CBD地铁换乘“宏发中心大厦”考查流水帐
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〖时间〗：2007年07月03日09：30~12:30
〖天气〗：晴、多云  
〖事件〗：实地步行考察“宝安CBD·宏发中心大厦”项目情况
〖地点〗：深圳宝安中心区创业一路与新湖路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【占有宝安CBD办公空间的最低成本选择】
    【2007宝安中心区唯一小户供应】
    【CBD•宏发中心大厦：深圳唯一地铁换乘可售商务公寓】
    【伴着衙门：政务类中介聚集地】
    【CBD商业焦点：内商+外商=人流】
    ■周边及景观
    【5重景观：园、海、山、岛、城】
    【东侧：园林、商业街、学校，低楼层景观较佳】
    【西侧：中心广场、大铲湾港区、小铲岛、珠江口海域等永久景观】
    【南侧：购物公园、大南山，现在和未来远近皆佳】
    【北侧：住宅楼盘为主，远处看灵芝公园的山脉】  
    【“深南大道--宝安大道”贯通在即】
    ■项目考查
    【1#地铁施工中】
    【项目已封顶：既将“脱衣”】
    【施工管理与质量控制排在前列】
     一、监理人员最密集的项目
     二、施工通道双层防护
    【立体双园林】
    【深圳唯一银灰色铝扣板外立面、玻璃幕墙小户】
    【公共部分：外墙花岗岩钢挂施工法】
    【天井：会所自然通风采光】
    【会所内：半球形透明观光电梯厅及观光电梯】
    【户内考查】
     一、深圳最高层高小户之一
     二、倒凸窗设计
     三、无梁无柱：空间自由组合
     四、变截面式排烟道
    【公共部分】
     一、深圳小户最高的大堂：10米
     二、深圳小户中最高、可做攀岩的空中花园：三层挑高9.93米
     三、每层28户：更适合办公
     四、消防楼梯位居两端：管线集中在公共走道
     五、宝安区第一个电梯带空调的住宅项目
    ■数据和用料
正文：

■项目概况

【占有宝安CBD办公空间的最低成本选择】

“宏发中心大厦”是“宏发领域”的组成部分，偏向写字楼用途，因为面积小，因此可以算是占有宝安CBD办公空间的最低成本选择。

“宏发领域”项目占地37352平方米、建筑面积168000平方米、容积率4.5、建筑覆盖率38.5%。

2007年1月6日，宏发领域发售，当天683套成交555套、均价13850元/平米。宏发领域2期为商务公寓，推广名为宏发中心大厦，将于近期公开发售。

【2007宝安中心区唯一小户供应】

宏发中心大厦位于整个项目的西侧，紧临新湖路与创业路交汇处，与地铁1#和5#换乘站宝安中心站零距离接驳。

在项目的南及西南侧有鸿荣源商业中心及龙光世纪写字楼等，这两个项目围墙已经围起来了，还未进入初始施工阶段，所以宏发中心大厦是2007年宝安中心区唯一的小户项目。

【CBD•宏发中心大厦：深圳唯一地铁换乘可售商务公寓】

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn上次考查宏发领域是2006年12月份。而此次再到项目时就发现，创业路与新湖路交汇处已增加了防护栏，路变窄了，1#地铁施工正在进行中。

按照最新出台的《深圳市近期建设规划2007年度实施计划》中，确定了新安站为地铁1#（二期）和5#线的接驳站，宝安中心站为换乘站，而“CBD•宏发中心大厦”的大堂出入口处就有个宝城中心站的地铁出入口。

在深圳目前只有两个中小户物业为换乘站物业：宏发中心大厦、益田假日广场。而后者不销售，因此，截止目前，“宏发中心大厦”是深圳仅有的地铁换乘可售小户。

1#线从深圳宝安国际场到罗湖口岸，沿线经过南山、福田、罗湖、并且可以转科2#、3#线等。5#地铁从前海湾站出发，沿线经过宝安、西丽、龙华、布吉、罗湖最后折向大剧院站。

【伴着衙门：政务类中介聚集地】

宏发中心大厦与宝安区政府仅一路之隔，西南规划20万平米购物公园，距离西北面宝安体育馆约200米，西面为宝安新行政中心及五星级酒店，东北向规划建设大量住宅区及规划中的中学用地。

伴着衙门有什么好处呢？宝安区行政中心是集所有政府职能部门于一体，如工商、税务、人事、统计、建设、还有公安、国安、监察、司法.....，宝安CBD也具有行政中心、商业中心、经济中心、文化体育中心等功能，一个企业从开始成立到高速的发展过程，和职能部门打交道都需要专业的公司及专业人员去处理。做为与区政府最近的本项目自然也就成了这些机构或公司的首选办公室。

