导读：
■湾区楼市数据一览，深圳一年涨21%
■具体分析城市房价变化趋势
■打碎置业疑窦，此乃最高准则
正文：

■湾区楼市数据一览，深圳一年涨21%

最近，三月份粤港澳大湾区九市住房网签数据公示，表现不尽相同，但总体表现相比二月份都有所提高，广深佛作为GDP万亿级城市，有城市经济基本面作为基础，住房销量也都破万套，尤其佛山销量达到16185套，为大湾区第一。惠州、江门、东莞都在6000套左右，可见随着湾区建设的深入，湾区的楼市也在持续快速发展中。

其中，深圳情况非常特殊，新房销量远不如二手房，这主要因为深圳土地匮乏导致深圳新房数量过少，因此人们对深圳住房的需求都转移到了二手房市场。

与此同时，笔者通过搜集数据，发现受疫情和传统节日的影响，粤港澳各城市的二手房价有所波动，但总体处于平稳。

深圳3月二手房均价61160元/㎡，比二月增长2.46%，值得注意的是，对比去年3月的房价，深圳的涨幅已达到21.11%，位列全国前列。结合本文开头新房需求转移到二手房市场的结论，我们也能看出深圳楼市依然被多数购房者看好。

广州3月均价36181元/㎡，2月均价36877元/㎡，环比下跌1.89%，同比上涨10.43%。

珠海3月均价23666元/㎡，2月均价23304元/㎡，环比上涨1.55，同比下跌2.25%。

东莞3月均价16728元/㎡，2月均价16594元/㎡，环比上涨0.81%，同比上涨7.40%。

惠州3月均价10905元/㎡，2月均价10758元/㎡，环比上涨1.37%，同比下跌0.66%。

中山3月均价11787元/㎡，2月均价11748元/㎡，环比上涨0.33%，同比下跌2.25%。

佛山3月均价13735元/㎡，2月均价13504元/㎡，环比下跌1.71%，同比上涨8.76%。

江门3月均价8945元/㎡，2月均价9026元/㎡，环比下跌：0.90%，同比上涨6.36%。

肇庆3月均价7132元/㎡，2月均价7334元/㎡，环比下跌2.75%，同比下跌3.04%。

而细分到城市内部，我们又会发现每座城市的内部房价情况也有不同的趋势，这涉及到各方面因素的影响。

■具体分析城市房价变化趋势

1、深圳

在深圳，表现最好的是南山区和福田区这两大核心区，其中南山区既有近海优势，又有高新区这样的高附加值产业集中地和后海这样的商务核心区，房价在深圳城区中一骑绝尘，紧跟南山福田的是宝安区，宝安因为靠近前海并与南山接壤，宝中与西乡一带表现尤其突出，目前城区均价已经超过老牌核心区罗湖区。

2、广州

天河区是广州新城市中心，区内交通资源聚集，还有标志性建筑中信广场、广州国际金融中心（西塔）和广州大剧院、广东省博物馆等重要设施，房价最高毫无疑问。而越秀区作为广州政治、科技、教育、文化中心，房价排在第二位，海珠区与越秀区、天河区的交接处是广州发展重心——珠江新城，因此海珠区的房价又明显高于白云区和荔湾区。

有趣的是，花都区、从化区、增城区、南沙区四区因为开发、产业、位置等问题，房价在广州各区垫底，但南沙区明显比另外三区高出一个档次，这显然是因为南沙区位于粤港澳大湾区几何中心，是粤港澳大湾区未来发展重心之一，且是广州各区中距离深圳最近的城区所致。

3、珠海

珠海虽然在粤港澳大湾区中平均房价排第三，但对比之下我们发现，珠海之所以城市均价比位于广深之间的东莞更高，是因为横琴新区较其他城区高出太多，其他城区的表现对比东莞其实并不占优势，尤其是斗门区和金湾区，超过珠海一半土地的范围，房价比东莞最低的东部产业园片区还要低。

而横琴之所以高，其实是有地理优势的，凭借靠近澳门的独特优势，横琴新区澳资企业逾2000家，对澳供地超过61%，实现挂牌十年来生产总值年均增长64%，固定资产投资年均增长45%。难怪以一区之力，撑起全城的房价。而换个角度来讲，另外三区表现相对平平，也正是因为无横琴的地利之便导致的。

