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项目及片区考评
实探:深圳今年首个即将交付的教育大盘,现状究竟如何?

作者:室介屋笈 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-04-21 17:22:24点击7659


导读:
■37万㎡半山教育大城,里城玺樾山二期在售
■踩盘实录
一、城市半山品质物业,一期外立面完美呈现
二、深圳首个超大型社区游乐场,就在家门口
1、把游乐场搬到家里来,深圳首例!
2、兼顾观赏和实用,打造四季常绿园林景观
三、南京师范大学附属龙岗学校预计年内交付
四、产品细节分析
1、一期大堂层高4.5米,带来尊贵入户体验
2、打造泛大堂、活动房间,提供丰富空间选择
3、引进电梯界的“爱马仕”:世界五百强蒂森克虏伯
4、配备世界三大门窗品牌之一:YKK系统窗
5、百年门锁品牌,美国耶鲁门锁保障居家安全
五、中国物业服务百强企业TOP1,万科物业提供一流服务
■稀缺山、湖生态资源,必然匹配高品质物业
■周边配套、资源分析
一、紧邻三联郊野公园,尽享城市中心山湖资源
二、约400万㎡旧改体量,百万综合体一路之隔
三、交通四通八达,公交总站就在家门口
■营造美好人居空间,这家开发商诚意十足!
正文:

■37万㎡半山教育大城,里城玺樾山二期在售

位于龙岗区布吉吉华街道的里城玺樾山,目前二期新品已经入市。作为37万㎡的半山教育大城,这个项目自推出以来一直颇受市场关注。据了解,里城玺樾山整体分为三期开发,其中一期即将交房,二期正在建设。


日前,笔者一行数人专程前往玺樾山,对这个项目进行了现场的实地勘察,接下来我们将从外立面、社区综合配套、园林、教育、公共空间、物业管理,以及周边交通、生态等角度,对玺樾山的综合价值进行深度分析。

■里城玺樾山踩盘实录

一、城市半山品质物业,一期外立面完美呈现

里城玺樾山位居城市半山,台地高差加上本身的外立面设计,使得楼盘进入视野时显得非常醒目。

项目实景图

项目外立面主色调以米白色和深灰色为主,对比色调打造出鲜明的现代风格,同时项目采用体块分割作为基本体量控制及组合的设计手法,整体视觉感受简约、大气,加上错层阳台及窗间墙设置的鲜艳颜色带,让社区整体散发出年轻、活力的感觉。

项目实景图


从现场实拍图可以看到,目前一期的外立面已经完工,灰白相间的墙体外观在蓝天、白云、绿树的映衬下,令人赏心悦目。

三、深圳首个超大型社区游乐场,就在家门口

1、把游乐场搬到家里来,深圳首例!

除了注重建筑主体的品质感以外,玺樾山在社区整体生活空间的营造上,也下足了功夫。

为了给业主营造出一个全生态的诗意栖息场所,玺樾山打造了七大主题园林、三大童梦游乐场,其中包括摩天游乐塔、幼儿马戏团、滑梯秋千园、迷宫花园、秘密竹园、长者花园等,二期还规划了游泳池、环形跑道等。目前一期园林和游乐场已经完工,只待交付使用。

项目实景图

迷宫花园实景图

第一眼看到玺樾山的游乐场,笔者其实是有些诧异的,因为这个项目几乎“把游乐园搬到家里来了”!在一个楼盘内部打造如此大规模的游乐场,深圳楼市发展数十年来,这应该是首例。

项目实景图

我们都知道,深圳是一个快节奏的城市,也是一个功利化了的城市。这就导致很多楼盘在设计规划的时候,其实是以直接购买者的需求为导向的。


滑梯秋千园实景图

滑梯秋千园实景图

基于这一购买逻辑,深圳的新盘更愿意花大成本去设计园林、泳池、会所,却很少有项目能充分照顾到小业主的需求。因为孩子虽然是家里最珍贵的宝贝,但是受年龄限制,很多孩子还不会表达自己的需求。

