双地铁“泛CBD·半山御景”唯论
半求
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导读：
■前言
■项目劣势
【生活半径相对较小】
【皇岗路存在噪音影响】
■项目优势
【地势较高片区的至高点：心理优势明显】
【泛CBD区域：2007年唯一山居物业、第二大新盘】
【泛CBD新增的最大双地铁物业】
一、9#地铁沿线唯一新盘
二、4#线：云集港客
【景观优越：小盘大景，内外兼修】
【片区最高的小区园林绿化率】
【赠送面积比例较大：同时保护业主隐私】
【纯居住小区：商业活动干扰少】
正文：
■前言
“半山御景”位于皇岗北路与梅园四号路交汇处，北面是银湖山郊野公园，南面望华强北和CBD，属深圳中心区一级幅射区域，也就是泛CBD区域，直接为CBD服务。
项目总占地面积10060.28平方米，建筑面积近36733.4平方米，总户数326套，213个停车位，车位户数比为0.653：1。容积率2.50，共6栋10-17层的小高层。主力户型有约70平米的两房，约100平米的三房。估计8月底9月中开始销售。
半求www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”（半求简称其为“唯论”）。
为了能让消费者更全面的了解“泛CBD·半山御景”，现将《双地铁“泛CBD·半山御景”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”部分。
■项目劣势
【生活半径相对较小】
按照规划项目属于梅林东区，梅林东区是指中康路以东至西侧的自然山界南以及南侧的北环大道。但项目实际处于皇岗路、彩田路、北环路的围合处，以主干道围合的面积来看，片区总面积在130万平米以内。
片区内有学校和基本商业、公安局、车管所，而按照法定图则，项目的北侧近处规划为幼儿园以及书店用地，并且这些市配套用地和本地块是连在一起的。也就是说未来项目的北侧不会有高层建筑。项目的西侧是翰岭院以及翰岭院中学。
但是依然存在片区生活半径相对较小的弊端。这一点与南山的学府花园一带、新洲的深圳高尔夫一带是极为相似的。
【皇岗路存在噪音影响】
皇岗路连接皇岗口岸与梅观高速，是城市主干道。而皇岗路与半山御景的东面的相邻的。因此，皇岗路的噪音是不可避免的。因此项目采用的中空隔音玻璃、换新风系统的效果将直接决定这个方向房子的舒适程度。
不过好在这个角度的景观实在是一流，整个银湖山就在窗户外，郁郁葱葱、伸手可及，很是养眼。
■项目优势
【地势较高片区的至高点：心理优势明显】
整个片区本身由于属山脉的延伸，因此地势本身都比较高，最高处比梅林路起码高处18米，而半山御景则又处于整个片区的最北位置，属于整个片区的至高点，心理优势非常明显。
而且根据最近暴雨时间在现场考查可见，在其它地段积水很厉害的时候，这个片区安然无恙，这和地势高有密切关系。
【泛CBD区域：2007年唯一山居物业、第二大新盘】
“半山御景”位于皇岗北路与梅园四号路交汇处，北面是银湖山郊野公园，南面望华强北和CBD，属深圳中心区一级幅射区域，也就是泛CBD区域，直接为CBD服务。
根据香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn的监测本楼盘将是福田区2007年内批准销售楼盘中，供应面积将位居前两大盘之列，并且是年内唯一的山居物业。
【泛CBD新增的最大双地铁物业】
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn数据显示，半山御景附近分别有9#地铁、4#线两条线路，是泛CBD新增的最大双地铁物业，高发城驰虽然也是双地铁物业、但是规模上就要小多了。
一、9#地铁沿线唯一新盘
9#地铁是联系特区内主要居住区与就业区的局域线，也是特区内穿越大型居民区最多的地铁，因此其意义也更为实际。途经罗湖火车站、红岭、八卦岭、梅林、景田、车公庙等片区。
本项目与9#地铁福田党校站约200米，步行距离在5分钟以内，属于地铁站的直接辐射物业。通过分析发现，半山御景是9#地铁沿线唯一新盘。
9#地铁线路由罗湖火车站至下沙，设立站点分别有：下沙站→车公庙站→香梅站→景田北站→梅林市场站→梅林一村站→梅林二村站→上梅林站→福田党校站→笔架山北站→银湖站→八卦岭站→园岭站→大剧院站→鹿丹村站→罗湖火车站。全长约17.8公里，设站17座，其中换乘站9座；采用地下敷设方式。
二、4#线：云集港客
深圳地铁4#线以深港边界的皇岗口岸为起点，直达龙华新城区中心，共有15个车站，是未来香港、深圳和内地相连的主要铁路干线，全长20.5公里，是双轨设计的市区铁路。4#线全线由港铁轨道交通（深圳）有限公司统一运营，为期30年。
4#线梅林站设在中康路，距离本项目约15分钟路程（步行），届时，对山居物业特别偏爱的香港师奶客户有极大的吸引力。乘地铁往返港深将更方便快捷，4#线将会港客云集。
4#线全线站点为：皇岗站→福民站→会展中心站→市民中心站→少年宫站（以上为一期站点）→莲花北站→梅林站→梅林检查站→白石龙站→龙华火车站→龙华中心站→上塘站→龙华镇中心站→龙华新城中心。
【景观优越：小盘大景，内外兼修】
小区自身有约1.6万平方米的立体庭院式园林，是对自身地形的有效利用和发挥，运用叠水、喷泉、旱溪等多种水体表现形式，形成了“水生活”主题园林。
而在外部，在项目的营销中心门口，第一个进入视野的是北侧环绕的山脉，仅约百米之距，山峦起伏有势，一片绿色植被，其实“半山御景”的北侧及东侧都是这种原山景资源，并且这些自然景观资源都是原生态。
由于项目地处半山脚下，向南视野开阔，远眺深圳中心区城市景观以及连锦起伏的笔架山公园，无论是近、远，景观资源还是不错的。
【片区最高的小区园林绿化率】
项目的园林以“水生活”为主题，分四个台地。首先在第一层台地有游泳池，游泳池隔壁是港湾式浅水景。港湾式浅水景别出心载的布置了甲板以及大量的隔栅木，满足了对海湾景区的向住。
由于地形特点整项目分成了四层台地，所以园林也就成了立体庭园式园林，园林面积约1.6万平方米，而项目总占地面积10060.28平方米，因此其绿化率为160%，是当之无愧的片区之冠。
【赠送面积比例较大：同时保护业主隐私】
半山御景采用了户户带双层挑高露台，并且露台的形状变化多样，有正方形的、长方形的、圆形的、半圆形、椭圆等形状。另外有的户型入户花园、内阳台以及双层挑高露台最多达四个阳台，赠送面积较多。
在所有双层挑高露台中都有一个通病，就是上层与下层的直接对视问题，这也是挑高露台自流行挑高以来出现的新问题。阳台是业主茶余饭后主要的活动和休闲场所，经常使用而经常爆露给上一层肯定不舒服了。
而本项目则对挑高露台进行了改良，具体做法就是在上层的窗外增加了一个短板隔栅，隔栅宽约60公分，可有效的在上下之间形成一定的视线阻挡，保证下层住户的陷私，同时又不影响其景观功能。
【纯居住小区：商业活动干扰少】
项目总占地面积10060.28平方米，建筑面积近36733.4平方米，而其中商业面积只有498平方米，商业所占整体建筑面积的比例为1.36%，这就是纯居住区的标准。
可见，本小区商业面积比例较小，小区以居住为主要取向，因此，居住环境较为纯粹，容易获取质量更好的生活。在深圳，纯粹的小区其实并不多，尤其在商务旺区的福田，就尤其如此。