4、东莞

东莞有强大的产业支撑，同时又容纳了很多从深圳外溢的置业需求，加上紧靠深圳，房价总体平稳。其中，除城区片区外，临深、滨海和松山湖三片区的表现最为出众，滨海片区是东莞唯一的临水区域，《粤港澳大湾区规划纲要》支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地，是东莞“三位一体”都市核心区之一，因此此处房价表现是除城区片区外最好的。松山湖片区因为以华为为代表的高端科创企业入驻，产业集中，因此表现亦不甘落后，东南临深片区则因靠近深圳加上发展规划前景可期，因此表现也十分抢眼。

5、惠州

惠州因为《粤港澳大湾区规划纲要》的提出，进入滨海发展时期，因此大亚湾的房价是除主城区惠城区以外房价表现最好的，而同时靠近主城区和大亚湾的惠阳区与惠东县不仅有地利之便，惠阳区还形成了电子信息、光学玻璃、精细化工、新能源新材料等产业集群，惠东县则有门类比较齐全的工业体系，因此这两个城区表现也强于仅靠近惠城区的仲恺区与博罗县，以及完全不靠近惠城区和大亚湾的龙门县。

值得注意的是，除惠城区外房价最高的惠阳区和大亚湾，也是惠州距离深圳最近的两个区。

6、中山

因为中山北接广州番禺区和佛山市顺德区，西邻珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望，各个城区都有自己的区位优势，因此房价相对均衡。其中火炬开发区作为由国家科技部、广东省政府和中山市政府共同创办的国家级高新区，内有国家健康科技产业基地、中国包装印刷生产基地等7个国家级基地，房价全市第一当无疑问。

7、佛山

佛山是粤港澳第三个GDP破万亿的城市，在其诸城区中，距离广州较近的三水区，南海区，顺德区房价远远高于高明区，禅城区作为中心城区，又是经济、文化、政治中心，房价全市最高，靠近禅城区的两个城区，南海区有11个产值超200亿元的制造业集群，2019年位列全国百强区第二，因此房价仅次于禅城区。顺德区集中家用电器、机械装备两大千亿级产业，房价稍落后于南海区。
有趣的是，因为佛山2019年GDP仅次于深广，因此尽管全市二手房均价只能排在第七，但禅城区，南海区，顺德区的二手房均价已经超过了惠州和中山的最贵城区，只是仍然落后于东莞与珠海，相信这也是佛山三月份新房二手房合计网签数量在大湾区最多的重要原因之一。

8、江门

相比垫底的肇庆，江门的优势在于除佛山外，还靠近中山和珠海，其中，毗邻港澳，北连广州、佛山，东接中山、珠海，南向南海的蓬江区房价已经破万，广珠城际轻轨穿境而过的江海区房价全市第二，而与肇庆一样仅靠近佛山的鹤山，房价则与肇庆情况差不多。

9、肇庆

肇庆市中房价最高的是拥有百万吨级港口、变电站的省级开发区高新区，政治、经济、文化中心端州区排第二，紧靠高新区、作为新兴增长极的肇庆新区排第三。

■打碎置业疑窦，此乃最高准则

综合对比之下，我们不难发现，除港澳外，深圳房价占据大湾区房价的最高位，其次是省会广州，靠近广深两大核心城市的卫星城市，房价表现要好于其他城市，与深圳同为经济特区的珠海虽然位居第三，但也仅仅是凭借靠近澳门的近利，其城市房价的总体表现并不如位于广深之间的东莞。而除得天独厚的珠海外，相比能与广深接壤的东莞，佛山，中山，惠州，江门与肇庆堪称难兄难弟，江门基本持平，肇庆是一跌再跌。

而细分到城市内部，我们又能发现很多决定房价的因素，首先是地段，尤以主城区为佳，深圳的福田，南山，东莞城区片区，惠州惠城区的房价就要比同城其他城区表现更好。如不是主城区，则能够贴近广深——尤其是深圳的地段，则是很多人投资置业的首选，如东莞的东南临深片区，惠州的惠阳区，大亚湾等。

其次是城区产业，深圳以高附加值产业为主的南山房价高于行政中心福田，广州围绕珠江新城的天河，越秀，海珠三区稳坐广州房价前三，还有珠海横琴新区，东莞松山湖片区，中山火炬开发区，佛山南海区和顺德区都是产业带来城区房价升高的例子。

第三是城区未来规划，因为临近深圳城市新中心前海，西乡、宝中一带是近年来升值最快的城区之一。

因此我们在湾区置业时，首先要考虑的是广深，如果不行，那么就要看城市是否靠近广深；跟着就是挑选有效地段——有效地段只有三种，核心区，靠近核心区以及靠近广州、深圳；然后看城区产业、未来规划，最后才是项目本身。