摩天游乐塔实景图

而一个楼盘在规划打造时,如果能够率先考虑到小业主的需求,那足以看出其对购房者的整体用心程度。

现场看到,摩天游乐塔、幼儿马戏团、滑梯秋千园这三个区域被粉色高低起伏的游戏地形和台阶座椅环绕形成了一个完整和安全的内部流线,粉色地形主要为孩子提供了上下奔跑的道路,台阶座椅则考虑到家长在休憩谈天的同时能放心地观察孩子玩耍时的举动,充分考虑了孩子玩耍时的安全性。

项目实景图

2、兼顾观赏和实用,打造四季常绿园林景观

除了“把游乐场搬到家里来”,笔者在考察时还发现,玺樾山的园林在注重观赏性之余,还非常强调实用性,园林基本上种植的都是常绿树木。

由于深圳的气候原因,一般落叶树木约一个月即可完成换叶过程,玺樾山在引进树种的时候,以凤凰木为主,搭配桂花树、柚子树和鸡蛋花等,营造四季常绿的园林景观。据了解,这些大树单株价格可以达到4-8万,其中最为昂贵的凤凰木在玺樾山一期就种植了不少。

在南山华侨城,凤凰花已经成为片区的标志性景观,如今玺樾山将凤凰花引入园林,也将营造出专属于业主的凤凰花美景,未来业主下楼就能够欣赏。

三、南京师范大学附属龙岗学校预计年内交付

通过超大型社区游乐场的打造,让孩子收获幸福童年的同时,玺樾山还非常注重教育配套方面的投入。

据了解,玺樾山旁边是36班九年一贯制南京师范大学附属龙岗学校,这个学校占地面积2.1万㎡,建筑面积3.2万㎡,配套有标准足球场、室外篮球场、活动广场、图书馆等一应俱全,社区内还规划有9班制幼儿园。

南京师范大学附属龙岗学校效果图

不过比起一流的硬件配套,这个学校的软实力更值得称道。南京师范大学附属龙岗学校是由南京师范大学主导创办,作为国家211工程”重点建设高校、国家“双一流”建设高校,南京师范大学是国内第一所开设小学教育专业的高等院校,实力位居全国小学教育专业前列。目前南京师范大学联合办学的学校在全国已经有25所,联合办学经验非常丰富。

为了持续输出优质教学经验,2019年南京师范大学在全国各地的985211院校招聘了十余名双一流硕士加盟学校的小学教师队伍。南京师范大学的金字招牌,加上一流的教学硬件和优质的教师队伍,让业主子女的教育需求能够得到充分保障。

在深圳,几乎每一位家长都致力于让子女能够获得更好的教育,甚至有人形容深圳人对教育资源的争夺是一场没有硝烟的“战争”。而里城玺樾山通过签约南京师范大学附属龙岗学校,二期规划九班制公立幼儿园,为业主提供了家门口的优质教育解决方案。

目前南京师范大学附属龙岗学校正在加紧建设,预计2020年交付,过渡校区已经投入使用。

四、产品细节分析

我们经常说,窥一斑而见全豹,从外立面到园林、学校,笔者认为玺樾山这个项目在硬件的打造上是下足了功夫的,那么项目的产品品质如何呢,通过参观玺樾山一期的公共空间,我们也许可以对这个项目的产品品质有一个清晰的认识。

1、一期大堂层高4.5米,带来尊贵入户体验

在现场看到,玺樾山一期大堂层高约4.5米,这一高度既能够藏风聚气,又可以带给业主体面尊贵的入户体验。同时大玻璃门窗的设计,可以将室外的园林景观引入大堂空间,让室内、室外空间能够自然融合、过渡,带来更舒适的感官体验。

项目实景图

2、打造泛大堂、活动房间,提供丰富空间选择

除了注重入户大堂的空间体验以外,玺樾山还结合外立面与小区配套环境,充分利用架空层空间,以简洁的设计手法,营造低调、大气的泛大堂和活动房间,为日常的亲子互动、休闲娱乐提供更丰富的空间选择。

项目实景图

3、引进电梯界的“爱马仕”:世界五百强蒂森克虏伯

玺樾山一期梯户比为三梯六户,电梯品牌方面,一期电梯采用的是老牌世界五百强、全球知名电梯品牌——蒂森克虏伯。

德国蒂森克虏伯电梯是全球三大电梯生产商之一,有电梯界的“爱马仕”之称,在北美市场上占有率第一。蒂森克虏伯采用全球最先进的技术、全球统一的设计理念和质量标准,是世界上最早的军工品牌之一,也是至今唯一获得全球企业创新和业务领域最高奖“爱迪生金奖”的电梯品牌。

