5#地铁“珠江·旭景佳园II”考查流水帐
半求
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com

〖时间〗：2006年09月01日09：30~13：20
       2007年03月04日13：00~15：00
       2007年07月09日12：00~14：30                 
〖天气〗：晴 、多云 
〖事件〗：实地步行考察坂田“珠江·旭景佳园”项目情况
〖地点〗：深圳龙岗区坂田布龙公路5#地铁与坂雪岗大道交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【坂田唯一地铁新盘：5#地铁坂田站与珠江旭景】
    【返童风暴：深圳首个kidults时尚街区式商住小区】
    【全赠送精装修：免除业主装修烦恼】
    【关外，不再外：坂雪岗大道南段已开工，片区交通压力即将改善】
    【珠江打入内核】
    ■四周情况
    【片区处于施工高峰期，坂雪岗大道布龙路南侧路段灰尘较大】
    【大盘齐聚：综合环境有待完善】
    【交通：高速路网通往珠三角，地下铁龙贯穿深圳】
    【配套情况】
    【北侧：富豪花园约上千平方米的绿化带未能有效的利用】
    【东侧：坂雪岗大道有待完善，远处山景具有欣赏价值】
    【西侧：空地待规划、厂房待搬造、美丽别墅正在施工】
    【南侧：南山水库、正坑水库、南坑水库山峦起伏，远景更佳】
    ■项目考查
    【施工进度快慢有别：中心园林施工全面启动】
    【工地外部情况】
     一、商家抢先进驻，商业街施工进入尾声
     二、外向型商业广场：20米宽广场、15米宽绿化、园林式地面停车位
     三、商铺层高5.9米可分为两层：并设计了风雨连廊
    【施工安全系数扫描】
     一、采用全新施工工具
     二、施工通道楼梯化
     三、凸窗和落地窗双重防护措施
    【公共空间：电梯厅格局及施工法】
     一、电梯厅按钮预留施工
     二、电梯厅、消防楼梯自然通风采光
     三、“U”型双筋负筋马凳
    【个性化护栏】
    【测量数据】
    【部分用料】
正文：

■项目概况

【坂田唯一地铁新盘：5#地铁坂田站与珠江旭景】

“珠江·旭景佳园”位于龙岗区坂田布龙公路与坂雪岗大道交汇处南侧(富豪花园侧、第五园以北) ，距梅林关口约4公里，与地铁五号线坂田站仅250米左右。
2006年8月，深圳出台5#地铁调整规划，站点如下：

前海湾站→临海路站→宝华路站→宝安中心站（与1#地铁换乘）→翻身站→灵芝公园站→大浪站→同乐站→深职院站→西丽站→红花岭站→大学城站→塘朗站→长岭皮站→龙华火车站（与4#地铁换乘）→民治站→五和站→坂田站→大埔站→上水径站→下水径站→布吉中心站→布吉客运站（与3#地铁换乘）→百鸽笼站→布心站→太安站→怡景站→黄贝站→文锦站→人民南站→大剧院站（与1#地铁换乘）。

5#地铁横穿城市关内外，连接西、中、东三条发展轴，承担联系罗湖中心、前海—宝安中心、龙华次中心，以及龙华火车站、布吉火车站、前海客运枢纽及其沿线片区的干线功能。同时也是地铁干线1、2、3、4#地铁及广深港客运专线的集散线和联系线，因此地位尤其重要、辐射面更广，是形成深圳地铁网络化的关键一线，值得购房者重点关注。

5#坂田站出入口设在了布龙路与坂田大道交汇处，距离本项目仅200米左右，“珠江·旭景佳园”是坂田受益最大的新盘，同时也是片区内唯一的地铁新盘。考查时我们看到布龙路南侧“地铁三号线施工”的铁皮已经围起了围栏开始施工了。