【CBD商业焦点：内商+外商=人流】

围宏发领域整个社区的底层为商业，形成了前后商业街，并且在园林中间留有商业内街。约1.1万平方米商场和约1.9万平方米的商铺形成了前后左右互通的全方位的商业街，凭这30000平方米的商业，不但能够满足项目自身，同时也将为项目周边居民服务。

以上只是冰山一角，在宏发中心大厦的南侧还有一个商业巨无霸。这就是鸿荣源328000平方米集购物、饮食、休闲于一体的大型高档商业项目：“西岸CBD购物公园”。商业、人流、租赁，关系其实很简单。

■周边及景观

【5重景观：园、海、山、岛、城】

项目的四周北侧和东侧以高层住宅为主，间隙处会有城市景观。西和南两个方向是本项目的主要景观面，分别有购物公园和宝安中心广场公园景，珠江口海景，远处大南山山景和大小铲岛屿景观。

“CBD宏发中心大厦”的建筑设计是走廊式的，一栋朝西北，一栋朝西南，所以两栋向外面的户型都可以欣赏到以上四种不同角度的景观视线。靠小区内侧的户型，低楼层园林景观更佳。

【东侧：园林、商业街、学校，低楼层景观较佳】

“CBD·宏发中心大厦位于宏发领域整个项目的西侧，东侧大多以园林景观和商业街为主，然后就是有一栋高层住宅，所以此面低楼层的户型会有更好的景观欣赏面。

宏发领域整个项目的东侧是空地，这里已经被规划为九年制一贯制学校。

【西侧：中心广场、大铲湾港区、小铲岛、珠江口海域等永久性景观】

西侧和项目仅一路之隔的是行政中心宝安区政府和政府兴建的大型广场~宝安中心广场。由下沉式广场、花山、绿化、灯光、水景、市政配套等组成的中心广场是市民休闲、娱乐及举办大型活动的综合场所。西北处是宝安体育中心，也是宝安的标志性建筑。

此面景观丰富最具欣赏价值，近有宝安中心广场，远处大铲湾港区，和小铲岛以及珠江口海域碧蓝色的海景清淅可见，当然这些远近双重景观资源都是永久性的。

【南侧：购物公园、大南山，现在和未来远近皆佳】

现时此向是大面的空地，地块非常平整。规划中，和项目仅一路之隔的是328000万平方米的鸿荣源购物公园用地，购物公园南侧地块已经围起围墙，该地块是龙光地产开发的“龙光世纪大厦”。目前，只有鸿荣源熙龙湾正在施工中。

南侧景观方面，现时视野开阔可看海、看大南山，预计两年以后购物公园建成及其他项目建好后，这里也有不同的远近景观角度。购物公园是公园式的，另外远处，再高的项目也高不过大南山，所以山景挡不住，海景可能会根据一些项目的建筑而有所变化。

【北侧：住宅楼盘为主，远处看灵芝公园的山脉】  

“CBD·宏发中心大厦”是靠近两条路，一条是创业路另一条是新湖路。创业路以北楼盘比较集中，有富通好旺角和天悦龙庭、菁英趣庭等楼盘，其中在建的项目是N4块的学校。

顺着创业路向东北望去，所见是一片繁忙，尽头是灵芝公园的山脉。

【“深南大道--宝安大道”贯通在即】

片区内主要对外交通要道有，创业路、新湖路、宝安大道、107国道等，其中宝安大道是宝安中心区最主要的交通干线，也是连接深圳和宝安的一条重要路线，连绿化风格也与深南大道保持一致。

宝安大道与深南大道已经完全连通，但还是设置了路障不让通行，目前正在等待新安联检站的建成，就可以实现两道连接了。

宝安大道为双向六车道，是宝安区向东依次跨平南铁路、港湾大道、前海路，最后与深南大道衔接的一条主干道。新湖路也是双向六车道，此路是一条与宝安大道平行的主车道，此路北到宝安体育馆，南到未来的宝华路，是将来居住者出行的主要线路之一。

■项目考查

【1#地铁施工中】

“CBD·宏发中心大厦”的模型已摆在了售楼处，但只有三五人在售楼处值班，除了宏发领域的楼书以外，有“CBD·宏发中心大厦”的其他资料均未摆放，可能是还没有印刷好吧。据工作人介绍，预期项目将于八月份销售。

在售楼处最明显的感觉是地铁的施工，整个路变窄了，围墙多了，稍显不变，所以准备去现场的朋友行至此处要小心，特别是驾车前往的客户。

【项目已封顶：既将“脱衣”】

在项目现场，宏发领域的一期高层住宅已全部脱去了绿色防护网，园林正在载植花草树木及水池的施工，各种管件的安装也已接近尾声。

“CBD·宏发中心大厦”已经封顶，楼内隔墙除顶层三~五层还未施工完，其他均以结束，施工速度较快，在顶楼已开始拆除角手架，既将“脱衣”。

【施工管理与质量控制排在前列】

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn结合在宝安CBD考查以来的比较，判断本项目无论是安全意识还是防范措施及对施工质量的监理等控制的非常严格，在宝中排在前列，一直注重实干的宏发对于质量的努力应该得到鼓励。

