导读：

■深圳购房者的几种迷茫心理

■一个盘推动一座城的北上广深案例

一、北京华贸中心：直接推动北京CBD东扩

二、上海新天地：让片区成为“市中心的中心”

三、广州天河城：天河商圈的繁华肇始

四、深圳万象城：商业影响力长年居于全市第一

■深圳购房者的下一个机会窗口已经出现！

正文：

■深圳购房者的几种迷茫心理

投资是深圳楼市永恒的话题。在深圳某本地论坛上，近一个月内和投资有关的话题超过了2600个，而参与这些话题讨论的购房者主要分为以下几种。

第一种，想获得一个比较理想的投资回报，但是打新的话市场竞争太激烈，很多热点楼盘的价格也已经处在一个比较高的水位，心里忐忑不敢下手。这是目前深圳投资者普遍存在的一种心理状态，一方面想要高回报，同时又提醒自己“追高有风险，投资需谨慎”。

第二种，手上有余钱，放在银行怕贬值，买房投资又不知道买哪里。这类型的购房者对经济运行规律有比较清晰的认知，明白一线城市房产是对抗通货膨胀最有效的工具，但是具体要怎么买、买哪里，还没想明白。

第三种，住宅市场竞争激烈，想买公寓，但是在区域和单盘的选择上没有明确的方向。

其实，这三种投资需求都可以用一个选品标准来解决，即一个楼盘如果能够带动片区发展，成为城市座标，那这个项目大概率是值得入手的。

■一个盘推动一座城的北上广深案例

单盘带动片区发展的案例，在北上广深等一线城市其实是有迹可循的。

一、北京华贸中心：直接推动北京CBD东扩

2007年，北京华贸中心建成后，直接推动了北京CBD的东扩，迅速成为北京的商务中心、时尚中心、城市新座标。在改变城市格局、推动区域发展的同时，华贸中心还提升了整个CBD区域的商业水平，营造了现代服务业发展的良好生态环境，产生了巨大的经济效益与社会效益，持续带动城市产业升级。

华贸中心总建筑面积近100万㎡，由国际写字楼、酒店、商城、公寓、广场等组成，目前已经吸引了德意志银行、蒙特利尔银行、强生、Tesla等500多家国际知名企业进驻，提供三万多个就业岗位，每年创造巨额楼宇税收。

2019年度华贸中心的商业主力店北京SKP销售额高达153亿元，位居世界零售业单店销售额第二名，CHANEL、PRADA、LV等2000个时尚品牌荟聚的同时，还有丰富的艺术展演与时尚主题活动在此轮番上演。

目前华贸中心的公寓二手房价格为8.7万元/㎡，比朝阳区6.9万元/㎡、北京市5.96万元/㎡的二手房价格分别高出约26%和约46%，比2011年4万元一平米的单价翻了一倍有余。

二、上海新天地：让片区成为“市中心的中心”

在上海，新天地是最知名、最具代表性的城市综合体项目，也是单盘带动片区发展的教科书级案例。

上海新天地以上海近代建筑标志——石库门建筑旧区为基础，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、娱乐、购物、文化、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心，同时带动片区成为“市中心的中心。

目前上海新天地有各类特色商户约250家，游客量日均2万人次，周末节假日3万人次，是备受上海人及全国各地游客欢迎的热门打卡地。同时基于对城市历史文化的保护，上海新天地先后获得了“文化遗产建筑”、“国家文化产业示范基地”等奖项。

2009年，上海新天地板块的高端公寓均价在6.8万元/㎡左右，如今这一价格水位线已经上升到了约14-17万元/平米。

三、广州天河城：天河商圈的繁华肇始

广州的天河城商圈，在20多年前只是平平无奇的一片种菜苗圃，因为天河城的出现，这里如今已经成为华南地区最炙手可热之地。作为“华南第一商圈”的领衔者，广州天河城集大型购物中心、超甲级写字楼、五星级酒店为一体，不仅造就了天河路的繁华，也带动了以天河城为中心的天河商圈走向成熟。

目前以天河路为中轴线，总面积4.5平方公里的区域内，商业面积高达240万平方米，13大商业综合体和12家国际五星级酒店矗立，4家地下商业综合体、近400个国际品牌、超1万家商铺各具特色，吸引了日均150万人次、节假日超过400万人次的客流。除了购物以外，天河路商圈还是游客体会岭南文化、现代文化、国际文化的集中地带。

2019年，天河城实现商业成交额约58亿元，整个天河城商圈商业成交额保守估计在140亿元以上，人气火爆至极。天河城商圈的旺气，也影响着周边的房价。目前天河区是广州房价最贵的城区，天河城一带又是天河区的房价、租金的佼佼者。