全球来看,包括上海环球金融中心(国内最高速电梯,10/S)、迪拜国际机场、美国纽约自由塔、北京首都国际机场、莫斯科联盟塔(欧洲在建第一高楼)、德国埃森矿业同盟工业区(德国最高的无支撑扶梯)在内的世界知名地标建筑,都采用的是蒂森克虏伯电梯。

6、配备世界三大门窗品牌之一:日本YKK系统窗

除了电梯采用的是世界五百强、国际顶尖品牌以外,玺樾山一期的门窗系统全部采用的是世界三大门窗品牌之一的日本YKK系统窗。

YKK系统窗具有保温、抗风压、通风、防水、防空气渗透、隔音保温、开闭耐久等特点,同时YKK材料本身采用的电泳复合皮膜,使用寿命长,国内还没有一家企业能生产出此产品。为了全方位提升门窗性能,YKK坚持零配件自己生产研发,并且从研发、设计、加工、施工全程跟踪服务,不在乎量,只注重产品的品质。

目前YKK系统窗已经成为高端物业的“御用”门窗系统,国外的像东京晴空塔、纽约盖茨大厅,以及国内的上海城市一品苑、重庆东原1891·印长江等,均采用的是YKK日本系统门窗。

7、百年门锁品牌,美国耶鲁门锁保障居家安全

在居家安全方面,玺樾山为业主们配备了美国耶鲁门锁。这款门锁可以用钥匙、密码和指纹多种方式开启,断层式指纹设计,减少了残留指纹的机会,让家人的安全更有保障。还有安全把手功能,可以有效防止小孩或宠物误开门的情况。

作为拥有上百年制锁经验的老牌厂商,耶鲁锁具近年来推出的智能锁系列在耐久性测试上,有着严格的测试标准,以保证它可以更加安全的使用。所有的耶鲁电子锁都必须通过极其严格的使用性测试项目,才能出厂销售。


五、中国物业服务百强企业TOP1,万科物业提供一流服务

物业管理的优质与否,直接关系到业主的居住体验,也会影响到楼盘未来的保值增值能力。

有测算数据显示,在所有的二手房设施里面,万科睿服务的项目里面有超过57%的二手房价格实现了上涨。而当某一个小区计划引进万科物业为业主提供服务的时候,这个小区的二手房售价会直接跳涨20%

里城玺樾山为业主配套的物业,正是国家一级万科物业,万科物业已经连续十年蝉联中国物业服务百强企业TOP1,专属的“睿服务体系”,可以为玺樾山业主提供定制360°细致尊崇服务,让日常生活更舒心、舒适的同时,物业的保值、增值也有了更加充分的保障。

■稀缺山、湖生态资源,必然匹配高品质物业

参观完玺樾山的园林、公共空间,再详细了解了项目的产品细节、物管服务之后,其实笔者内心还是有些震动的。因为从业多年,也看过了无数豪宅、普宅项目,像玺樾山这样一门心思想着把最好的产品呈现给业主的楼盘其实并不多。

从超大型社区游乐场的打造,到南京师范大学附属龙岗学校的引进,再到世界五百强电梯品牌、国际一流门窗系统、国内最好的物业管理品牌……目及足至,都在传递一个信息:玺樾山希望把最好的东西给到业主。试问这样一个时刻为业主着想、对产品品质有着高追求的项目,又怎么可能不倍加珍惜自己的羽毛呢?

