士公寓,用最新的形象在去年推出后,销售情况非常理想,就已经证明了上述趋势,确实已经在发挥作用。

但是单单一个深圳湾1号的莱佛士公寓,供应是远远不够的,僧多粥少啊!这几乎是供求最失衡的领域了。现在深圳的超级豪宅和殿堂物业的需求,几乎都只能依赖于二手房解决了。

深圳的好地段要加快创新,要认识到深圳头部经济的特征,要认知到深圳领袖需求众多的特征,从这个角度去发展新一代的超级都市豪宅。

新一代的超级都市豪宅,我称它为:殿堂物业。你猜猜看深圳出现深圳湾1号、华润深圳湾悦府、招商双玺之后的新的殿堂物业的时间还需要多久呢?


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