松岗新城“中海·西岸华府”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2007年05月14日15：00~16：30
2007年07月05日12：30~16：30
〖天气〗：晴或阴、阵雨
〖事件〗：实地步行考察松岗新城“中海·西岸华府”项目情况
〖地点〗：深圳宝安松岗街道办西北边沿，郎碧路与沙江西路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【深圳唯一位于广深城际轨道线站口的大盘】
【机会窗效应：松岗新城开篇者】
【松岗及西工组团首个、深圳最北的全国性品牌地产项目】
【西工组团、以及松岗商品房土地储备量最大的房企】
【中海成深圳唯一全覆盖房企：在宝安的第一个项目】
■交通及周边
【交通条件】
一、广深高速：新桥出口下高速
二、宝安大道：红绿灯多
【区域现状还存在较多急需改善之处】
一、松岗新城处于建设前期，灰尘、噪音影响不可避免
二、松岗整体城市环境与管理水平落后与特区
三、“摩的”较为普遍
【项目四周】
一、东：待建地较多，永兴花园入口广场景观实在
二、西：约50米宽城市绿化带
三、南：第二幅地块施工中
四、北：宝安山庄休闲亭、钓鱼台，远景更佳
■项目考查
【首批单位八月份发售】
【松岗品牌饥渴症】
【与香蜜湖1号为同一园林公司】
【立体商业街：首层商业街+二层园林式商业】
【中海“华府”系：深圳西部工业组团创新巅峰】
一、深圳西部工业组团最好的园林：叠落式立体园林
二、西部工业组团首个配置双会所小区
三、松岗第一个户户带双层挑高露台的小区
四、双入户花园首现深圳
五、深圳西部工业组团唯一地面景观车库
六、深圳唯一采用高精度磁砖切割器项目
七、噪音归避永久化
八、窗户可开面积大
九、客厅双空调孔：壁挂机＋柜机随意选择
【闭路电视实时监控】
【露台隐私墙】
【顶楼施工】
一、Z型、L型两种负筋马凳并用
二、模板、角手架涂防锈油
三、定位环
【项目配套满足自身所需】
■数据与用料
正文：
■项目概况
【深圳唯一位于广深城际轨道线站口的大盘】
规划中的穗莞深城际线，由福田中心区→东莞→广州。联系深圳核心区与前海－宝安、福永、沙井、东莞长安－虎门、莞城、广州等地；由11号线在松岗预留向西北延伸与东莞段线路衔接的条件，条件成熟时利用11号线轨道直通福田中心区。
根据广东省规划资料，广深城际轨道线在中海·西岸华府以西的西北角有一个站点：深圳松岗站。中海·西岸华府因此成为深圳唯一的城际线大盘。
【机会窗效应：松岗新城开篇者】
松岗新城位于松岗沙江片区，东临宝安大道，南临河滨北路，西临广深高速公路，北临旧沙江路，通过宝安大道与沙井组团中心区紧密联系。松岗新城规划总面积45万平方米，是西部发展轴上重要一环，是未来港－深－穗国际城市带上的重要交通枢纽之一，属于深圳发展的第三圈层。
按照规划，松岗新城将会建成居住地区级的综合服务中心，公园、体育馆、医疗、学校、交通、商业中心等配套设施将会逐渐完善。作为新建设的城区，松岗新城在城市规划、配套设施设计上都将更合理、科学，更适宜居住。
松岗新城新规划以来“中海·西岸华府”是第一个大型项目，这个项目给松岗带来的不仅仅是资金，更是先进的楼盘理念。“中海·西岸华府”是松岗新城开篇者，具有一定的机会窗效应。
【松岗及西工组团首个、深圳最北的全国性品牌地产项目】
松岗新城“中海·西岸华府”位于松岗街道办西北边沿。北临松兴路毗邻宝安山庄、崇文学校；南临沙江西路；郎碧路与沙江西路交汇处。
项目总占地面积约14万平方米，建筑面积约36万平方米，住宅面积约33万平方米，商业面积约2万平方米。
松岗楼市一直默默无名，最主要的原因还是缺少品牌开发商的带动。西岸华府是深圳西部工业组团中，也是松岗的第一个全国性品牌的项目，同时，西岸华府也是深圳最北、维度最高的全国性品牌项目，比西岸华府稍南的是万科清林径的项目。