广州房地产租赁管理所的数据显示，2019年广州全市租金排名前十的小区大多位于天河区，其中天河城旁边的万菱君临国际公寓，租金参考价为135元/㎡/月，位居全市第二位。而排在第一的是越秀区的一个别墅项目。

四、深圳万象城：商业影响力长年居于全市第一

在深圳，要谈论带动区域发展的楼盘，万象城是绕不开的一个项目。其实万象城的全称应该是“深圳华润中心”，包括商业部分万象城，住宅部分幸福里，写字楼部分华润大厦等。只是因为万象城这个商业标签过于耀眼，以至于几乎成为了整个城市综合体的代名词。

作为当时深圳规模最大的综合性商业建筑群，万象城奠定了所在商圈在深圳的商业龙头地位,同时华润中心二期的落成，让整个万象城商圈的商业价值得到巩固，商业规模和影响力进一步扩大。目前万象城商圈仍是深圳最旺的商圈之一，虽然已经开业十几年，2019年万象城90亿的销售额仍占据深圳购物中心业绩榜首。

说到这里，笔者发现天河城和万象城这两个商业品牌有一个共同之处：都是能够保持业绩长红十几二十年的商业金字招牌。而万象城的打造，对片区房价、租金的拉动作用也非常显著，目前该项目周边的公寓平均租金约为129元/㎡/月，比区域89元/㎡/月的平均租金高出约45%。

除了万象城以外，华润城、壹方中心、深业上城等都是深圳近几年出现的城市综合体带动区域升级发展的经典案例，在刺激片区发展的同时，这些楼盘本身的价值也获得了充分的兑现。

■深圳购房者的下一个机会窗口已经出现！

从投资的角度来看，像北京的华贸中心，上海的新天地，广州的天河城，深圳的万象城、华润城这类能够带动一个片区乃至整个城区、城市实现跨越式发展的项目，无疑是获取财富溢价和现金流的上上之选。但是在价值爆发之前，绝大部分人可能都不会想到这些城市综合体能有如此巨大的能量，所以投资的眼光和前瞻性也很重要。

那么在深圳如果错过了万象城、华润城、壹方中心、深业上城等楼盘，购房者下一步应该将目光聚焦到哪里呢？据了解，位于深圳主城区的约65万㎡城市综合体粤海城，将与粤海旗下知名商业运营团队——天河城团队，倾力打造建筑面积约12万㎡体验式购物中心。这是目前片区规模最大的shopping mall，体量与海岸城、万象城相当。

对于投资触角敏感的购房者来说，在看到天河城这三个字的时候，应该会有一种强烈的感觉：机会来了！因为粤海城所在区域，本身就是深圳最成熟、商业氛围最浓厚、商业成功案例最多的城区，再加上广州天河城的成功可谓“珠玉在前”，因此这个项目未来可能会爆发的城市影响力、驱动力非常值得期待。

赢商网的数据显示，2019年广州天河城约58亿元的销售额在全国132家商场中位列第8位，远超深圳的万象天地、海岸城、壹方城等。如今天河城团队与粤海城强强联手，一方面会给深圳的商业格局带来一轮比较剧烈的冲击，另一方面也让深圳人的购物、休闲有了更多选择。

在携手天河城团队打造12万㎡体验式购物中心的同时，粤海城还规划了约300m高写字楼粤海置地大厦，以及约180m深圳钻石交易大厦（暂定名），未来将承载超3万人的商务、办公需求，成为区域内商务活动最频繁，商务氛围最浓郁的项目之一。

同时作为深圳坐拥特色工业遗存的综合体项目，粤海城将创新城市更新理念，通过活化原啤酒厂遗址及艺术事件的酿造，打造人文艺术氛围看齐上海新天地的啤酒厂艺术街区，吸引全国各地的人文艺术爱好者，让这里成为深圳热门的文创艺术网红打卡景点。

此外，粤海城还拥有市面上大多数城市综合体不具备的“一湖、三山、三公园”生态景观资源，项目自身将打造近3万㎡的城市级屋顶花园，并践行“缝合城市”的设想，通过空中步廊系统连接围岭山，打造24小时全天候的绿色自然综合体。

配套方面，粤海城周边地铁线环绕，项目邻近3号线水贝站，还将通过规划地下通道，无缝接驳地铁5、7号线太安站及5号线布心站，再加上罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸，构筑畅达全市乃至全国的便捷交通条件。

从粤海城整体的打造可以看出，这是一个综合质素极高的项目。对购房投资者来说，粤海城的出现，相当于获得了一个与北京华贸中心、上海新天地、广州天河城、深圳万象城等量级的投资机会，错过可能要再等十年。

目前，粤海城建筑面积37-69㎡约4.5m百变空间、96-137㎡3-4房品质公寓在售，准现楼状态，极目湖山盛景，帷幄城市繁华，敬请关注！

项目地址：深圳市罗湖·东昌路·粤海城 悦·艺术馆

咨询电话：61886666