【返童风暴：深圳首个kidults时尚街区式商住小区】

“珠江·旭景佳园”是深圳“首个kidults时尚街区式商住小区”。在1985年英国《泰晤士报》上，最早出现Kidult这个词，字源是kid(小孩、小子的意思)加上adult(即成人)，含意是有着小孩特质的心态、心境、个性、趣味的成年人，而主要是指有上述特点的成年男性。2001年MandyPatinkin个人专辑《Kidults》，此字因此更广为人知。

Kidults在都市中越来越普遍，香港2004年7月还出现了《Kidults》杂志，办刊至今，目的是为了扩阔了年青人的视野和有效地表达他们的声音。随之三间KidultsShop也相继成立。

2007年6月30日上午深圳珠江地产举办了珠江·旭景佳园KIDULTS城市峰会，邀请到了香港《KIDULTS》杂志主编等众多嘉宾共同讨论KIDULTS概念以及在现代社会中的意义和价值。

KIDULTS了，因此邻居之间就更融洽了、就不再紧闭门户了，心态更年轻了，更童真了，生活也就因此而变了。同时，KIDULTS作为精神层面的概念，自然比那些物质层面的东西更能够触及人的内心世界，而产生更强烈的共鸣。

【全赠送精装修：免除业主装修烦恼】

项目总占地52079平方米、总建筑面积147000平方米，住宅8.09万平米，商业3125平米。共计拥有10栋多层和小高层建筑。“珠江·旭景佳园II期”为北侧的第3栋和南侧的第7、8栋。主力户型为二房三房70 ~107平方米，预计七月低或八月初公开发售。

“珠江·旭景佳园II期”的交楼标准为全赠送精装修。入户门为高级防火门，房间、厨房、卫生间为木饰面夹板门，并配有门锁；粉末喷涂铝合金窗，单层中空LOW—E玻璃，透明灰玻，窗台为天然石材；客厅和走廊为高级抛光砖，房间为复合木地板，厨房及主人房卫生间，公共阳台，公共卫生间均为仿古砖；内墙为高级乳胶漆，厨房，卫生间铺贴高级瓷片到顶。

厨房内赠送高级橱柜一套（配洗菜盆、煤气炉、抽油烟机、人造石台面和水龙头）；主人房洗手间配浴缸，公用洗手间配铝合金框玻璃浴门，以及洁具、毛巾架、镜前灯、排气扇等配件。

总体而言，交楼标准简单实用，精美大方，入伙后无需业主再大动干戈费时劳力，免除了业主的装修烦恼。统一装修低于个人装修成本，有效缓解购房初期经济上的压力，同时也方便投资者即时将房子出租。

【关外，不再外：坂雪岗大道南段已开工，片区交通压力即将改善】

7月2日香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn独家发布了政府权威信息，与网友共享了坂雪岗大道其南段工程即将开工的消息。而此次考查“旭景·佳园II期”时，坂雪岗大道的南段工程已经开悄然开工了。

坂雪岗大道全线北接北澜一级路、南通环城南路，本公路南段北起吉华路接坂雪岗大道北段，南至南坪快速路，全长3.109km，与南坪快速相交设置立交一座。全线按城市I级主干路标准建设，道路规划红线宽度60米，双向六车道，设计行车速度50km/h。

已经修通北段沿路有华为、万科城、中海日辉台，即将修建南段沿线有万科第五园、珠江旭景佳园、中海月朗苑重要单位和项目，其中“珠江·旭景佳园”、万科第五园受益最大。

坂雪岗大道南段将在福田中心区皇岗路以北开出一条与南坪快速相连接的路段，扩大了客户交通的效率，缓解和改善区域内交通压力。届时，从福田到本项目约20分钟既可抵达。

在售楼处前面的广场，可能有很多客户已经注意到了，有施工师傅在挖地基了，和师傅交谈后得知这里是要建座人行天桥，本项目的外向型广场也将得益于人行天桥的建设而旺起来。

【珠江打入内核】

“珠江·旭景佳园”是珠江合生系在深圳的第一个项目。作为首演，珠合系凭借十多年的房地产开发经验和丰富的资源优势，给旭景佳园一期的客户创造了更多的增值空间，从而在深圳业内及消费群中迅速建立起良好的口碑效应。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn监测数据显示，珠江合生系在深圳还有龙岗中心城G01006-0017商用地块，该地块是2006年3月以3.04亿元获得，并于2007年3月18日奠基，已命名为“珠江广场”。而位于大亚湾的“珠江·东岸”也是声势浩大。

