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行业观察
无主房的有心人:当心技巧与聪明

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-01-14 10:06:58点击462


今天上午接待了两位面询者,聊了很多。由于涉及到客户的个人机密,不好将情况公开。但我由此想起以前一次密讲所讲到的,于是就把速记找了出来,给大家参考。

最近市场有些变化,什么变化呢?钻研金融技巧成为一个流派了,这是我比较担心的地方,为啥呢?比如说你不钻研金融技巧,你能不能用金融技巧,能。或者说你钻研的金融技巧,你的成本会不会降低?不会。

作为个人的意见,我特别特别的反对一个投资者去钻研金融技巧,因为你的智力资源、时间资源是有限的,一旦钻研这个不需要钻研的技巧,你会被他晃花你的眼睛,我们的投资者要做到什么?

要有一些地主思维。地主思维琢磨的更多的是什么呢?趋势要精准,哪里有好房子,房地产的供应信息,然后性格要稳定。今天就聊聊这个吧。开聊之前提醒你:

新年最重要是制定新的财务计划。房地产是金钱的游戏,2020一开年就有三大新的金融与货币政策,成为金融新法最密集的开年,影响到楼市与股市,但方向空前不同。现开展《密件专享26回:利率改革与楼股预判》。报名即找13106543540杨小姐,限50人。文归正传。

上一次讲密讲的时候,我不知道今天他在不在场,他提了一个极好的问题,因为有一场密讲让我提醒大家,深圳出来了一种新的房子,绕过限购的房子,就是所谓的无主房,就是房东不知道哪里去了,找也找不到人,正府就把它没收了,正府没收正府不能抱着一堆房子呀,正府要的是钱,正府就要把这个房子卖掉,无主房绕过限购。

而这个有心人,非常有心的人,他听了以后就记在心里,他竟然找到了三套无住房。在深圳光明正大绕过限购,正府给他做交易,价格还很便宜。这是我们要锤炼的真本事。

好,比如说我现在没有钻研金融技巧,天天有人给你打电话,要不要钱啊?为什么要钻研?我建议不要钻研,我自己有没有钻研呢?我有一段时间钻研过,后来发现不行,我钻不下去了,我必须要把这一块分包给一个中介,这个中介叫什么?金融中介。

你必须要有一个金融中介的朋友,我朋友圈里头有两个经过我检验的金融中介,我需要知道什么融资技巧,我就把问题扔给他,你告诉我,反正如果我要钱你给我弄,你别告诉我过程,因为我不想沾脚气。我不想影响我这(大脑)。

所以我建议作为房地产,就算你是个投资家,交易的频率还是很低的。不像我们吃饭交易频率极高,不需要去积累房地产的金融技巧。但很奇怪的是我好像挡不住这个金融技巧的潮流,问这种的人越来越多,不批评,你有这个倾向也是正常的。

但是我是经历了这个阶段反过神来,我告诉我自己精力有限,而且这个不需要钻研也能正常地使用,钻研这个是浪费的,有人做这个生意。你钻研了,知道了你去利用这个金融资源,你依然要付这个成本,那何苦要钻研?我不知道我说这个话大家能不能理解,所以我就建议不要去钻研。

在去公司的路上,我就在想还是要再次说个问题,要更认真地说一句,不要在购房技巧、金融技巧上投入太多的时间和精力,钻研这个的意义是不大的。并不是说这些技巧性的、小聪明性的、甚至有点刁钻的牛鬼蛇神的玩艺一点也没有价值,而是说你的时间精力是有限的,如果把这些有限的资源配置在了没有太大必要的方面,更重要的东西你就没有精力去弄了。

花那么多时间、时间和资金学了,其实用不上的。什么,比如说那些金融技巧,就算你自己掌握了,也是要有别人来服务的,就算你不懂别人也会提供给你的,无非就是个金融中介费的问题。

再比如说那些购房技巧,有些人传播的时候,几乎是传播谈判的话术和骗术、教会你如何做假……这些看起来也许是挺有意思的,尤其是有些视频你猛然一看,觉得立即能明白、立即拿来就能用就容易兴奋。

但是,房地产是典型的低频交易,为低频交易积累交易技巧,这绝对是错误的。重中之重是前瞻性、是节奏的把握,那些技巧传播者,我敢说他们都不懂那些技巧,有些是空想出来的。

我为什么要强调前瞻和节奏呢?"往后看黄金万两,往前看两眼漆黑"——大多数人是这样的,但房地产和城市化是具有极强规律的:房地产是城市化的生意,城市化是聚集现象而不是分散现象,任何促进分散的努力最后都促进了集中。

你看看房地产的规律,就是那么的强,无非就是聚集的规模越来越大,最早的时候聚集的半径是5公里,后来到10公里,然后到20公里,现在的技术条件又扩展到了50公里。仅此而已。

所以房地产投资要看大格局,看大势,看方向。除非你是投资家级别,作为一般的普通购房者,或者说只是为了解决家庭的基础建设。

第一,做好家庭或个人资金配置分析,35~40%的资金投入房地产是必须的,你想都不用想,这是规律;

第二,做好核心资产布局,家庭的核心房产,相当的时间要为你提供整体的解决方案的,比如说居住教育和日常的生活配套,这些都要很完备,如果不完备就成不了核心资产,XXX项目的密度又高,容积率又高,户型又很一般,为什么价格节节高呢?因为它就是具备了核心资产的各种特点。

第三,完成一二的工作后,再度剩余的资金以及可以加按、在抵押出来的资金,就应该考虑机会更大的方向、更灵活的方向——华润城这种其实不是更灵活的方向,未来将逐渐进入常态的——比如说我经常提到的①价值在凝聚的天价疯②具备质变潜质的〇到一③土地+建安成本万元化背景下的本价狂……。

但无论你进行哪一种操作,都跟购房技巧,谈判技巧,装傻行神技巧,金融技巧没有一点关系,关于房地产投资不要浪费生命在刻苦学习技巧和聪明上,而是要臣服于规律、紧跟方向和潮流——所以说白了这是性格问题,而不是学习问题。

如果你去学习,学习的也是价值观和性格,绝不是技巧与小聪明!技巧和小聪明会把你导向消费思维与长工意识,性格和价值观才会把你导向资产思维与投资意识。

开年密件召集:

利率改革与楼股预判

随着新一年开始,或许你有许多安排,但最重要是制定新一年的财务计划。房地产是金钱的游戏,金融与货币政策的影响是极直接的。2020一开年就有三大金融与货币政策的新消息,成为金融新法最密集的开年,架势多年未见:
①新版征信系统1月19日上线,影响面广。②利率机制翻篇,不但增量,而且存量客户也要按LPR定利率修改房贷合同。③利率在走钢丝,这是极微妙且极长远的信号,将极大改变楼股关系,但方向空前不同。
因此,@尹香武 深度研究并撰写文件,对此进行预判,现在以此开展《密件专享25回:利率改革与楼股预判》本次10页8100字含4部分:现状、分析、选楼、选股报名找13106543540杨小姐,限50人。

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