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投资分析
投资洪流之下,全球头号资产有何甄选秘笈?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-06-23 15:57:00点击10983


导读:
■资本涌入,“写字楼经济”催生投资新风潮
■头部资产——价值倍增王牌
■从全球500强企业择址共性,话头部资产的四大维度投资秘笈
■卓越·前海壹号T1高区,塔尖人士的财富所向
正文:

■资本涌入,“写字楼经济”催生投资新风潮

一幢写字楼就相当于一个巨大的磁场,源源不断地吸引着资金流、信息流、人流以及物流,在刺激着大楼本身发达的人脉网络的同时,还惠及周边片区的商业活动、餐饮、休闲娱乐等产业,产生着强大的财富效应与辐射扩散作用,这就是所谓的“写字楼经济”。

放眼全球,主流城市核心地区的优质写字楼一直是世界巨富、国际巨擘的投资最爱,如今,写字楼日渐凸显的市场商机的促使着资本变得更加狂热起来,投资者们已经开始像买住宅般将大量的资金投向写字楼产品。据戴德梁行报告,深圳已成为中国房地产大宗投资的重要目的地之一,其中,写字楼是整个深圳大宗交易受欢迎的标的,大宗投资占全国总交易量近1/5,2019年累计成交31宗,成交额达507亿元,同比增长77%,创下历史新高。

如今在全球经济增速放缓的情况下,长期持有高端写字楼物业已在引领着投资的新风潮。然而,高端的写字楼产品一次性投资的成本之大,对购买者的专业要求极高。在庞大的写字楼投资领域中,如果选择得当,未来收益必定是平稳且长久,但在短期内能够真正了解到写字楼真实价值者少之又少。尤其是在“物以稀为贵”的市场铁律下,高端写字楼的好坏评估,在很大程度上影响着投资与企业择址积极性。

■头部资产——价值倍增王牌

统观深圳这座年轻的国际化大都市,40年间的发展形成了多中心的城市格局,如今的写字楼市场形势更为冷热不均,正呈现出“冰火两重天”的景象。

一方面,写字楼供求比例严重失衡,部分产品严重过剩:第一太平戴维斯的报告指出,2020年第一季度,深圳写字楼平均空置率达26.2%,而今年预计共有134万㎡写字楼交付,从这一点来看,深圳写字楼供大于求。

另一方面,奇缺的高端产品投资过热:近年来深圳的金融、科技等产业快速发展,培育了国内最强的民营企业孵化能力,诞生了一批世界500强企业与新兴科技公司,它们又联动上下游产业聚集与产业链延伸,成为了长期以来支撑深圳写字楼市场的核心要素,然而市场上所能提供给他们的写字楼凤毛麟角,从这一点来看,客户对高端写字楼的需求,远远超过开发商能提供的产品量。

不难得见,在鱼龙混杂的写字楼市场中,优胜劣汰正在加速,而真正有效的资产品类亦在快速收缩,对于身价上亿的资产人士而言,更应将资金聚焦于头部资产,才能使其成为身价倍增的王牌。



■从全球500强企业择址共性,话头部资产的四大维度投资秘笈

那么,头部资产究竟有何共性?

但凡稍微了解世界500强企业的择址,它们的共性关键词永远逃不脱“顶J”、“地B”等标签。如被称作纽约心脏的曼哈顿CBD,成就了纽约繁华,时代广场更被称为“世界的中心点”,全长不过500米的华尔街汇聚了全球顶J商务;巴黎的拉德芳斯是法国经济繁荣的象征,聚集了法国一半的大企业总部,每年吸引约200万游客慕名而至;伦敦金融城是英国乃至全球金融垄断资本的心脏,375家世界500强在此设立分公司或办事处,这里管理着全球4万多亿美元的资产……

可见,无论是纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯还是伦敦金融城,或是北京国贸、上海陆家嘴……无一不是以CBD为核心聚集高端商务,最终影响一座城市的政经格局,它们都是城市现代化的象征、是国际大都市经济命脉的核心、更是汇聚无数血脉的城市心脏!

镜鉴世界500强企业择址的黄金法则,基于深圳目前写字楼现状,资产人士在对写字楼的选择上,理应着眼于市场并放眼于全球趋势。而论及价值排序,头部资产担纲首位,在此情况下,唯有在地段、地B产品、高区等维度对头部资产加以甄别,方可洞见倍利端倪。

①地段甄别

在房产各个品类中,具有房产增值和租金收益双重保障的写字楼,堪为创造价值的表率,具备天然的利润信号。写字楼所面对的是以效率为王的企业,而效率本身对聚焦、扎堆的依赖程度较高,这就决定了唯有置身于城市核心有效地段的商办群中的写字楼,才是价值创造之最。

再者,房产的增值有赖于土地的增值,当深圳的写字楼供应量逐渐增大时,随着核心地段写字楼产品的不断去化,稀缺程度自然是无以复加。因此,对于完成了原始积累的资产人士而言,配置该类写字楼产品已是自然的资产动作。