最新消息显示，珠江合生系已经原则确定获得了位于CBD的深交所大楼，以及位于红荔路的某改造项目，正式进入深圳主流核心区域。

■四周情况

【片区处于施工高峰期，坂雪岗大道布龙路南侧路段灰尘较大】

围项目周围有三个施工工地，分别有西侧的美丽别墅项目以及河背综合办公楼，还有项目身身的三期项目以及立交桥的施工。所以布龙路南侧的坂雪岗大道路段，施工车辆较多，路面尘土较大，原有的绿化已被损坏。随着这几个施工点的加速，这种情况可能还要持续一年半载的。

【大盘齐聚：综合环境有待完善】

项目周边以坂田原始村落为主，分别有大光碪村、河背村、禾塘光村、扬美村等，在这些村内也夹杂着一些绿怡、金华等工业区。其中在项目的南侧和西侧分别有万科第五园、中海月朗园、以及正在施工的美丽集团的别墅项目等。

在此片区分别有万科、中海、美丽等品牌商家齐聚，并且都是较大型的项目，无论是交通还是居住环境以及市政配套等，将来会有改善，综合环境完善还需假以时日。

【交通：高速路网通往珠三角，地下铁龙贯穿深圳】

交通方面，对外联系的主要干道有布龙公路、坂雪岗大道，其中坂雪岗正建设通往福田中心区的南段。另外在项目的南侧东侧西侧分别有南坪高速、梅观高速、清坪高速，形成了四通八达的快速交通网络。

沿布龙路修建的5#地铁线也正在紧张施工中，建成后也将与罗湖、福田、南山、宝安、龙岗地下换乘，贯穿整个深圳及珠三角。

而楼盘北侧有“杨美村”公交站，停靠公车有300B、310、312、315、321、329、380B、616、662、711、863、378、982、989和839等，业主基本出行是可以得到解决的，到达龙岗、布吉检查站、大小梅沙、龙岗镇、横岗镇和布吉镇均有公交车辆。

【配套情况】

项目自身配有裙楼7500平方米的商业风情购物街，和一所幼儿园，可满足自身所需。其周边有24小时浦发银行自助服务、扬美社区建康服务中心、恒丰家具批发城、怡兴商场、富豪幼儿园、深圳坂田医院等等。

【北侧：富豪花园约上千平方米的绿化带未能有效的利用】

“珠江·旭景佳园”的北侧是富豪花园，富豪花园以多层（八层）为主，这些多层的顶楼都是用的红色瓦面，色调鲜艳。其中有两栋高层建筑是绿怡居，绿怡居盘如其名，外墙以绿色为主白色为辅。

此面近处与富豪花园之间有约30米的绿化带，富豪花园一侧的绿化带管理的不是很好，杂草重生，如果是品片物管管理的话，这块约上千平方米的绿化带一定会是一个非常漂亮的特色园林。

【东侧：坂雪岗大道有待完善，远处山景具有欣赏价值】

东侧紧临坂雪岗大道，坂雪岗大道双向四车道，目前这条路上没有什么绿化有待完善，路上施工车辆较多。坂雪岗的东侧是富豪花花园别墅，这此别墅和富豪花园都有一个共性，屋顶是红色的，别墅区园林具有一定的欣赏价值。

东南方向远处有个小山坡，山坡上完全植被，本项目的中层楼层可以观赏到小型山景。

【西侧：空地待规划、厂房待搬造、美丽别墅正在施工】

项目的西侧有三个部分，第一是有一部分工业厂房，有食品加工厂及电子类厂房，据了解这些厂房将统一搬迁但还需假以时日。

第二是有些空余地块规划显示是居住用地，其他暂未明确，如第8栋的西侧，香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn的网友也咨询过相关话题。