松岗是深圳的西北门户，也是工业发达的地方，随着宝安大道、海滨大道、西部沿海高速的建设，加上之前的107国道、广深高速，松岗与深圳城区的时空关系已经发生巨变，中海抢占西北门户，其实也是城市发展与扩张的必然。
【西工组团、以及松岗商品房土地储备量最大的房企】
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn的资料显示，2005年8月9日，中海以总价4.94亿、楼面1937.25元/平米拍得松岗a407-0517（占地98153.45平米、建面255000平米、容积率2.6）松岗商住地。
之后的2006年9月15日，中海再以2.0369亿总价、楼面1947.38元/平米夺得在松岗的第二幅地块A412-0045（占地43581.88m2、建面104597m2、容积率2.4）。
2005，2006年在众多一线商家正在南山、宝安、龙岗等地打拼的热火朝天的时候，中海却在深圳的最北门连续拿下相邻的两幅地块，不得不让人佩服中海的战略眼光。中海找到了市场的空白并抢占了先机。
两幅地块隔路而临，形成15万平米占地面积、36万平米建筑面积、近3000套住宅的供应储备。中海地产因此成为松岗，也是在西部工业组团中中，商品房土地储备量最大的房企，对于未来的定价权，具有相当的话语权。
从布吉的中海怡翠山庄、中心区的中海华庭、前海的阳光棕榈园、横岗的怡美山庄及大山地，中海地产都改变了其覆盖的片区。当松岗第一次迎来国家级品牌房企，松岗房地产形势是否也会因此发生质变，值得大家注意。
【中海成深圳唯一全覆盖房企：在宝安的第一个项目】
截止本项目之前，中海地产在深圳的业务发展集中在罗湖、福田、南山、盐田、龙岗，但是从来没有进入过宝安。
西岸华府是中海地产进驻宝安的首个项目，从此，中海地产的业务就全面覆盖了深圳的所有6个区，进而超过万科的5个区覆盖，成为深圳房企中，覆盖面最光广的房地产企业。
由于是进驻宝安的首个项目，因此西岸华府对于中海地产未来的宝安业务来说，具有极为重要的战略和示范意义，对于保证以后的开发具有窗口的意义，相必中海不会轻视之。
■交通及周边
【交通条件】
有些朋友友不是很熟悉松岗，在此介绍三条通往松岗新城“中海·西岸华府”的线路，希望前往的客户能够快速抵达项目：广深高速、宝安大道、107国道三条线路。
一、广深高速：新桥出口下高速
福田、南山走广深高速至新桥出口下车，然后按照指示路牌到松岗，上了沙江路走到最西端就是了。不熟悉路的朋友可能会在下新桥出口至松岗这段距离费点功夫，实在是找不着，也可以先到沙井，然后转至宝安大道再行至沙江路。
三、宝安大道：红绿灯多
宝安大道路线很方便，一路景观也很丰富，容易找到地方，就是红绿灯多一点，时间相对走高速会慢一些。从宝安大道一直往北行驶直到沙江路口处左转就可以了，其实在宝安大道与沙江路交汇处的位置一眼就能看到中海西岸华府的建筑群。
这个方法最有效，实在不知道哪条路就打售楼处的电话：88829999。而107国道大家就比较熟悉，这里就不多说了，改造以后的107，道路条件是非常不错的。
【区域现状还存在较多急需改善之处】
一、松岗新城处于建设前期，灰尘、噪音影响不可避免
中海·西岸华府所处的松岗新城，虽然规划前景不错，但是由于处于建设前期，大量的道路、建筑、土地平整需要进行，因此未来大约3~5年的时间里，灰尘、噪音影响不可避免，这将是率先进住者不可避免的烦恼。
项目周边现时以空地和待建地为主，片区内还未进全面开发阶段，规划好的公园、体育馆、商业等配套设施还需要一段时完善，生活暂显不变。
在考查时我们到达顶楼向四周望去，周围只有东侧的永兴花园一个楼盘，其他均是本地的村落以及工业园区等。
二、松岗整体城市环境与管理水平落后与特区
