1#、5#地铁换乘物业“宏发中心大厦”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势  
    【走廊式组合结构】
    【片区还在建设之中，不够完善】
    【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】
    【容积率3.5，即将成为主流容积率】
    【公共交通暂显不便，但路网极其发达】
    ■项目优势
    【目前，深圳仅有的地铁换乘可售小户商务公寓】
    【深圳最高层高小户商务公寓之一】
    【宝安中心区2007~2008唯一小户商务公寓供应】
    【超宽走廊、室内无梁柱、倒凸窗】
正文：

■前言

位于宝安新中心区创业路与新湖路交汇处东面“宏发·领域”，占地37352㎡、建筑面积168000㎡、容积率4.5、建筑覆盖率38.5%。

2007年1月6日，宝安CBD宏发领域1期公开发售，开盘当天推出683套、成交555套、成交均价13850元/平米，成交率81.3%，创造了区域的新记录。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn得到最新消息，宏发领域2期为商务公寓，推广名为宏发中心大厦，据悉项目将于近期公开发售。不少购房者主要看中其可做写字楼的特点。

宝安CBD•宏发中心大厦以49平米一房一厅一卫、一房二厅一卫约65平方米、一房二厅一卫约76平方米为主力户型，配合少量二房二厅一卫约74平方米、二房二厅一卫约84平方米。

宝安CBD•宏发中心大厦位于整个宏发领域项目的西侧，紧临新湖路与创业路交汇处，俯视宝安中心广场全景和深圳湾海面，可看公园、山景、海景，景观资源丰富。

要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求www.BANQ.cn称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称为“唯论”）。
 
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《1#、5#地铁换乘物业“宏发中心大厦”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”、“片区优势”三个部分。

■项目劣势
    
【走廊式组合结构】

“宏发中心大厦”为中小户型产品，采用了走廊式结构，这种组合方式节省了公摊面积、使外立面更加整洁，但是也使隐私性受到一定影响，同时，互相之间的影响也稍微加大。

【片区还在建设之中，不够完善】
 
宝安中心区虽然有美好的规划，但是除开行政中心、体育馆，其它设施则还在建设之中，估计还需要3年的建设期。这对于居住者来说，还需要忍受较长一段时间，才能享受中心区的配套。
 
【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】
 
规划1000万标准箱吞吐量的大铲港，将极大地带动区域经济，为区域房地产带来刺激。这是港口的经济利好。但是在环保上，这则是一个利空。
 
由于港口很多货车同行，必然给宝安中心区带来较大的废气和噪音污染，这就是港口在环保上的利空。正如半求www.BANQ.cn以前所分析的，在工业社会及之前，房地产是经济的正关系，环保并不是决定因素，所以虽然有污染，但依然可以将港口作为一项利好。
 
【容积率3.5，即将成为主流容积率】
 
容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标，也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小，单位面积上居住的人口就越少，自然居住就越舒服。
 
“宏发·领域”做为建筑面积超十万平米的小区，容积率上限指标为4.5，除公寓外，实际住宅容积率只有3.5。在新的《深圳住房建设规划》中，未来关外的容积率将在3以上。特别是在目前深圳市政府着手普遍提高住宅容积率的形势下，未来这种容积率成为主流将已经不是疑问，特别是在中心区域，将成为主流容积率。
 
【公共交通暂显不便，但路网极其发达】
 
项目靠近创业一路、新湖路、甲岸路、宝安大道、新安一路，未来，海滨大道、沿江高速路建成以后，这里的路网就将更加发达。

不过，由于目前这里公共交通因为居住人口不多，因此线路还不密集，稍显不便。当然，这里用的只是稍显不便，未来等1#地铁通车以后，这里的公共交通将成为深圳最佳的区域之一，1#地铁宝安中心站就在小区楼下。

■项目优势

【截止目前，“宏发中心大厦”是深圳仅有的地铁换乘可售小户商务公寓】

“宏发中心大厦”小区楼下就是1#地铁与5#地铁的换乘站：宝安中心站。在深圳目前只有两个中小户物业：宏发中心大厦、益田假日广场。而后者不销售，因此，截止目前，“宏发中心大厦”是深圳仅有的地铁换乘可售小户。

1#地铁开通以后，以及宝安大道与深南大道对接、滨海大道与海滨大道对接以后，宝中就与南山、福田、落湖实现了一体化，“深南-宝大”以及其地下的1#地铁就成为深圳黄金轴线。

5#地铁则将南山、宝安、龙岗、罗湖、福田5个区连接起来，是深圳最重要的东西轨道之一。

【深圳最高层高小户之一】

“宏发中心大厦”设计层高3.2米、实地考察测量净高为3米，达到3米以上的房产，豪宅中为数不少，比如兰溪谷2期、星河丹堤高层、卓越浅水湾等等。但是在中小户型中，达到这个层高的项目，深圳不会超过三个。

当然3米6层高的中小户深圳有5个，但是，这是非标准层高，而是为做隔层、夹层而设计的，因此房价上是有考虑的，做完隔层、夹层，层高就很压抑了。

【宝安中心区2007~2008唯一小户供应】

宝安中心区在2007年年内，将有鸿荣源熙龙湾、宏发中心大厦、金泓凯旋城、深业新岸线3期、龙光世纪写字楼4个项目推向市场，但是小户型则只有宏发中心大厦。而且，在2008年内也没有小户供应。

【超宽走廊、室内无梁柱、倒凸窗】

“宏发中心大厦”空间设计超前，标准层1600平方米，1500平方米多功能会所，10米高入户大堂，走廊净宽2.1米。

所有户型100%方方正正，最具特色的是倒凸窗设计，倒凸窗宽1.5米，和户内空间具有同样的使用价值，并且倒凸窗是不计算面积，赠送面积比例达14%~21%。室内无梁无柱，可随意拆分自由组合，保证功能的同时格局更加趣味性。

其余唯一性研究请见：《“宏发·领域”唯论》：www.banq.cn/html/3835.Htm，这里就不再重复。

深圳唯一地铁换乘可售物业：1#地铁、5#地铁换乘站与宏发中心大厦