第三是美丽集团的地块，在“旭景·佳园一期”的流水帐中就提到西侧有个完全植被的小山坡，现在这个小山坡正在被一点点的铲平，然后建别墅。别墅距离本项目有百米之隔所以建成后也是有一定的欣赏价值。

【南侧：南山水库、正坑水库、南坑水库山峦起伏，远景更佳】

南侧近处是厂房，厂房以南现时是333公交总站然而就是正在施工的万科·第五园的高层单位。西南方向是连锦的山脉，在地图上可以查到这些山脉是南山水库、正坑水库、以及南坑水库的山脉。

除此之外，远景方面西南远处也有民治水库的山峦。“珠江·旭景佳园II期”全部为高层单位，所以四周远处更佳。

■项目考查

【施工进度快慢有别：中心园林施工全面启动】

进入项目，首先一期的第1、2、4、5、6栋已经全部脱去了防护网，崭新的外墙已显现。二期一共有第3栋和第7、8栋，其中3栋位于整个项目的最北侧，目前已经施工到第10和12层左右，多集中在顶楼搭模板灌混凝土作业。

第7、8栋位于项目的最北侧，第7栋已施工到了第8层，而第8栋还正在做车库的布筋及混凝土施工，还未出地面是施工最慢的一栋。

中间的园林呈长方形，目前正在进行防水及基础性的施工，大量的黄土裸露在外，推土机轰鸣着不停的忙碌着，整个园林已进入整体施工阶段，再用一两个月就见花红草绿了。

【工地外部情况】

一、商家抢先进驻，商业街施工进入尾声

项目的裙楼商业面积有7500平方米，中心广场在一期发售的时候就已经花草满面地了。随着整体施工的进度，中心广场北侧和西侧的商业街已进入尾声，正在铺路面砖和走廊内的细节处。

虽然整个商业街还未全面施工完毕，但精明的商家早早的就抢占了靓铺。售楼处北侧项目入口处已经有约五家店正在紧张的装修。有书屋、有24小时便利店以及朝国美容站等。

二、外向型商业广场：20米宽广场、15米宽绿化、园林式地面停车位

商业街与坂田大道之间首先是广场，正在施工最后的部分，经过测量广场宽约20米。kidults时尚街区当然少不了玩乐的活动空间了，而这个20米的宽度足以满足各种样式的逛街法了。

广场再往外，还有约15米宽的绿化带，这些绿化带与坂田大道的绿化及人行道形成了相互协调。一些地带在广场与绿化带之间设置了地面停车位，必定这种外向型的商业街区，将聚集一定的人流量，地面停车位将有效的解决客户临时停放及商户停车的问题。

三、商铺层高5.9米可分为两层：并设计了风雨连廊
 
首层商铺的层高为5.9米，可以做成双层的，上面做成阁楼，提高了使用率。另外在商铺的最里侧布置有下水管道，每一户商铺都有独立的洗手间。

商铺外设计了风雨连廊，即使是雨天，也可以自由地在商业部分散步、购物，这种传统非常不错，风雨连廊还有一个特点，细长而挑高非常有情调和仪式感。

【施工安全系数扫描】

一、采用全新施工工具

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn最近考查项目较多，每到一个项目必需乘施工梯上顶楼然后下中间楼层。而乘本项目的施工梯时，那种感觉焕然一新，第一干净、整洁，整个电梯轿厢内舒适。第二非常稳定，不像一些时间较长的施工梯，上下过程中摇摇晃晃，心神不定没有安全感。

在工地上不仅升降机是全新的，还有搭角手架的钢管也是全新的，上面的防绣层完好无损。采用全新的施工工具对业主看似没有太多直接的好处，但在施工过程中的安全系数将提高，并且一些施工细节也会因工具而有所提高。

二、施工通道楼梯化

在浇灌好混凝土后，其模板和枝架，不可马上拆除，升降机无法直达顶层，就需要借助防护网与楼体之间的临时通道上到施工面。一般这样的临时施工通道都有四至五层，是所有施工人员上到顶楼必需经过的通道。