无论是松岗老城区、还是松岗新城，其管理水平、城市建设面貌、居民素质等方面，都与特区存在较大差距，这将影响到特区内客户的购买欲望，其中的文化与消费习惯差异，更可能形成消费门槛。
三、“摩的”较为普遍
片区内的配套虽然不完善，但道路系统已和市内具有同等水平，比如项目侧松兴路两边的绿化，都是比较有个性的，修剪成了花瓶等形状的。
宝安大道其实已经成了一条风景线，特别是中间段的绿化，一些时间较长的乔木古树再配合地面的花草，其园艺布置已经和高档楼盘处于同等水平了。沙江路无论是中间道还是两边的非机动车道和人行道都是不同式样的绿化及树木。
这些路路况较好，但车过往量较少。“摩的”，这个广东特色，在深圳的关外也不例外，确实也方便了一些人，随着松岗新城的建设，“摩的”也必将从这个区域内逐渐消失。
【项目四周】
一、东：待建地较多，永兴花园入口广场景观实在
项目的东侧隔郎碧路是“沙浦一村，永兴花园，”永兴花园以小高层为主，周围的首层是商铺。这个小区的有个特点，靠北半部分是两排住宅楼，靠南半部分（正门）是一个入口广场，广场内除了绿化是就是一些休闲运动的设施。
此面是属于沙浦围的地块，目前只有永兴花园一个楼盘，其他均为待建地，空地处仍然还保持着野生状态的植物，现时视野开阔，遍地绿化。松岗新城全面开发以后此面的景观将会有一定的变化，近处永举花园的广场景观是最实在的。
二、西：约50米宽城市绿化带
靠近广深高速，即是优点，也是缺点。优点是方便了客户来往特区、东莞，扩大了客户来源半径。缺点是，部分房产将受到高速公路的噪音影响。
由于中海·西岸华府西侧12栋一些房子靠近广深高速，虽然与高速公路之间规划了大约50米的绿化隔离带，但是这部分房产必将受到高速的影响。这部分房产的比例大约占总供应的10%左右，预料这些房子价格应该有所体现。
三、南：第二幅地块施工中
项目南侧是本项目的第二幅地块（A412-0045），目前正在进行桩基作业，地块以南分别是滨河南路和北亭实验学校。此面现时较为开阔，未来将以园林景观为主。
东南方向有些是多层的厂房，按照规划这里将成建设中心广场、文化广场、市场等市政设施。
四、北：宝安山庄休闲亭、钓鱼台，远景更佳
北侧紧临松兴路（原名旧沙江路），松兴路以北是江边村和郎碧村，有一些民房以及厂房。另外江边村内中间位置有两个小山头，山上完全植被，树木茂盛，只是连个名字也没有，成了村内的无名小山坡。
北侧的远处有个沙浦沙围第二工业园以及和东莞接壤的山脉啦。江边村和郎碧村都是多层的民房，没有什么高层建筑，民房不雅，所以视野开阔，远景更佳。
紧临本项目的宝安山庄小区内有个公园，内有休闲亭，钓鱼台等。
■项目考查
【首批单位八月份发售】
一期地块总共有14栋小高层和高层，已经建设的有1、2、3、5、6、11、12、共七栋，其中第1栋和11栋，外墙已经全部显露，其余只有个别栋数还未封顶。
其他如4、7、8、9、10、13、14栋正在进行地基打桩的施工，二期整个地块也是在打桩。项目施工场较大，整个工地各个角落都在进不同的施工作业。
据悉，一期地块分三批销售，首批单位将于八月份公开发售，二、三批在10、12月份推盘。第一批推出的栋数位于南侧于靠进沙江西路的第1、11、12栋，户型面积以中小户型为主，第1、11、是二房三房，12栋为一房一厅。
【松岗品牌饥渴症】
西岸华府投放的路牌多集中在宝安区，报纸广告也仅只有三次投放，所以市内客户对本项目了解较少，包括香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn网友也经常有咨询相关项目的祥细情况。
但西岸华府是深圳西部工业组团中，也是松岗的第一个全国性品牌的项目，同时，西岸华府也是深圳最北、维度最高的全国性品牌项目，比西岸华府稍南的是万科清林径的项目。
