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土地市场
关于土地试点新政的几个关键字:放权、释放、都市化

作者:homer 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-03-13 19:51:17点击726


■重大改革,土地试点新政来了

3月12日下午消息:国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”。(以下简称《决定》),在严格保护耕地、节约集约用地的前提下,进一步深化“放管服”改革,改革土地管理制度,赋予省级人民政府更大用地自主权。

根据文件内容,主要体现在两个方面。

第一:将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

其中包括两种情况:

1、对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内,按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

2、对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

第二,试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

原本按照《中华人民共和国土地管理法》第46条,下列3种征收土地情况的,需要由国务院批准——征收永久基本农田;征收永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;征收其他土地超过七十公顷的。

如今,这三种情况国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。

文件明确要求:各地要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地,不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。


■三个方面的影响

简而言之,该项《决定》的核心思想,在于尝试进行改革土地管理制度,省级人民政府对土地的自主使用权更加灵活、权限也就更大。

而且首批试点的七个试点省市,都是中国经济发展的核心省市,对城市土地需求较大的,用地较为紧张。由上而下思考,我们认为此项决定的出台,将有以下三个方面的深远影响。

1、放宽限制,释放更多城市空间

土地是每个省市的根本,也是财政的根本。中央放宽了限制,试点释放了土地使用权,实际上也是对地方财权的宽松,既是赋予了试点省市自主面对当前国内外诸多挑战的自主权限,也是在引导地方在土地使用方面的积极性和创造性。

这从本质上来说,是有利于强化试点省市政府的主体活力和良性竞争,也是通过加大有效土地的使用权。而土地与经济密切相关,与基础建设密切相关。更重要的是,可建设用地的释放,最直接影响的是城市空间的发展。

2、有效提高大城市土地利用率

为何说此项决定对城市空间的影响更直接,为城市发展腾出了更多空间?

在此之前,国家对城市边界把控极严,划出了“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城镇开发边界”。城市要发展,却也不能不受限于上述土地保护政策,这也使得诸多大城市的土地开发受限,更多通过旧改或者提高容积率进行。

可知道,此次选入试点的七个省市,都是中国辖区范围人口增长极大、土地矛盾相对尖锐的。

如今上层放宽了这块,允许永久基本农田以外的农用地转为建设用地,这将首先在超大城市或省会城市周边进行。这就有效提高了这些大城市或者中心城市的土地利用率,也释放了更多城市空间。而这将是城市化进一步扩大的前提。

譬如在深圳这样辖区面积不到2000平方公里的城市,由于过去快速发展,人口增速快,可建设用地消耗快,如今这座城市可建设用地少之又少,要想盘活更多有效土地,要么旧改要么提高容积率。若能得到更多可利用土地,自然可有所缓解。

3、城市化加速,都市圈扩大,价值再凝聚

可利用的土地更多了,接着可以更多深入考虑的则是产业经济、投资需求以及房地产相关内容等。尤其是常住人口五百万人级以上的大城市、千万级以上的超级大城市,未来估计将吸引更多的人进入。有人,有产业,城市化会加速,都市圈化发展也会更快。

所以,这次“关于授权和委托用地审批权的决定”下放的试点,归根到底推动的是城市化的加速,都市圈的扩大。尤其是当前中国主力发展的分别以北京为中心、以上海为中心的长三角都市圈、以广州\深圳为核心的粤港澳都市圈等,将得到更大的价值凝聚。

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