而且在深圳楼市有这样一个规律,有山、有湖的地方,必然会出现高品质的住宅。因为像深圳这样的一线城市,山、湖资源极致稀缺,为了匹配山、湖资源的稀缺属性,楼盘在开发建设时也会尽可能地将品质做到最好,这样一来,房企和购房者才能够获得更加理想的价值收益。

在实地考察的过程中,我们发现玺樾山周边的生态资源包括三联郊野公园、石芽岭公园、三联水库等,山、湖资源的丰富程度,已经远超市面上的同类项目。

■玺樾山周边配套、资源分析

三、紧邻三联郊野公园,尽享城市中心山湖资源

玺樾山紧邻的三联郊野公园,占地面积约161.79万㎡,可眺望17万㎡三联水库,该公园以自然山地、丛林、水库湖泊等现状元素为景观基底,以保护、优化及恢复自然生态系统为前提,集生态、运动休闲、文教于一体的市属郊野公园。

三联水库实景图

三联水库实景图

考察那天,笔者沿着三联水库的绿道走了一圈,总长2.3公里的绿道依托水库、山脊等自然资源而建,绿道中设有特色栈道、仿木栏杆,非常亲和自然。虽然当天不是周末,但是也有不少周边的居民前来游玩、休憩。

从三联水库方向看玺樾山

而玺樾山由于一线紧邻三联郊野公园,从项目可以眺望三联郊野公园的大部分景色,更远处隐约还能看到京基100、地王大厦和平安金融中心,城市繁华和自然尽收眼底。

由于生态条件优越,玺樾山的业主还可以在周末或者节假日带上家人近距离野餐、徒步,满足“久在樊笼里,复得返自然”的渴望。特别是经历了这次新冠肺炎疫情之后,深圳人对于在城市中拥有优质山、湖资源的生态居所将更加向往。

从玺樾山眺望三联郊野公园

四、400万㎡旧改体量,百万综合体一路之隔

旧改方面,目前玺樾山周边聚集了约400万㎡体量的旧改,包括华润、万科、招商、佳兆业在内的八大品牌开发商在此扎堆,未来拆除建设成功后,将与中海怡翠、茵悦之生等社区连成一片,形成配套齐全的安静宜居区域。


其中片区最大的旧改项目——招商三联旧改,与玺樾山仅一路之隔。招商三联旧改计划拆除面积28万㎡,计容积率建面96万㎡,预计打造住宅、保障房、公寓、办公楼、商业、学校、珠宝交易中心、医院、公园的百万级综合体项目。


有网友透露,目前这一旧改已经动工,片区蜕变指日可待。


图片来源:家在深圳网友

三、交通四通八达,公交总站就在家门口

由于地处深圳地理几何中心,玺樾山的交通出行也非常便利。

项目紧邻两大交通枢纽、四大快速干道,包括南坪快速、清平高速、水官高速、丹平快速等,完美打造全市30分钟生活圈;从项目出发,经南坪快速可以直抵福田、南山、宝安,清平高速或者经布澜转丹平可以直通罗湖,水官高速直通龙岗、坪山。同时,片区承接三联路规划有布坂联络道,接驳坂银通道。

在轨道交通上,离项目最近的是5号环中线的上水径地铁口,3个站到达深圳东站,5个站即可抵达深圳北站。周边还有正在建设的14号线南湾站(原名石芽岭站),规划中的17号线第三人民医院站,未来地铁出行非常便捷。

为了方便业主日常出行,玺樾山还配套了一个公交总站,在项目现场可以看到,公交总站的建设已经基本完工,待政府有关部门将公交线路规划完善后,即可投入使用。

■营造美好人居空间,这家开发商诚意十足!

在城市中享受着丰富的山、湖、公园资源,好学校就在旁边,社区配套、公共空间、物业管理以及产品细节等,也从人性化的角度出发高标准打造,还引进了一系列世界五百强,国际、国内的顶尖品牌,从购房者的角度来看,玺樾山致力于营造美好人居空间的诚意度还是非常高的。

目前玺樾山一期即将交房,二期在售,未来项目还规划三期。按照大盘运营的逻辑,这个项目未来只会越来越好。因为房企重金拿地,引进优质的配套,提供好的服务,打造产品标杆,都是为了让后续项目的价值能够获得更好的兑现,毕竟房企在自己地块上的成本投入是远远高于单个小业主的。

对业主来说,项目配套完全兑现之时,物业的价值、价格也会水涨船高。而目前仍在犹豫和摇摆的购房者,笔者的建议是,与其听别人说一百遍,不如自己亲自去现场看一遍,项目配套、环境、品质究竟如何,是否契合自己实际的购房需求,答案也就随之揭晓了。


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