中海·西岸华府自5月15日临时售楼处开放以来，已接待上门客户逾2500多批，宝安本地居民光临者较多，如当地企业白领及私企业主居多。虽然售楼处还没有项目的相关祥细资料如户型图，但上门客户还是络绎不绝，可见品牌饥渴症之深。
【与香蜜湖1号为同一园林公司】
在主入口处园林施工处，有一杆红旗，在远处看到这只红旗还以为是施工单位标语呢，走进一瞧，原来是万家春园艺公司的插的旗帜。在园林施工作业的师傅们也都穿着统一的制服，并且印着“万家春园艺”的字样，而在11栋的首层也有“万家春园艺”的临时办公室，与香蜜湖1号为同一园林公司。
【立体商业街：首层商业街+二层园林式商业】
项目周围靠外侧的首层全部为商业街，部分栋数的内侧也设计了商业街。其中最有特色的还是东侧主入口处第二层的景观商业街。商业街有水景及休闲的位置，并且位居第二层，向下可俯视首层的园林及游泳池。二层的商业街是连廊式的，连廊宽有1.36米，即使下雨天也照样营业，商业街高度完全可以做成两层。
【中海“华府”系：深圳西部工业组团创新巅峰】
“华府”、“华庭”系产品，是中海高层产品中最高端的，比如香蜜湖1号·华府、中海华庭等。本项目是中海“华府”系之一，理由在哪里？
松岗房地产市场，以前基本是本地的股份公司进行的，房地产开发水平一直落后与深圳大市，中海进驻之后，通过大规模应用创新手段，使松岗的开发水平迅速提高。
一、深圳西部工业组团最好的园林：叠落式立体园林
中海·西岸华府设计了双层叠落式的立体园林，具体做法是这样的：从主入口进入要上三叠层台阶，也就等于一层楼高度，到了二楼就来到了园林式商业街，商业街的隔壁就是第一个会所。较为外向的设施都在这里。
商业街和会所之间有个小型的广场，广场造形也是以圆为特色，从广场的一角往里面走，下台阶就进入了另一个园林，较为隐私的，比如游泳池等就布置在这里，抬高部分恰好是这里的隐私性增强，使外部视野无法到达内部。
这种做法，有三个好处：扩大园林、丰富地貌、增强隐私。
二、西部工业组团首个配置双会所小区
在错层园林中上面的会所是圆形的，外面有六个双立柱支撑，中心凸起，在这里没有水泥墙壁的，全部都是玻璃的，类似蒙古包。
下面的会所是在整个小区的中间位置，之间有连廊和一层园林相连接，会所前面是两个游泳池，分别是成人区和小孩区。“蜜湖1号·华府”岛式会所又在西岸华府上演。不同的是，本项目有上下两个会所，实现了功能的分区和多样化
这是深圳西部工业组团首个培植双会所的小区。如果考虑第二块地块，还将有一个会所，那么本小区就是深圳第一个配置三个会所的项目。
三、松岗第一个户户带双层挑高露台的小区
中海·西岸华府每一户都设计了双层挑5.54米高大露台，有的是在客厅阳台双层挑高，有的是主卧房露台双层挑高。双层挑高露台降板2公分，并且有65公分的护台，起到了保护作用。
即使是在项目的最西侧是第12栋，这一栋以一房一厅为主，靠近广深路，所有房间布置在了朝小区的内侧，朝高速的外侧分别是餐客厅及双层5.64米挑高露台。这一栋所有的一房一厅户户都带双层挑高露台，以及景观阳台。
四、双入户花园首现深圳
中海·西岸华府有些户型设计了双入户花园，一进大门，左右两边都是入户花园，一侧是单层的入户花园，靠花园外侧有花池。另一侧是双层挑高的并且是隔栅式入户花园，此处只需增加两块楼板和楼梯既可将入户花园变成上下两个房间。
大多数的户型中，既有双层挑高隔栅式入户花园也有双层挑高露台，这样一来就形成了每户拥有两个双层挑高的露台。无论是居住空间，活动空间，还是户外的视线空间都得到最大了限度的发挥。
双入户花园，还是第一次出现在深圳。
五、深圳西部工业组团唯一地面景观车库
本项目除了有地下室车库以外，史无前历的采用了大量的地面景观式车库。车库位于首层地面以上，车库的上面是商业街和会所以及其他公共设施，整个小区大约有1/3的面积把首层做成了景观车库。