一、监理人员最密集的项目

无论考查宏发领域的一期住宅，还是现在的“CBD·宏发中心大厦”，笔者都有同样的感受，就是工地上监理单位的人员异常的密集，考查过程中曾遇到监理人员五次以上。搞笑的是，他们误以为本司考查人员是搞推销的，阿阿，搞推销还要带米尺、激光测试仪、记录本、照相机、指南针吗？

遇到的监理人员有的会上前盘问，有的则采取跟踪观察，无奈只能一次又一次联系相关人员，一遍又一遍的解释。监理人员多、工作态度认真仔细，麻烦了我们，放心了购房者，也值。

二、施工通道双层防护

一般的工地施工时，在楼体与防护网之间是搭角手架然后铺上铁网，施工人员踩在铁网上作业，或者行走。而本项目除了铁网之外又增加了一层木板，形成了双层有效的防护，将危险系数降到了最低。

【立体双园林】

宏发·领域的园林分两部分，一部分为地面首层位于进正门后整个小区的东半部分，这里有雕塑连廊、小溪、木桥等。第二部分位于“CBD·宏发中心大厦”的四楼架空平台上，四楼的园林是在会所之上，与东半部的园林形成了上下空间的组合，所以在项目的不同楼层能够观赏到的是双园林之间的变化带来视觉享受。

【深圳唯一银灰色铝扣板外立面、玻璃幕墙小户】

在项目的顶楼，我们看到外墙全部是贴的长方形的小块磁砖，磁砖有白色和灰色两种色调组成。顶楼女儿墙高1.22米，防水高度25公分。

项目的外墙采用的是银灰色的铝板作为外立面，在外墙处有钢挂施工结构，外墙是钢挂玻璃幕墙，简洁大方，充满质感。采用银灰色铝扣板外立面、玻璃幕墙的商务小户，深圳仅此一家，这本来是大型写字楼的标准。

【公共部分：外墙花岗岩钢挂施工法】

从项目的主入口开始所到之处特别是公共设施采用了大量的钢挂施工法，如首层的商业街连廊，主入口的巨大的标志墙，园林，会所，以及架空层等等。这些公共设施以钢挂大理石及其他石材为主，“CBD·宏发中心大厦”外墙则钢挂铝板，有的地方是钢挂的中空玻璃。

外钢挂施工要比水泥沙浆粘贴施工的成本贵起码1.5倍，石材与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小。其他项目一般是个别部位如大堂基座，架空层等，而本项目几乎所有的公共外墙及其他部位都是采用的这种外钢挂施工。

【天井：会所自然通风采光】

“CBD·宏发中心大厦”的外侧（靠新湖路）一楼和二楼是商业，三楼是活动用房，内侧比外侧更丰富。会所是在“CBD·宏发中心大厦”的内侧，会所有三层，第四层为架空花园，总体为长方形。

在这个长方形的会所建筑体中间有三个四方形的“建筑天井”。“建筑天井”通天达地，贯穿会所从首层到四楼的架空层，在一、二、三层之间全部钢挂中空玻璃，抬头既可看到蓝天白云。

这样一来会所内就形成自然采光通风，最主要的是景观好，二、三、四层靠新湖路可以看到宝安中心广场，购物公园以及海景。四层的平台花园目前正在集中载植各种花草，布置雕塑小品连廊等。

【会所内：半球形透明观光电梯厅及观光电梯】

会所加花园虽然只有四层，但也专门配置有电梯上去的，会所电梯厅是一个超大并且是半球形状，整个半球形状的电梯厅除了一根柱子之外，其他全是玻璃180度全透明，在电梯向外望去就园林，园林地面的花草以及高大的椰树与水池之间的结合，非常有立体感。

电梯已经摆放到了电梯厅里，还未开始安装，同时电梯厅的首层也是一个半圆形的水池，水池的底部已经铺好，基本形状已显露。

【户内考查】

一、深圳最高层高小户之一

宏发中心大厦设计层高3.2米、实地考察测量净高为3.26米，达到3米以上的房产，豪宅中为数不少，比如兰溪谷2期、星河丹堤高层、卓越浅水湾等等。但是在中小户型中，达到这个层高的项目，深圳不会超过三个。

