导读：
■购房前必看——购买指数强化版“价值指数评级”
■今明两年南山31个新宅，可得擦亮双眼认真选
■抢购评级此1家！！！92分，AA“抢购评级”
■入主一线城市主城区、圈层的机会
正文：

■购房前必看——购买指数强化版“价值指数评级”

自2000年9月以来，@房地内参 就推出购房指数评级的产品线，迄今已20年。该评级通过分拆各项因素，全面客观解析楼盘综合价值，为客户提供购房投资购房指南，深受赞许。

近期关于具体楼盘选择的咨询迅猛增加，在提供了多次面询后，为扩大影响面，提供更精准的购房比选导航，我司特将此产品线升级为强化版的“投资价值指数”在构成上由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。

一）其中“分项指数”包括：

1）区域四项：
①地段（片区经济生产水平、产业构成、竞品）；
②环境（生态负氧离子、空气污染程度）；
③交通（公交、地铁、火车站、机场、高速、海运）；
④配套（教育、商业、健身）、规划。

2）产品六项：

品牌、物业类型（业态组合）、产品户型（容积率、得房率、朝向、赠送面积、梯户比）、建筑质量等。之所以不评论房价问题，是因为经过20年来可以发现，房价是各类要素组合的结果，依赖于市场博弈因此无需分析。

合计10项评分，其中每一项满分为10分，合计总分100分。“分项指数”得分评定：9-10（很好或很强）；7-8（好或强）；5-6（中等）；3-4（差或弱）；1-2（很差或很弱）。

分类分项指数只能进行区域内的比较，不能跨行政区比较。比如说南山的9分，不能拿来与龙华的9分作对比。这是需要注意的。

二）价值指数评级分7档：

“分项指数”之和为楼盘“投资价值指数”得分，依据投资价值指数总得分，将楼盘分为七个评级：

①“盲购评级”：AAA，95分以上；

②“抢购评级”：AA，91~95分；

③“强荐评级”：A，86~90分之间；

④“买入评级”：BBB，81~85分之间；

⑤“推荐评级”：BB，71~80分之间；

⑥“观望评级”：B，60-~70分之间；

⑦“淘汰评级”：C，60分以下。

■今明两年南山31个新宅，可得擦亮双眼认真选

本次评级，涉及目前已可监控到的2020年在售住宅、以及即将于今年与2021年入市的住宅新盘，合计31个项目，其中有待售17个、在售14个，包括备受瞩目的华润城·润玺1期、天鹅湖花园（三期）、汇城茗院、阅山境、正东名苑、香山道等。

值得注意的是，在全面梳理了这31个住宅新盘并进行比较后发现，涉及的住宅新盘中，盲购评级、抢购评级、强荐评级的分别仅1家，买入评级则5家，推荐评级达14家，观望评级则有8家，还有1家纳入了淘汰评级。

由此来看，南山作为深圳的城市主城区，但在挑选住宅产品时，还是需要非常严谨且认真地对比，方能筛选出好房子。

■抢购评级此1家！！！92分，AA“抢购评级”

基于此，我司针对当前南山备受关注的天鹅湖花园（三期）进行了细化梳理，详细指数如下：

一、区域：38分

1、地段10分
南山主城区、华侨城豪宅区，城市核心区的中心地段、华南豪宅区。

2、环境10分
山、湖、海、公园皆在视线范围，楼下就是天鹅湖、燕晗山。

3、交通9分
接驳地铁2号线侨城北站，交通网成熟。

4、配套9分
自配约4.3万㎡商业，意向引进盒马鲜生、学而思等主力店，预计今年底商业开业。

二、产品：总计54分

1、品牌10分
华侨城地产，所属央企，品牌强。

2、产品户型7分
三期共约1116户，面积约117-123㎡。

3、小区规划9分
三期共4座高层住宅和裙楼商业，楼栋沿项目用地四角展开布局，充分利用天鹅湖及燕晗山生态景观，楼间距大，视野开阔。

4、自配9分
配套成熟，自带约4.3万㎡购物中心，配套成熟。

5、建筑设计9分
外立面以玻璃幕墙为主，现代化简约，高端大气。

6、物管10分
华侨城物业。

三、小结：总计92分，AA“抢购评级”。

■入主一线城市主城区、圈层的机会

事实上，天鹅湖花园（三期）目前已入伙，现楼在售中，对购房者而言，买入即可马上装修入住。

而且，作为华侨城在此开发打造的最后一个住宅项目，这里所能提供的，不止是一线城市核心所能覆盖的全部稀缺资源，是对财富、地位的有力认可，是对身份、圈层的极大肯定，更是个人及家庭资产未来可以得到保值增值的优质选择。

目前，天鹅湖花园（三期）约122-123㎡天幕美宅，现楼稀有在售；47楼天幕创想展示空间已全新开放，赶紧预约参观。