因为车库位于地面以上，和园林保持同一高度，所以，完全自然采光，通风一流并且与车库外的园林处于同一视线。这也是深圳西部工业组团唯一大范围设计地面景观车库的项目。
六、深圳唯一采用高精度磁砖切割器项目
在二楼的入户花园处，我们看到施工人员正在切割磁砖，请注意，所使用的工具是高精度磁砖切割器。这也是香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn考查以来首次遇到用这种工具切磁砖的。高精度磁砖切割器精度更高，更标准，对磁砖没有损环，施工时速度也快。
七、噪音归避永久化
由于中海·西岸华府西面与广深高速高架距离50米，因此在设计了平衡通风系统之外，设计师企图在设计阶段就实现噪音归避的永久化。具体做法就是，将主要空间，比如客厅、卧室等主要空间全部设计在朝小区一侧，全面迎向小区园林，而将卫生间、厨房则设计在路一侧。
这样一来，即使不关闭窗户，在主要空间休憩时，也依然不会受到过多的噪音干涉，同时，景观上也实现了最优分配。
八、窗户可开面积大
在深圳市场上，凸窗往往面临着可开面积小的问题。而中海·西岸华府绝大多数凸窗，除开普通可开面积之外，还将侧面的玻璃设计成为可开窗扇，扩大了使用面积，使通风情况得到改善。这虽然是小节，但是影响到使用感受。
九、客厅双空调孔：壁挂机＋柜机随意选择
在设计方面，中海考虑较为周到，通常客厅只有一个空调孔，要不就是预留装壁挂机的，位置稍高；要不就是装柜机的，位置贴地。但是我们发现而在本项目的客厅靠阳台推拉门位置的墙角有两个空调孔，这两个空调孔一个在上面一个在下面，垂直在一条线上。
一个空调孔只能安装一种机型的空调机，而双空调孔能够实现壁挂机＋柜机随意选择安装的方便。
【闭路电视实时监控】
小高层施工在楼的两侧分别使用两种升降机，一种是人货并用，另一种是只能运输货物上下的，在其他工地也有这种施工升降机货梯。本项目施工升降机货梯的控制台配置了程控系统以及实时监控闭路电视，货物在上下运输时了随时掌握货梯的情况，这种施工配置在考查以来是首次出现。
【露台隐私墙】
对于并排露台，都会存在隐私性差的特点，不但垂直上下两户之间，甚至是交叉上下两户之间都存在隐私性互相干扰的问题。
本项目设计了保护隐私的实体墙，墙壁高超过一层楼高，这样即避免两个同层阳台之间的干扰，也部分解决了交叉干扰。这是一个创新。不过，如果能够改成玻璃墙则更好。
【顶楼施工】
一、Z型、L型两种负筋马凳并用
在顶楼考查我们看到了布筋采用了两种不同形状的负筋马凳，一种是Z字型，一种是L型，两种负筋马凳可在不同的结构处互相协调使用，从而使布筋更加准确，混凝土更夯实，楼板质理有保证。
二、模板、角手架涂防锈油
木工们正在紧张有序的组合模板，预制模板全部经过涂抹防锈油，并且按照编排的号码顺序组合。刚刚搭设的角手架也涂了防锈油，这样长时间的施工期间，不会生锈，墙体不会粘有木屑。
四、定位环
项目使用了龙兴牌朔料定位环，而放弃使用最传统的沙浆预制块，从而实现精度更高、质量更稳定，施工更方便高效的目的，这种产品是政府推广的新型建材和施工技术。
【项目配套满足自身所需】
中海·西岸华府小区配套有社康中心、双游泳池、双幼儿园、双文化室，以及社区体育场等。这些配套再加上项目首层的商业，日常生活所需本项目既可解决。
■数据与用料
【测量数据】
一、一房一厅测量数据：
露台挑高：5.34米
房间净层高：2.58米
公共走道宽：1.80米
阳台护栏高：85公分
二、其它产品：
凸窗宽：80公分
露台挑高：5.64米
防水处理高：2.05米
商铺净层高：5.70米
房间净层高：2.64米
消防楼梯宽：1.18米
消防楼梯净层高：2.85米
地面车库净层高4.21米
【部分用料】
穗成牌水泥、增瑞牌水泥、蓝盾牌防火门、深塑天众牌给水管、深圳华美牌钢材.......
