导读：
■香港四大核心商圈空置率创新高
■全民战役，商铺重大考验期
■不到一定身价，千万别碰商铺
正文：
■香港四大核心商圈空置率创新高
这半年来受系列风波影响的香港商铺，近况如何了呢？根据香港美联工商铺在今年春节前后对四区共7503间商铺统计后发现，今年1至2月四大核心区(尖沙咀、旺角、铜锣湾、中环)空置铺位数目飙升至689间，比2019年第三季度多了207间，空置率为9.2%，创2016年有记录以来的新高。
另外也有数据显示，2月份香港共成交了约171宗工商铺，对比1月下跌逾三成，这些商铺成交数量的下跌，加上目前香港经济形势的不明朗，俨然可见香港商铺市场已进入了超大型的调整期。
香港商铺核心区，是指铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角这四个区。根据数据，今年前2月，铜锣湾的商铺空置率升至12.2%，四个核心区之冠。
究其主要原因，在于过去半年多时间，示威活动时常发生在铜锣湾而产生直接影响；而且铜锣湾以游客消费为主，社会事件期间访港旅客急跌，商户生意转差，加上该区租金较贵，不少商户选择结业，推高空置率。
■全民战役，商铺重大考验期
事实上，截至2020年1月底，香港零售额已连续12个月跌幅，且从2019年7月，即社会事件开始后，跌幅逐步扩大至双位数字。新冠疫情在2020年1月底爆发并持续至今，香港零售业界预料今年上半年的零售额跌幅可达30%-50%。在当前零售寒冬中，不少业主已经开始对商户减租。
据了解，目前上述四个核心区已有大约六、七成的业主开始减租，普遍倾向分阶段进行，即减租三个月或半年，部分减租幅度高达50%；暂时未见到减租一年或以上的。而且，许多商户今年1月、2月的租金都未缴清，欠租情况较为严重。
加上现在疫情影响，甚至可以预估，香港核心区的商铺租售价格甚至会跌回2006年至2007年的水平。对商户来说，这是极大的损失，也是一场尚不知结束时间的战役；对商铺业主来说，则也是一场考验。
尤其是对普通老百姓来说，商铺市场更不应是轻易触碰的领域。正如此前我司多次提醒的：身价不到亿元级别及以上，千万别碰商铺市场。当然，若你手上钱真的多得没地方花了，又是可以趁低吸纳优质商铺的，那就另当别论。但要总结起来的话，绝对是：普通人，千万别碰商铺。
■不到一定身价，千万别碰商办
为何建议谨慎进入商铺市场？理由有三大方面，当然细化下来的话还不止。
一，别与大趋势作对
虽然说很多方面人们离不开线下消费，但线上消费其实一定程度上已经分化了线下消费的一大块蛋糕。未来趋势来看，线上零售和线下消费会双线并行，尤其是一些替代性极强的领域，更将被线上消费都占领。
数据更能说明这样的趋势。2019全年全国网络购物数据，去年全年全国网上零售额106324亿元，比上年增长16.5%。其中，实物商品网上零售额85239亿元，增长19.5%，占社会消费品零售总额的比重为20.7%。
而且在这波新冠疫情影响下，国民宅居1个多月的生活，基本上都是依靠网上消费来满足各种需求。受冲击最大的线下商铺，集中在那些可替代性极强的领域如餐饮等。
这样的大趋势下，我们不是说不看好商铺，而是对商铺的要求更高了。毕竟商铺运营不是个人即可实现的，要么就做得很好，要么就是死得很快。商铺风险之高，对于老百姓来说那就更要谨慎了。
二、租售比堪忧，有待观察
商铺价值不好评估，要买铺时也要看城市与地段、商圈、交通、客流等多重因素。连香港核心区商铺市场也如此不容乐观，深圳某些商铺也是堪忧的。
根据美联此前发布的《美联物业深圳工商铺季度报》显示，深圳二手商铺蓝筹价格指数为177.80，同期保持平稳，小幅上升。据中原地产研究报告，深圳一手商业批售量自2015年起至2018年持续下滑，2018年供应仅为34.1万平米，较2017年下滑18%，为近年最低值。
住宅房价在稳定，但深圳二手蓝筹商铺的租金3年只涨了不到5%，甚至赶不上通货膨胀的速度，对于投资来讲，这是相对亏损的。
何况，这还是一线城市深圳的蓝筹旺铺，要是其他普通商铺，租金恐怕还有下降的情况。而对商铺持有者来说，租售比则是投资回报的重要依据，受诸多影响影响，商铺市场必然有待继续观察。
三，税高，转手难，变现慢
不同于住宅，商铺契税不同。一般上，满两年以上的二手住宅契税在1%，但商铺的契税根据各地不同法规一般都在3-5%。
再就是土地增值税，与增值税不同，许多地区住宅的土地增值税是免征的，但商铺的土地增值税是必须要缴纳的，而且施行递进税率，最高可达增值额的60%。
总的来说，商铺的税费基本达到了转让价的20%以上，如此高额的负担，无论是买家承担还是卖家承担，都让双方到手的利润大打折扣，商铺的流动性也就大大降低。
总的来说，买铺无非就两种，一个是富三代，一个就是坑三代也是有可能的。更何况对一般人而言，要想跳出这个坑，还不是那么容易。所以干脆地说：若非是早些年买了好铺的，可千万别轻易掉坑里了。