前段时间有个人当面咨询，我们找了个茶室聊天，他是我的非常长期的咨询客户。我记得很早以前他给我发过一个东西，叫做“贝叶斯定律”。
他说的意思就是，对事情和对人物的判断，更多的要依据这件事人最近的表现来调整概率。比如一个人，他做事相当漂亮，那么下一次大概率也会干得很好。但如果证实了之前的信用很差或者不靠谱，他下一次把事情搞砸的概率也会很大。
这就是对人和事情判断的简要的概率方法。他说，依靠这个定律就可以知道谁可靠、谁不靠谱。他说这10多年，就没找过别人。。。。他这么说给我的压力好大呀。
还是前些天，我接待了两位面询投资者，聊到了对一些项目房价的评估、聊到了某片区的平台期、聊到了房地产投资上的一个重要讲究——效率覆盖，另外聊天的时候说到了不同品类房产对投资的影响。
比如说超级豪宅是利润现象、蓝筹物业是枢纽现象，现象性质的不同会影响他们的投资特性，这个是很有启发性的，这也是为什么我在去年中的时候会预测说，深圳的某类物业将进入维持1.5年的整固期的重要依据……
房地产其实是规律性非常强的，如果遵循规律的话是可以很好的抓到时间波段的。继续聊之前提醒你：@尹香武 的《要素侧改革’密件专享：精准房价新公式，百万深圳地铁宅》，即将发邮件，报名找13266798623李小姐，召集进入收尾，文归正传。
去年中，我根据研究做出判断：“三年不涨，必有一波”。那个时候很多人将信将疑，现在逐渐成为现实了。我要恭喜参与了当时的密讲和密件的朋友们，他们因此提前采取的果断的行动，占据了先机。
但还没有完全扩展开来，目前主要集中在深圳和杭州两个城市表现最好，原因是这两个城市拥有很多的新兴经济，特别是疫情对于网络经济有巨大的刺激作用。杭州的网上购物、电子商务、大数据，深圳的5G产业和网上社交、线上会议等等，反而是受到了刺激的。
接下来三年不涨必有一波的这个行情，应该会逐渐的向其他一线城市和强二线城市扩散。但我还是要提醒这一次的扩散，表现最佳的一定是这四类产品：①具备价值再凝聚条件的天价产品；②具备质变可能性的零到一产品；③在“土地+建安”成本万元化背景下的本价产品；④符合服务业要求的“双流房地产”。
本质上，现在有钱去买房、去买符合收敛趋势和规律的房产，就是是和银行、zf捆绑在一起，大不了一起死，而银行是死不起的，是不会死的。
银行的风险、zF的风险可比老百姓大多了，而这两家的风险手上是有手段可以对冲的，没有钱可以印，经济不行可以刺激，实在不行，还有很多极限手段，反正不会死。而且购房你才出了3成的钱、银行出了7成的钱，你说怕房价下跌？你想想，到底谁怕房价跌呢？
所以老百姓只要能够捆绑，就代表了有更大的树撑着天、有更雄厚的地在撑着脚，安全的很，在他们的风险面前老百姓这几百万几千万几个亿……算什么呢？所以如果选对产品的话，完全不用夸大自己的风险。
如果有了钱就去投资实业，那就相当于一个人冲进了丛林，激烈的竞争、无休止的被管理，市场竞争是自由的，你一个人冲进枪林弹雨，死了都没人收尸没人管，如果你没事能够活着，那就会被一遍一遍的薅羊毛。税收从何而来嘛？
不过我还是要提醒你，整个房地产行业出现了只有三条路走的趋势，整体上在快速的收敛为上述这四条路，其他的房地产都会变成死路了。别买错房哦，买错了就是马上的风险，这我已经提醒了很多次了，有很多人不听栽过跟头了。生意黄了钱就没了，房价跌了房子还在。真正懂得风控的还是银行的人啊！
为什么没买房的人容易悲观，而买了房的人容易激情呢？因为对老百姓来说，只要你买了房，那么城市的建设和各种新的规划都是利好，你的房子因此而增值了。
而城市往往是不断的往前的，那么你的房子也就不断的往前，心态就会更加乐观。也就是说买房是自己做多自己、也是让城市做多自己。
但如果没买房子，尤其是那些有钱而不买房子的人，那么这个人自己的奋斗都是在危害自己，因为他的奋斗有利于城市的进步，而城市的进步又有利于城市的价值，而城市的价值又体现在房价上。
而且城市的任何规划建设和设施的完善，也都会推动房地产价值的增长，因此城市的发展和他自己的奋斗就成了他自己的利空，换言之，不买房的人在努力的自己做空自己、而整座城市也在不断做空不买房的人…
前段时间我在深圳卓越讲座、苏州融创讲座上，我都谈到了寄宿投资、产业升级的尖端是投资产业、投资效率升级的方向是提高价格——高单价或者高总价，这些观点都是前瞻性的。没听过的人好好想想吧，对接下来的投资道路有帮助。
其实呢，产业升级升到最后是什么呢？升的就是投资。因为所有的产业最高的是投资。投资是所有链条中最高级的。而投资产业的升级的方向就是提高价格。所以各个国家都很矛盾。搞活投资就可以振兴经济。但是考核投资的方向就是提价！
虽然提价可以提升投资效率，但是提价会扩大贫富差距呢。所以就管理者而言，既希望提升效率，让投资发挥应有的作用。但也不希望提价。因为提价的作用一定是扩大贫富差距。但有什么办法呢，产业升级的结果最后一定是提价。因为产业升级的最后一定是投资升级。所以买对了房产的人是爽的。
买错了嘛…谁叫他们不重视脑力的升级呢？当然，现在有些因素的变化，可能会带来一些震荡，改变中短期的局势，这个找时间再说，大家先要有个底。