中海·西岸华府考查图片：深圳市松岗镇次中心（松岗新城）规划效果图
中海·西岸华府考查图片：深圳市松岗镇次中心（松岗新城）规划图
中海·西岸华府考查图片：深圳西部工业组图分区规划，松岗（综合交通规划）图
中海·西岸华府考查图片：深圳西部工业组图分区规划，松岗（公共设施规划）图
中海·西岸华府考查图片：临时售楼处
中海·西岸华府考查图片：第一栋的外墙已完全脱去了“绿衣”
中海·西岸华府考查图片：紧临本项目的宝安山庄小区内有个公园，内有休闲亭，钓鱼台等
中海·西岸华府考查图片：项目西侧约50米宽城市绿化带
中海·西岸华府考查图片：二层的商业街是连廊式的，商业街有水景及休闲的位置，并且位居第二层，向下可俯视首层的园林及游泳池
中海·西岸华府考查图片：双层叠落式的立体园林，这种做法，有三个好处：扩大园林、丰富地貌、增强隐私
车库外墙与园林，可自然通风采光
中海·西岸华府考查图片：会所前面分别是成人和未成年人双游泳池，形成了宝岛式的会所
中海·西岸华府考查图片：在深圳市场上，凸窗往往面临着可开面积小的问题。而中海·西岸华府绝大多数凸窗，除开普通可开面积之外，还将侧面的玻璃设计成为可开窗扇，扩大了使用面积，使通风情况得到改善。这虽然是小节，但是影响到使用感受
中海·西岸华府考查图片：客厅双空调孔：壁挂机＋柜机随意选择
中海·西岸华府考查图片：二层的商业街是连廊式的，连廊宽有1.36米
中海·西岸华府考查图片：入户花内侧有隔墙外侧挑高，这样的设计强调了隐私性能
中海·西岸华府考查图片：请注意，项目所使用的工具是高精度磁砖切割器。这也是香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn考查以来首次遇到用这种工具切磁砖的。高精度磁砖切割器精度更高，更标准，对磁砖没有损环，施工时速度也快
中海·西岸华府考查图片：顶楼正在布置模板
中海·西岸华府考查图片：本项目施工升降机货梯的控制台配置了程控系统以及实时监控闭路电视，货物在上下运输时了随时掌握货梯的情况，这种施工配置在考查以来是首次出现
中海·西岸华府考查图片：东侧待建地较多
沙江路的绿化
中海·西岸华府考查图片：项目西侧约50米宽城市绿化带，靠近广深高速，即是优点，也是缺点。优点是方便了客户来往特区、东莞，扩大了客户来源半径。缺点是，部分房产将受到高速公路的噪音影响
中海·西岸华府考查图片：项目南侧是本项目的第二幅地块（A412-0045），目前正在进行桩基作业
中海·西岸华府考查图片：近处永举花园的广场景观是最实在的