当然3米6层高的中小户深圳有5个，但是，这是非标准层高，而是为做隔层、夹层而设计的，因此房价上是有考虑的，做完隔层、夹层，层高就很压抑了。

二、倒凸窗设计

房内最具特色的是倒凸窗设计，倒凸窗净宽1.7米，和户内空间具有同样的使用价值，并且倒凸窗是不计算面积，赠送面积比例达14%~21%。倒凸窗不但实用，还有就景观的涉取也达到了最大化。

三、无梁无柱：空间自由组合

室内无梁无柱，在还没有做隔墙的顶楼的部分楼层可以看到，地板与顶楼之间除了外墙及承重墙就是排烟道了，没有任何其他梁和柱。入伙后，业主可根据不同的需求进行改动并且自由组合，保证功能的同时格局更加趣味性。

四、变截面式排烟道

项目采用的是变截面式排烟道，这种结构的排烟道由低层到高层截面逐步加大，以适应不同通风量，保证合理的风速和吸力，避免楼层之间的串烟串味，采用单孔变截面，有效通风面积相对增大，结构简单，安装方便。

【公共部分】

一、深圳小户最高的大堂：10米

宏发中心大厦大堂挑高10米，配合玻璃墙，景观不错，这个大堂高度，在深圳所有小户中，位居第一，宏发在一起表现出沉默的创新高手的特征。

二、深圳小户中最高、可做攀岩的空中花园：三层挑高9.93米

电梯厅位于整栋楼的中间位置，这个位置也是走廊拐角点。其中三部电梯相对布局，在电梯的一侧背面是消防楼和货梯。而在5、9、12、15、17A、21、23A等7个楼层，则设计了与电梯厅连接的空中花园，空中花园的高度为9.93米，完全可以做攀岩。这是深圳小户中最高的空中花园！

空中花园呈现扇形，也就是说一出电梯厅呈现在你眼前的是宝安区政府、宝安中心广场以及珠江口海岸还有大小铲岛屿等景观。

三、每层28户：更适合办公

“CBD·宏发中心大厦”为中小户型产品，采用了走廊式结构，这种组合方式节省了公摊面积、使外立面更加整洁，但是也使隐私性受到一定影响，有些户型门对门，隔壁有点动静多少会有些影响。对办公而言，就非常合理。

四、消防楼梯位居两端：管线集中在公共走道

消防楼梯集中在走廊的两端位置，并且是剪刀式的，每层可实现上下功能，输出量大。采光窗也是比较有特色，中间是水泥墙，墙的上下两端设了横向条形窗，可实现通风、采光、观景。

在公共走道内我们看到所有的管线都集中安装在了走道的顶部，并且用防护架防护。

五、宝安区第一个电梯带空调的住宅项目

宏发中心大厦配置了7部广州日立生产的日立电梯。大家可能都有夏天在空调中的尴尬：热、由此带来的体温弥漫和情绪急躁。而本项目所有的业主电梯，均单独设计了空调，这是宝安区第一个电梯带空调的住宅项目，在深圳，这样的项目也没有超过6个，连华侨城的天鹅堡也没有这等待遇。

■数据和用料

【测量数据】

房间楼板厚：12公分
倒凸窗宽：1.70米
会所净层高：4.37米
房间净层高：3.26米
消防楼梯宽：1.17米
消防楼梯净层高：3.30米
顶层防护墙高：1.22米
空中花园挑高：9.93米
空中花园防护台高：56公分
地下室一层车库净层高2.92米
地下室二层车库净层高3.20米

【部分用料】

雄塑牌电工套管、永高PVC-U环保牌排水管、惠州惠供钢业钢材、千层峰水泥、南通三联牌钢材、达亿难燃电线管、马可波罗磁、广州日立高速电梯........

CBD1#和5#地铁换乘站宝安中心站与“宏发中心大厦”：项目是深圳仅有的地铁换乘可售小户

CBD地铁换乘“宏发中心大厦”考查图片：宝安区政府与本项目，伴着衙门，政务类中介聚集地

CBD地铁换乘“宏发中心大厦”考查图片：政府兴建的大型广场~宝安中心广场与本项目

CBD地铁换乘“宏发中心大厦”考查图片：宝安中心区规划效果图

CBD地铁换乘“宏发中心大厦”考查图片：宏发中心大厦位于宝安中心区的效果图

CBD地铁换乘“宏发中心大厦”考查图片：西侧是中心广场、大铲湾港区、小铲岛、珠江口海域等永久性景观

CBD地铁换乘“宏发中心大厦”考查图片：南侧是购物公园、大南山，现在和未来远近皆佳

CBD地铁换乘“宏发中心大厦”考查图片：东侧大多以园林景观和商业街为主

CBD地铁换乘“宏发中心大厦”考查图片：北侧住宅楼盘为主

CBD地铁换乘“宏发中心大厦”考查图片：远处看灵芝公园的山脉，其中在建的项目是N4块的学校