一般地说，因施工通道是临时的，基本上用段时间就要拆，所以，大部分都很简单。而本项目的施工通道台阶的上下全部是用木板水平固定的，非常安全、稳定，就像走楼梯一样。
 
三、凸窗和落地窗双重防护措施

户内的凸窗和落地窗，凡是带玻璃的凸窗和落地窗全部是双层的防护措施。除窗户外另有一层栏杆，内侧的护栏有1.20米，形成了有效的双层防护，对于有小孩的家庭尤其重要。

【公共空间：电梯厅格局及施工法】

一、电梯厅按钮预留施工

在考查众多的项目中，在电梯按钮的位置大多数采用的是预埋泡沫或预埋木模板，然后再按装电梯按钮。而本项目是直接预留了一个更平整缺口，与预埋泡沫或预埋木模板相比，此施工方法精度更高，避免之后的扩孔，因此将更直接有效的保证了墙体的质量。

二、电梯厅、消防楼梯自然通风采光

电梯是相对布置的，在电梯的一侧是消防楼梯与通风天井，电梯厅完全实现了自然通风采光。消防楼梯是剪刀式的，并且也是有采光窗，上下有两个出入口，输出量倍增。电梯厅和消防楼梯同时实现了全天候的自然通风采光。

三、“U”型双筋负筋马凳

在布筋处，我们看到了“U”字型的负筋马凳，这种负筋马凳呈“U”字形状，是用一根钢筋来回折叠然后加工成“U”形。这样一来，上下分别由双钢筋组成所以承载力更大，布筋不变形。

在负筋马凳的一侧使用的是大理石垫块，大理石垫块质量远远超过了水泥垫块，并且是大理石使用剩余的，避免了浪费的现象。

【个性化护栏】

项目所使用的铁栏杆也别具特色，阳台的栏杆，虽然是铁制的，但形状的多样化使他增强了欣赏价值，阳台上的栏杆在中间位置分别由多个铁片组成的三个麦穗状，特别是从下往上仰望有一种点缀的效果。

另外就是空调位的护栏，一般的空调位是用的百页做防护。而本项目用的是花边铁栏杆，中心点是圆，中心外是米格条状，外部是方形，总体呈内圆外方的形状。但从整外观上，这些并不是什么大件，但起到了画龙点精的效果。

【测量数据】

凸窗宽：67公分
楼板厚度：13公分
主墙体厚度：20公分
洗手间下沉：40公分
房间净层高：2.54米
电梯厅净层高：2.54米
首层架空层：5.78米
商铺连廊宽1.57米
消防楼梯净层高：2.56米
消防楼梯宽：1.22米

【部分用料】

联塑牌难烯电线套管、粤深牌钢材、广州熙壁牌污水管、博客磁砖、富盈牌混泥土、911地下建筑防水涂料.......

珠江·旭景佳园II期考查图片：广场绿化

珠江·旭景佳园II期考查图片：深圳首个kidults时尚街区式商住小区

珠江·旭景佳园II期考查图片：5#地铁板田站就在这个位置，与项目约250米左右

珠江·旭景佳园II期考查图片：人工挖孔桩基施工法，施工质量好，人员更安全

珠江·旭景佳园II期考查图片：中心园林

珠江·旭景佳园II期考查图片：机械输送混凝土，对楼板质量更有保证

 珠江·旭景佳园II期考查图片：“U”型双筋负筋马凳

珠江·旭景佳园II期考查图片：电梯厅

 珠江·旭景佳园II期考查图片：每个楼梯都贴有这们的提视，避免意外

珠江·旭景佳园II期考查图片：防护措施非常到位

珠江·旭景佳园II期考查图片：个性化护栏

珠江·旭景佳园II期考查图片：小区内的幼儿园

珠江·旭景佳园II期考查图片：每一户商铺都有独立的洗手间

东侧是珠江·旭景佳园的3期