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行业观察
两年130%:双头连赚的真实房技

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-03-09 11:06:53点击1250


我的的两位客户,也都是两个超有名项目的老板,他们就先后有个做法,实现了两头赚、连续赚。我最早的时候叫这个为“发展型成本观”,今天就把这个拿出来给大家说说,开开眼界吧!

一般地说,企业都是喜欢节约成本的,就是这里节省一点、哪里减一点,只要能够保证起码的质量就够了,这种是“节省型成本观”。

但这两位老板不是这样,而是反着来。就是不断追加投资。你可能会说,这不就是为了卖高价吗?是的,这是原因之一,只有追加投资才能实现更好的质量,而更好的质量就能够带来更更高的售价。

但是还有另外一个收益,被广为忽视了。是什么收益呢?你成本高了,你赚钱多了,但税也高了,有时候利润率不一定就能够搞上去的,尤其是增值税率累进的情况下,存在一个临界点。

赚钱另有路数。比如说别人卖10万块钱,投入的成本3万。而这两位老板呢,他投入5万(不包括税费以及财务费用等等),追加进去,就要干更好的花园,建筑要盖得更好,最后销售价格15万。

而由于存在价值再凝聚啊,深圳超级豪宅的销售价格超过20万了。但是房企并不是一下把这个钱付给施工单位的,施工单位可以通过竣工验收以后再付。但是房企卖买房子的时候这个钱是提前收。

按15~20万一平米的售价收客户的钱收过来,但是不立即付给合作方,这个钱在老板的账上,而且房企还可以通过相对高的利率融资给有需要的企业来用。

融资出去,最高的回报其实一度达到了15个点,10个点的比比皆是的,取个中间值12.5%吧。吓不吓死你?园林公司、建材公司、施工公司都是搞验收以后再给钱。

这里面的跨度两年到三年,带装修起码三年,实现销售屯资可以2年。2年的时间因为这个钱赚了多少?年12.5%,两年下来就是多赚了销售额的26.6%,不比直接销售一般的房产本身的利润率低的。

赚完这个,然后再赚售价的钱。而由于是“发展型成本观”,质量自然就更好、售价自然就更高,比那些“节省型成本观”的项目利润率就更高。

这就是两头赚、连续赚的方法,而且是两头连续超级利润率,合计可以达到130%呢!你看看把,这就是逻辑带来的力量、这就是顾问带来的力量,这就是对你的洞穿感,厉不厉害害?!

然后这两个老板呢,一个是用多赚出来的钱与其它保险公司合作,折腾出新的金融公司。一个是他把这个钱捐给母校,他说把这个额外赚到的交给母校吧,这个钱再要觉得赚太多!

以上是真实的案例,这就是逻辑的力量,逻辑才是检验真理的唯一标准。其实呢,具体到个人、家庭的房地产投资也存在类似现象。但

除了高端投资圈子玩得溜之外,其它人知道的很少。这个明晚的线上直播密讲我争取简单说一说。

斯坦福:米国几乎所有大学都是神学院的延伸

除此之外,民间的房地产投资机构也有类似的财技。聊到房地产投资机构,最近有件事情倒是值得你看一看的。

最近,民生银行的深圳某回迁项目挂牌转让,整个过程其实可以视为深圳民间房地产投资机构成长史的一次关键检阅。

目前已经可以初步这样说,深圳民间房地产投资机构,调配资金资源的能力,已经看齐中小型房企了,这是全新的一幕。

这家民间房地产投资机构叫瑞投,2019年9月得知民生银行位于南山的某回迁项目在联交所挂牌的消息。

当时仅用了3天时间尽调,虽然很多问题没弄清楚,但还是交了5500万的保证金参与竞拍。而且那一次就这家报名,由于设了保留价竞拍,起拍价是5.5亿。当时这家的报价就与保留价差了一点,最后流拍。

上次流拍后,这一家民间房地产投资公司继续对项目做了详细的考察和测算,我也有幸参与提供了决策意见。认为由于市场未来供应萎缩,控制这个回迁项目是有利可图的。

因此瑞投为这次竞拍做了比上次更充分的准备,包括资金、财务、税务、法务等各方面。但是这一次有两家参拍。2020年2月27日上午10点,瑞投在科技园联交所现场竞拍举牌。

瑞投6.67亿举了第一手,对方加价6.77亿,就两方竞价,瑞投举到了自己的上线7.47亿,最后对方加到7.57亿,瑞投选择了放弃。

之后才知道,对手其实就是发展商。而之后再了解,发展商举牌也差不多接近自己的顶线了。但发展商负责人说,即使达到顶线可能还是要继续举牌,因为要保障整个项目未来的营销价格秩序,房企是担心项目回迁部分、正常销售部分出现两个价格,不利于自己!

通过这件事,大家应该可以看出,现在在深圳,能够短时间调动十亿级及以上资金的民房房地产投资机构,其实已经大有人在了。

深圳在房地产投资领域,确实是领先全国的,其他城市有优质项目要转让的,不妨跟我们深圳的民间房地产机构联系,很容易得到更好的解决方案。

而深圳恰恰是高科技与房地产投资都特别发达的城市,与美国硅谷是特别像的。这提醒大家,不要把高科技与房地产对立起来。

房地产是枢纽,其它产业的发达必然有利于房地产的。



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