②地B甄别

每一座地B写字楼无不是城市形象的标志,凸显着城市的发展水平与文明高度,代表着城市独有的精神内涵,创造着无限的财富价值。地B写字楼历来也是资金蓄水池,以美国曼哈顿为例,在美国陷入次级债经济危机时,曼哈顿的地B写字楼价格却能在深受其害的房地产市场中逆势攀升,与其屹立不倒的全球地位关系重大。

如今在国际化大都市中的建筑,不断向上求取空间已是共识,在此情况下,高度几乎就成为判断某建筑是否能成为地B的关键标准。目前深圳写字楼楼栋数量超过8000栋,高度超过280米的写字楼仅18栋,对外可售的仅为4栋,这种地B无疑就是象征财富的信号。

③产品甄别

对于写字楼而言,高颜值彰显企业形象,高品质加持企业办公效能,内外兼修,是对渴望美好商务办公的另一种角度的诠释,也就是说只有符合美感与使用双重体验标准的产品才是其中翘楚。所谓美感强调的是空间设计、艺术设计等,而使用体验则细化到了办公环境调节、电梯效率、停车场系统、物管等方面。

此外,在品牌为王的时代,大品牌的写字楼内部,由于大量名企的入驻和写字楼大品牌本身的辐射效应,会形成相近的集群和圈层,今儿会影响与其合作的千万家上下游企业协同发力,汇聚城市财富。因此,写字楼品牌能否匹配区域的未来价值与企业前景,已成为当前及未来企业客户会否愿意长期持有的决定条件。

④高区甄别

通过分析可发现,相比于中层区和底层区,高层区写字楼有几个显著的特点:高、贵、少!一般来说,除了证券、金融等行业为了方便客户进出,通常会选择底层写字楼外,大型企业,尤其是世界500强企业,更倾向于选择高层区作为“大本营”,尤其是核心区域地B级建筑的高层区,才足以体现企业傲视群雄的行业价值缔造者形象。

高区写字楼独具大视野、高价值、极稀缺优势,连续多年雄踞“全球最贵写字楼市场榜单”首位的香港中环,香港金管局、李嘉诚、AIA、American Club等顶层“贵族”们无一不代表着香港的财富风向标。因此,选择地B之姿的高区,价值空间之大无可估量。

■卓越·前海壹号T1高区,塔尖人士的财富所向

深圳的城市中心发展一路向西,在多重国家层面的战略叠加之下,前海凭借其重大的市政配套、大批高端写字楼的扎堆、国际知名企业的入驻,已集齐了畅旺区域的所有要素,已成为企业优选的高增量区域,未来,区域内高端的写字楼需求量持续上涨已是必然。按照上述头部资产的甄选维度,卓越·前海壹号T1高区的价值自然是不遑多让。

论地段,项目所处的桂湾被定位为前海金融核心商务区,有“中国未来经济首都”之美誉,前海管理局首投700亿全力推进建设,将其打造为前海各项配套最先成熟与商务氛围最成熟的片区,是前海产业的制高点。随着价值的不断兑现,未来更有望成为具备全球影响力的战略级金融中心,地段价值独一无二。

论地B,目前深圳高度超过280米的写字楼仅18栋,项目正是深圳小于1/18的头部资产,且在这其中可售的仅4栋,也就是说,对于投资者/机构而言,要想持有这样的顶J写字楼,只有1/4的机会。在物以稀为贵的价值推演之下,卓越·前海壹号T1高区的价值潜力可当几何?

论产品,项目由中国领先城市综合运营商卓越集团邀请全球顶J团队共同打造,誉满全球,耗资1亿、31米天际穹顶首层大堂、9米层高、近7000块天然石材镶嵌、1000个昼夜、8m/s的电梯速度、30m³/ (h/人)的新风量……一个个数字背后,是对项目面子与里子的匠心雕琢,如此天际头部资产,助力企业驰骋商务资本疆场。

论高区,42F之上,东望深圳湾后海总部基地,西眺大铲湾码头、前海湾,南面妈湾、蛇口中心,北向欢乐海岸2.0、桂湾,奢享无遮挡塔尖视野,远眺世界湾区未来格局。择址于此,360度俯瞰全球金融舞台;见证湾区时代变迁,无界商务视野格局,帷幄财富。

如今,项目已有互联网、银行、物流、通讯、文化等行业的多家百强知名企业入驻,名企集聚效应日益明显。加之片区坐拥亚洲最大交通枢纽,9+2+1陆海空立体交通网络,构筑联通世界的商务效率,国际名校、航母商业、城市绿洲的环绕,赋予卓越·前海壹号T1项目以更多价值内涵。

目前,前海壹号T1建面约579-2614㎡的高区塔尖资产已全球启幕,壹号资产,塔尖人士的财富所向。


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